【正文】 1 盤錦 市現(xiàn)代廣場 可 行 性 研 究 報 告 二 ○一 四年 2 目目 錄錄 第一章 概論 第二章 項目市場分析 第三章 項目市場定位及銷售預測 第四章 項目的工程技術方案 第五章 項目管理與建設進度計劃 第六章 項目招商方案 第七章 節(jié)能方案 第八 章 投資估算 和資金籌措 第九 章 效益分析 第十 章 項目風險及防范措施 第十 一 章 結論 及建議 附件一 項目目標市場定位 附件二 定價模型 3 第一章 概 論 一、項目名稱： 盤錦市 現(xiàn)代廣場項目 二、項目地點： 位于 盤錦市雙臺子區(qū) 建設廣場西南角 三、區(qū)域特點： 自然條件： 地表具有豐富的自然景觀條件，樹木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。 商業(yè)價值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設廣場，南來北往的各地商賈云集，商業(yè)價值較高。 交通條件： 項目用地 規(guī)劃主入口臨 紅旗大街 ，周邊有多個公交車站，長途汽車站也近在咫尺，縱橫交錯，南北東西交通條件均極為發(fā)達。 四、建設規(guī)模： 項目 總占地面積 （ 畝），總建筑面積 ㎡ ，該項目建設分三期進行： 一期工程： 包括現(xiàn)代商業(yè)廣場，首層建筑面積 m2，總建筑面積 m2，共 5 層高，一、二層層高為 5 m，三層高 m，四五層為 m。 二期工程： 包括錦繡花園和青少年活動中心二部分 ①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為 m2，分為 兩棟。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設作停車位。 ②、青少年活動中心為 6層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層 4 高為 m，建筑面積為 m2。 三期工程： 為青少年科普綜合大樓，建筑面積為 m2。 現(xiàn)代廣場建設規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣場 商場 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車庫 車庫 1 層 ㎡ 車位 105個 第二期工程 1 青少年活動中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計 五、可行性研究范圍： 本可研只對第一期工程和第二期工程進行分析。第三期工程未列入本可研范圍。 六、項目估算總投資額： 人民幣 ，其中土地費用 2604 萬元，工程費用 萬元，電梯設備費 750 萬元，相關報建費用 萬元，其他費用 萬元，不可 預見費用 。 5 主要技術經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 28． 53％ 4 容積率 5 總投資額 萬元 6 銷售收入 萬元 7 銷售稅金及附加 萬元 8 所得稅 萬元 2140 9 凈利潤 萬元 10 投資利潤率 % % 11 投資利稅率 % % 12 建設期 年 2 6 第二章 項目市場分析 一、 盤錦市 市經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 1 、國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、和總體規(guī)劃 《 盤錦市 城市總體規(guī)劃（ 20202020）》于 2020 年 9 月 5 日通過 遼寧省級評審。該規(guī)劃將 盤錦市 市城市功能定位于 重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心 。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎設施規(guī)劃、環(huán)境保護及生態(tài)建設規(guī)劃等 11個方面做出詳細規(guī)劃。到 2020年，實現(xiàn)對現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2020年，城鎮(zhèn)體系空間結 構初步形成網(wǎng)絡狀結構。 2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 2020 年城市化水平達到 42%， 2020 年達到 50%， 2020 年達到 60%。 項目所在地城市化進程規(guī)劃情況 本項目選址所在地的 雙臺子 區(qū)，將形成兩翼枝狀發(fā)展結構；支路網(wǎng)建設；按城市次中心規(guī)模形成組團中心，增強綜合服務，該地區(qū)為中高等強度開發(fā)。 二、 盤錦 市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場需求情況 從 2020 年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結合2020 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況 。 (1)商品住宅開發(fā)情況分析 2020年首季，商品住宅施工面積為 2093100平方米，相較 2020年同期增長 ％； 7 2020 年首季，商品住宅竣工面積為 407900 平方米，相較 2020 年同期減少 ％。 (2)商品住宅銷售情況分析 2020年首季，商品住宅銷售額 16572萬元，相較 2020年同期上漲 ％； 2020 年首季，商品住宅銷售面積 171800 平方米，相較 2020 年同期下降 ％。 未來幾年發(fā)展趨勢 近 6年， 盤錦 市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行 121號文件下發(fā)，土地掛牌拍賣，別墅高檔公寓項目停止審批，到銀行收縮對房地產(chǎn)項目貸款，開發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項政策調(diào)控措施的出臺，形成對房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國家宏觀調(diào)控加強的大環(huán)境下， 盤錦 房地產(chǎn)市場未來幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運行態(tài)勢。 今年 15月， 盤錦 市房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，同比增長 %，增速有減緩，同比下降 。仍高于全省平均水平 11個百分點 。開發(fā)投資中住宅完成 ， 下降 %；寫字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營業(yè)用房完成 億元，增長 倍；其他用房完成 3 億元，增長 倍。 ②、非國有投資依然強勁。 今年非國有資本在開發(fā)領域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從 15月的情況看，私營開發(fā)企業(yè)完成投資 4 個億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責任公司及外商投資分別完成 億，占總量的 36%和 11%。國有企業(yè) 8 完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 7個百分點。 ③、新開工項目規(guī)模提高。 前 5 月，累計 26家開發(fā)企業(yè)有新項目上馬，計劃投資規(guī)模達 ，大大超過去年同期 23 家開發(fā)企業(yè)，計劃投資 億元的規(guī)模。截止 5 月底，新開工項目進展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。 ④、開發(fā)資金到位情況較好。 截止 5 月底，累計資金到位 億元，同比增長 52%。在當年到位的 億元中，國家預算內(nèi)資金及外商直接投資實現(xiàn)零的突破，分別為 400萬元和 2500萬元；國內(nèi)貸款 ，增長 24%；自籌資金 ，增長 %；其他資金來源 億元，增長 %，其中定金及預收款增長 %。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的 74%，說明了 盤錦 市房地產(chǎn)開發(fā)進入了依靠企業(yè)自身力量和市場力量進行發(fā)展的階段。 ⑤、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入高潮。 今年以來，開發(fā)市場的亮點不再集中在住宅 ,而將包括寫字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實力的開發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫字樓、和大型商鋪的長遠投資價值往往更高 ,故持續(xù)走強。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動。 15 月 ,商業(yè)營業(yè)用房施工面積達 。增長 ,比重由上年 %提高到 %；寫字樓施工面積 ，增長 %，比重由上年%提 高到 %。“汽貿(mào)城”“電器廣場”等上億元大型商業(yè)項目有 10個正在建設中，掀起了 盤錦 市商業(yè)開發(fā)的高潮。 ⑥、上億元規(guī)模項目企業(yè)增多。 由于加大招商引資力度，發(fā)達省市外來資本增多，形成了 盤錦 有始以來上億元開發(fā)項目企業(yè)最多的一年，從上 9 年 9家增加到 21家。計劃總投資達 ，同比增長 %。由 盤錦 實業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國城商業(yè)廣場”完成進度八成，預訂成績頗佳； 盤錦 集團投資 ；而上海”盤錦 花園”帶來的是大都市居住文化理念，讓海派風格溶入了 盤錦 新城。 ⑦、房地產(chǎn)市場活躍 依然。 在建材價格上漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下， 盤錦 市房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。數(shù)據(jù)顯示，首季 盤錦 房屋銷售價格指數(shù)為 ，房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)為 。其一是商品房銷售價格上漲 %，其中普通住宅上漲 %，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價格上漲%。非住宅類寫字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營業(yè)用房價格上漲 %。 ⑧、多數(shù)商家看好開發(fā)形勢。 從一季度的調(diào)查樣本顯示， 盤錦 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通 運輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點，預計二季度將保持這個水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150點，預計二季度提高到 160點。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)上半年運行形勢持樂觀態(tài)度。那些擁有土地儲備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 盤錦 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。，但對于投資的拉動意義重大。他關系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟的快速增長，無疑是一個需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國家“管緊土地，看 好信貸”的新政是加強土地和資金的 10 供給約束，抑制投資沖動，遏制低水平重復建設，并不是搞一刀切限制，不會影響正常的經(jīng)濟發(fā)展和社會需求，當然政策帶來的振蕩不可避免波及到 盤錦 市地產(chǎn)市場。 ① .征地拆遷影響： 中央強調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級以下土地審批權限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營性土地一律實行招標掛牌拍賣。土地交易價格和征地拆遷費用大幅上漲。今年省級也