【正文】 一 總論改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟行業(yè)得到迅猛的恢復和發(fā)展。就成都而言，%，%。在入世、西部大開發(fā)及成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”工程的完工，并順應“成都一個特大城市……”的戰(zhàn)略背景下，配之以成都十四個郊 區(qū)（縣）的環(huán)狀綠化走廊，使得2001年成都郊區(qū)（縣）的城市建設及房地產(chǎn)的發(fā)展達到了前所未有的高度。尤以華陽的“親水”住宅，都江堰的“旅游地產(chǎn)”， 龍泉的“山水桃花”別墅，溫江的“生態(tài)居家”等為代表。房地產(chǎn)項目的開發(fā)隨著郊區(qū)（縣）城市化進程的加快而得到飛速發(fā)展。優(yōu)秀別墅及高檔住宅（即：高檔物業(yè)）既是開發(fā)商的形象代言，也是強勢群體的身份體現(xiàn)，更是“出城”生活概念內(nèi)涵的擴大和市郊物業(yè)在市場的呼喚。在市場細分 的理論指導下，“路途不是距離，關(guān)鍵在于交通”，使都市人的購房觀也在發(fā)生深刻的變化，由單純強調(diào)居住面積逐漸轉(zhuǎn)向追求更加舒適、清悠、融自然山水為一體 的環(huán)保型和生態(tài)型社區(qū)環(huán)境，具有此社區(qū)環(huán)境的別墅和高檔住宅，將是理性投資者的必然選擇。成都市房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，經(jīng)歷了從無序到規(guī)范，由惡性的炒作到健康投資行為的轉(zhuǎn)型。注重市場調(diào)研，強調(diào)細分市場，追求自然人本，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展著力于“生 態(tài)環(huán)?！迸c“人文環(huán)境”相結(jié)合。本報告將立足于成都市的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對本項目以務實、認真的科學工作態(tài)度進行論證分析。二 項目概況（一）地理位置本項目位于成都市外東中和鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)東臨雙流縣新興鄉(xiāng)，南接華陽鎮(zhèn)，西與成都市高新區(qū)桂溪鄉(xiāng)相望，北接成都市錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)； 里；雙流國際機場12公里；成都市外環(huán)路、成仁路等高等級公路橫穿該鎮(zhèn)，成都平原的母親河——府河繞鎮(zhèn)而過。該鎮(zhèn)是成都市發(fā)展重心向東南移首當其沖的重 鎮(zhèn)，區(qū)位優(yōu)勢突出。（二）區(qū)域環(huán)境本項目所在的中和鎮(zhèn)正加強基礎(chǔ)設施建設：已實現(xiàn)村村通水泥路，主要道路、河渠已全面綠化；已建成占地面積5972平方米的府河街；已修筑占地面積14畝的府河專業(yè)市場；已建成日供水能力5000噸的自來水廠一座；已建成年供電能力達5億千瓦/小時的35KV變電站一座；已建成日供氣量達6萬立方米的配氣站一座；已裝程控電話裝機達3566門，光纖電視用戶達2000戶。完善的基礎(chǔ)設施為本項目的開發(fā)提供了可靠的保障。中和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該鎮(zhèn)從事房產(chǎn)開發(fā)，銷售業(yè)績十分喜人。本項目所在地應龍灣，在該鎮(zhèn)的地理位置十分優(yōu)越，人南延線建成通車后，距人南立交橋僅10公 里。同時，本項目擬投入1000萬人民幣，接通人南路至應龍灣的快速通道，屆時，市中心到應龍灣僅20分鐘的車程，交通十分便利；成都市化工市場遷入中和 鎮(zhèn)后，又為應龍灣的房地產(chǎn)開發(fā)帶來無限商機。社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入的增加，對高品質(zhì)生活的追求是現(xiàn)代人的心聲。本項目的開發(fā)順應了人們的愿望與時代的消費潮流，將是成功人士的美好家園。（三）項目參數(shù)項目名稱：暫定“應龍灣?山水麗景”性質(zhì)：別墅及高檔住宅區(qū)（即：高檔物業(yè)）總占地面積：580畝總建筑面積：20萬平方米容積率：綠化率：70%總投資：建設工期：4年（四）設計理念追求人居、建筑、自然、山水渾然天成，和諧完美。結(jié)合山地坡度，地面高差，結(jié)合平面和立體綠化，設計出高低錯落的立體輪廓，打破常規(guī)設計的單調(diào)形象。半私密性陽臺和落地景觀窗設計產(chǎn)生虛實對比，剛?cè)嵯酀?，富有陰影變化的立面效果。每戶均靠水山而居，推窗即見?yōu)美的山景、水景，并呼吸清新潔凈的空氣，充分利用渾然天成的自然條件，造就天然氧吧的居住環(huán)境。設計充分挖掘“蘇杭名居”特色，成都本地文化特色，結(jié)合立面上的三段式處理，色彩明快，加上規(guī)劃設計的橫跨湖面、連接南北半島的曲徑“廊橋”，水邊的柳樹依依，整個小區(qū)將具有濃郁的江南水鄉(xiāng)情調(diào)。（五）總體布局方案在規(guī)劃思想的指導下，根據(jù)用地指標要求，初步擬定三個方案（即三種格調(diào)），基本分為單體豪華別墅、聯(lián)體別墅及高檔住宅。單體豪華別墅：擬建24套，每套320平方米左右（建筑面積），擬建二層；聯(lián)體別墅 ：擬建296套，每套200平方米左右（建筑面積），擬建四層；高檔住宅：擬建1060套，每套132平方米左右（建筑面積），擬建五層；布置原則按功能分區(qū)法，采取高級與一般級住宅之間由配套公共建筑及服務設施分割，豪華級與高級住宅以公共綠地分割。（六）社區(qū)配套規(guī)劃停車場：社區(qū)內(nèi)修建專用停車場。以保障居住區(qū)內(nèi)無汽車的噪音和廢氣污染，社區(qū)內(nèi)的交通將由大量的電瓶車完成。高級會所：使業(yè)主享受社區(qū)內(nèi)的綜合服務，體味貴族人生。⑴社交會所：設置茶房、休閑、咖啡廳、賓館，適合于業(yè)主與親朋好友傾談、聊天，聯(lián)絡友誼；⑵商業(yè)會所：設置會議室、餐廳等，適合于業(yè)主進行各類商務活動；⑶康體會所：健身中心、乒乓球室、臺球室、桑拿室、游泳池等，為業(yè)主提供一個強身健體的場所；⑷家庭休閑娛樂會所：設置棋牌室、書吧、小超市等，適合業(yè)主全家娛樂休閑；⑸自由會所：擬設置為影音室、形體課室、大型PARTY、講座等，適合于業(yè)主自由租用和社區(qū)小型活動；⑹泛會所：設羽毛球場、健身中心、網(wǎng)球場、老年晨練場、兒童游戲場等；醫(yī)療保健：擬與四川省石油總醫(yī)院合作，開設綠色健康通道，建立醫(yī)療健康服務中心，組織專家定期詢診、檢查、常規(guī)化驗等保健服務。電子保安：擬建中央電視監(jiān)控中心，紅外線周界報警系統(tǒng)，電子巡邏系統(tǒng)、設置緊急求救按鈕，與監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)等等。超市：擬引進知名超市大戶，徹底解決小區(qū)購物問題。公交專線：擬開通成都市區(qū)至本社區(qū)的公交專線，進一步縮短本項目與市區(qū)的距離。學校：本項目教育配套齊備。中和鎮(zhèn)現(xiàn)有省級重點中學——中和中學一所；設施齊全的重點實驗小學——中和實驗小學一所；有全封閉的高級幼兒園——佳佳幼兒園一所、這些將徹底解決未來業(yè)主的后顧之憂。晨練跑道：擬在整個小區(qū)外圍修建一個曲形晨練跑道，進一步提升小區(qū)的健康社區(qū)形象。擬在晨練跑道的外側(cè)建花墻。透綠化設計，將進一步改善小區(qū)空氣質(zhì)量，社區(qū)環(huán)境，提升樓盤的品質(zhì)。三 成都別墅和高檔住宅市場（一）成都別