【正文】 專業(yè)好文檔 南京六朝皇家公園旅游度假別墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目基本概況 溧水縣系安徽省毗鄰，北接江寧區(qū)，東連句容縣和溧陽市，南與高淳縣接壤，是秦淮河上游源頭所在地。溧水縣處在以上海為中心的長江三角洲地區(qū)，距南京約 40 公里，境內(nèi)交通便捷，車程時(shí)間約 40 分鐘。目前以擁有連接寧、滬、蘇錫常等大中城市的高等級公路，寧杭高速、沿江高速公路正在建設(shè)之中，寧杭鐵路也在加緊籌劃中，為溧水全面開發(fā)開放構(gòu)筑了良好的外部條件。 項(xiàng)目位于南京市南郊溧水縣幸莊水庫周邊地區(qū)和無想寺、無想寺水庫周邊地區(qū)，幸莊水庫周邊面積為 4450 畝， 可開發(fā)面積約 3000 畝，幸莊水庫水域面積 340 畝，幸莊水庫離縣中 公里。 二、置地立項(xiàng)有利條件 有利于增強(qiáng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力。根據(jù)總公司五年及十年中長期發(fā)展戰(zhàn)略，為增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益、創(chuàng)樹品牌，做專、做精、做大、做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)。必須在金陵世紀(jì)花園、江寧等現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上積極尋找后續(xù)開發(fā)地塊。進(jìn)一步拓展發(fā)展空間。 土地價(jià)值具有一定的升值空間。由于土地資源的稀缺性和不可再生性以及土地市場化運(yùn)作的必然趨勢，使得近兩年來南京市土地價(jià)格上升幅度較大。隨著南京市政府新一輪開發(fā)高潮的掀起和城 市化進(jìn)程的加快以及溧水縣投資經(jīng)濟(jì)的啟動，必將帶動房地產(chǎn)的專業(yè)好文檔 快速發(fā)展，預(yù)示著該項(xiàng)目有著一定的發(fā)展前景。 啟動該項(xiàng)目的有利時(shí)機(jī)。經(jīng)初步市場調(diào)研以及和縣政府高層的接觸，預(yù)計(jì)該地塊取得的價(jià)格每畝 8萬元左右。目前如以少量的資金取得此項(xiàng)目，同時(shí)隨著金陵世紀(jì)花園的竣工，上乘庵項(xiàng)目、江寧項(xiàng)目的實(shí)施，公司將取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。若三年以后正式啟動該項(xiàng)目將有一定的資金支撐。 三、市場分析 （ 一）房地產(chǎn)總體走勢 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快 速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。隨著中國加入 WTO，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及南京市政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來了新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，隨著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場購銷兩旺、經(jīng)濟(jì)繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。 （二）旅游度假別墅市場分析 別墅市場 從近十年發(fā)展來看，我國別墅市場的發(fā)展呈曲線上升的勢頭，經(jīng)歷了高潮 —— 低谷 —— 升溫 —— 熱潮四個(gè)過程。目前正處于別墅開發(fā)的第二個(gè)熱潮。別墅市場從沉 寂中蘇醒過來，主要是近年隨著二次置業(yè)者的增加，造成了別墅市場的升溫。別墅物業(yè)作為一種高檔商品，如今已經(jīng)成為人們身份、地位、財(cái)富的象征。別墅市場的區(qū)域分布主要專業(yè)好文檔 集中在深圳、廣州、北京、上海、杭州等幾個(gè)大城市。別墅的空間分布特征有一定的相似性，主要聚集在交通比較便捷的一小時(shí)都市圈內(nèi)，私家車出入較方便的區(qū)位，周邊依山傍水，空氣清馨，環(huán)境輕松的地區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)悠閑的別墅生活環(huán)境。南京的別墅市場近兩年也已啟動，主要集中在亞東和江寧等城郊結(jié)合地帶。從銷售情況看具有較好的市場前景。 旅游市場 隨著人民生活水 平的提高和對生活質(zhì)量的追求，必將帶動旅游市場的發(fā)展和繁榮。因?yàn)楸卷?xiàng)目緊臨無想寺風(fēng)景區(qū)，從營銷角度，我們要充分利用溧水縣著名景點(diǎn)無想寺和豐富的山水資源，通過宣傳山景、水景、樹景、寺景及野趣，突出山的靈性，水的動性，人的和諧性。預(yù)計(jì)無想寺旅游景點(diǎn)在今后幾年內(nèi)將建成為南京的著名景點(diǎn)，會集聚一定人氣，對本項(xiàng)目產(chǎn)生一定促進(jìn)作用。 （三）差異化競爭策略 可整合旅游資源，是該項(xiàng)目區(qū)別于南京市別墅市場的特征。應(yīng)把握好以下幾個(gè)要點(diǎn)：一是市場定位。在經(jīng)濟(jì)型精品別墅、豪華別墅和極品別墅中，我們傾向于前兩種。檔次定位為中 高檔，目標(biāo)消費(fèi)群市場細(xì)分為 IT、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)的新興的“中產(chǎn)階級”、白領(lǐng)、金領(lǐng)人士和企業(yè)家、高級經(jīng)理人等?？蛻羧杭瓤墒悄暇╀嗨爸苓叺貐^(qū)的高收入階層，也可是蘇南、浙江、上海、安徽等地區(qū)的高收入階層；二是產(chǎn)品定位。集居住、旅游度假、投資于一體的別墅，既可作為第一居所也可作為第二居所，但以第二居所為主；建筑風(fēng)格融中國文化于現(xiàn)代建筑風(fēng)格中，即具有中國皇家園林的高貴風(fēng)范又具有現(xiàn)代建筑的新潮時(shí)尚；戶型面積大小取決于別墅形態(tài)以買家需求，聯(lián)排別墅為 180—— 220專業(yè)好文檔 平方米，獨(dú)立別墅為 250—— 350 平方米；三是價(jià)格定位 。別墅價(jià)格不能走高與低的極端，太高曲高和寡，太低“有失身份”，關(guān)鍵是適度抬高。別墅不易采取降低策略，應(yīng)預(yù)留一定的升值空間。對于滾動開發(fā)的別墅來說尤其重要。建議每幢房款在 60—— 120 萬元。 四、項(xiàng)目實(shí)施的總體構(gòu)想 （一） 項(xiàng)目名稱 南京六朝皇家公園別墅 （二） 開發(fā)形式 ①自主開發(fā) ②合作開發(fā) （三） 籌融資及啟動資金 資金來源渠道一是自有流動資金，主要是金陵世紀(jì)花園、江寧等開發(fā)項(xiàng)目的投資收益；二是銀行貸款；三是本項(xiàng)目滾動式開發(fā)的回籠資金。 該項(xiàng)目首付款為 500 萬元，啟動資金為 2021 萬元。 （四） 時(shí)間安排 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃分 3 年、 5 年、 5—— 10 年的近中遠(yuǎn)期 ,分期滾動開發(fā)。 （五） 房地產(chǎn)開發(fā)思路 房地產(chǎn)開發(fā)從 2021 年開始，一期土地 200 畝，當(dāng)年建成，預(yù)計(jì)銷售 40%，計(jì)劃共分四期運(yùn)作。每棟別墅占地一畝，建筑面積 250 平米，開發(fā)建筑成本 3000 元 /平米，售價(jià)4500 元 /平米。 2021 年全部建成， 2021 年銷售完畢。 A． 啟動資金 專業(yè)好文檔 2021 年投入 1000 萬， 2021 年貸款 5000 萬，至 2021 年總共貸款 億元。 B． 項(xiàng)目前三年投入資金 2021 年投入 500 萬， 2021 年貸款 5000 萬。 C． 投資回收 預(yù)計(jì)到 2021 年下半年，達(dá)到收支平 衡， 2021 年后項(xiàng)目進(jìn)入自行滾動的良性循環(huán)階段。預(yù)計(jì)開發(fā)周期 12年，按動態(tài)分析，假設(shè)基準(zhǔn)收益率 10%，總利潤為 億元，年收益率約 %（詳見表一）。 五、經(jīng)濟(jì)測算（見附表一） 六、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析 1． 盈虧平衡點(diǎn)分析 按銷售價(jià)格 4500 元 /平米，建造成本 3000 元 /平米，回報(bào)期 10 年，基本收益率 10%（折現(xiàn)率） 土地平衡點(diǎn) MAX=21 萬 /畝 專業(yè)好文檔 詳見附表二 2． 敏感性分析 銷售價(jià)格變化 NPV(10%) 振幅 4000 1 4100 2021 4200 3975 4300 5949 4400 7922 基準(zhǔn)線 9895 0 4600 11869 4700 13842 4800 15816 4900 17789 5000 19763 1 土建成本變化 NPV(10%) 振幅 2500 20809 專業(yè)好文檔 2600 18626 2700 16443 2800 14261 2900 12078 3000 9895 0 3100 7713 3200 5530 3300 3348 3400 1165 3500 1017 土地成本變化 NPV(10%) 振幅 5 14197 6 13337 7 12477 8 11616 9 10756 10 9895 0 專業(yè)好文檔 11 9035 12 8175 13 7314 14 6454 15 5594 容積率變化 NPV(10%) 振幅 2081 7096 9895 0 1195 17593 項(xiàng)目 變化溫度 NPV(10%) 10% 銷售價(jià)格 10% 19763 專業(yè)好文檔 10% 16443 土建成本 10% 3348 10% 10756 土地成本 10% 9035 10% 7096 容 積率 10% 11995 從上述圖表可看出，銷售能否順利完成是項(xiàng)目的關(guān)鍵之處，經(jīng)核算， 10 年內(nèi)銷售必須達(dá)到 90%以上，項(xiàng)目才能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)（ NPV=0）。對投資收益直接影響最大的是銷售的價(jià)格，其次為開發(fā)成本。接下來是建筑面積和土地費(fèi)用，相比而言前期投入對于投資回報(bào)的影響較小。 專業(yè)好文檔 七、結(jié)論與建議 : 1. 經(jīng)上述綜合分析，“六朝皇家公園別墅”項(xiàng)目可行。至 2021 年，房地產(chǎn)項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)值 億元左右。 2. 本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)為最大的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為市場銷售率、商品房銷售價(jià)格與商品房成本三個(gè)方面 。建議項(xiàng)目之初應(yīng)開展市場調(diào)研與市場挖掘，提早鎖定目標(biāo)客戶群。 3. 本項(xiàng)目成功與否，能否起到“四兩撥千金”，即以較少資金投入獲得較大利潤的作用，關(guān)鍵在于 2021 年一期房產(chǎn)開發(fā)是否成功，其資金的回籠決定了前期投入資金的多少和風(fēng)險(xiǎn)的大小。 4. 按照基準(zhǔn)表計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)的土地掛牌競標(biāo)價(jià)格為 21 萬 /畝。 5. 爭取更多政府優(yōu)惠政策和扶持，用無償劃地、抵押貸款的方式，可以大大減少前期資金投入，降低風(fēng)險(xiǎn)。 6. 旅游項(xiàng)目與大學(xué)項(xiàng)目可作為營銷策略和手段，帶動房地產(chǎn)服務(wù)。房產(chǎn)項(xiàng)目可利用真山真水和大學(xué)人文景觀，成為銷售時(shí)的賣點(diǎn)與亮點(diǎn)，增加房地產(chǎn) 項(xiàng)目的外延價(jià)值。 專業(yè)好文檔 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. 專業(yè)好文檔 The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that