【正文】 1 盤(pán)錦 市現(xiàn)代廣場(chǎng) 可 行 性 研 究 報(bào) 告 二 ○一 四年 2 目目 錄錄 第一章 概論 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 第四章 項(xiàng)目的工程技術(shù)方案 第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 第六章 項(xiàng)目招商方案 第七章 節(jié)能方案 第八 章 投資估算 和資金籌措 第九 章 效益分析 第十 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 第十 一 章 結(jié)論 及建議 附件一 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 附件二 定價(jià)模型 3 第一章 概 論 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： 盤(pán)錦市 現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目 二、項(xiàng)目地點(diǎn)： 位于 盤(pán)錦市雙臺(tái)子區(qū) 建設(shè)廣場(chǎng)西南角 三、區(qū)域特點(diǎn)： 自然條件： 地表具有豐富的自然景觀條件，樹(shù)木郁郁蔥蔥，是該區(qū)域難得的一塊綠地。 商業(yè)價(jià)值： 地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞 —— 建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往的各地商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。 交通條件： 項(xiàng)目用地 規(guī)劃主入口臨 紅旗大街 ，周邊有多個(gè)公交車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站也近在咫尺，縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。 四、建設(shè)規(guī)模： 項(xiàng)目 總占地面積 （ 畝），總建筑面積 ㎡ ，該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行： 一期工程： 包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積 m2，總建筑面積 m2，共 5 層高，一、二層層高為 5 m，三層高 m，四五層為 m。 二期工程： 包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分 ①、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為 m2，分為 兩棟。一棟26 層，一棟 12層，首層為架空層，設(shè)作停車(chē)位。 ②、青少年活動(dòng)中心為 6層，局部 5 層，一二層層高 m，三四層層 4 高為 m，建筑面積為 m2。 三期工程： 為青少年科普綜合大樓，建筑面積為 m2。 現(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模 用途 層數(shù) 建筑面積（㎡） 備注 第一期工程 ㎡ 1 現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng) 商場(chǎng) 主體 5 層 局部 7 層 ㎡ 2 地下車(chē)庫(kù) 車(chē)庫(kù) 1 層 ㎡ 車(chē)位 105個(gè) 第二期工程 1 青少年活動(dòng)中心 科教 6 層 ㎡ 2 錦繡花園 住宅 高層 26 層 小高層 12層 ㎡ 第 三 期工程 科教 ㎡ 總計(jì) 五、可行性研究范圍： 本可研只對(duì)第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。 六、項(xiàng)目估算總投資額： 人民幣 ，其中土地費(fèi)用 2604 萬(wàn)元，工程費(fèi)用 萬(wàn)元，電梯設(shè)備費(fèi) 750 萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元，不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 。 5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 28． 53％ 4 容積率 5 總投資額 萬(wàn)元 6 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 7 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 8 所得稅 萬(wàn)元 2140 9 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 10 投資利潤(rùn)率 % % 11 投資利稅率 % % 12 建設(shè)期 年 2 6 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、 盤(pán)錦市 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃 《 盤(pán)錦市 城市總體規(guī)劃（ 20202020）》于 2020 年 9 月 5 日通過(guò) 遼寧省級(jí)評(píng)審。該規(guī)劃將 盤(pán)錦市 市城市功能定位于 重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心 。在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等 11個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到 2020年，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整；到 2020年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié) 構(gòu)初步形成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。 2020 年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 2020 年城市化水平達(dá)到 42%， 2020 年達(dá)到 50%， 2020 年達(dá)到 60%。 項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 本項(xiàng)目選址所在地的 雙臺(tái)子 區(qū)，將形成兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；支路網(wǎng)建設(shè)；按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。 二、 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)發(fā)展概況 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況 從 2020 年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合2020 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況的變化情況 。 (1)商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析 2020年首季，商品住宅施工面積為 2093100平方米，相較 2020年同期增長(zhǎng) ％； 7 2020 年首季，商品住宅竣工面積為 407900 平方米，相較 2020 年同期減少 ％。 (2)商品住宅銷(xiāo)售情況分析 2020年首季，商品住宅銷(xiāo)售額 16572萬(wàn)元，相較 2020年同期上漲 ％； 2020 年首季，商品住宅銷(xiāo)售面積 171800 平方米，相較 2020 年同期下降 ％。 未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì) 近 6年， 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。但從去年央行 121號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣(mài)，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)，形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下， 盤(pán)錦 房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。 (1)、從基本情況看 ①、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 今年 15月， 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成 億元，同比增長(zhǎng) %，增速有減緩，同比下降 。仍高于全省平均水平 11個(gè)百分點(diǎn) 。開(kāi)發(fā)投資中住宅完成 ， 下降 %；寫(xiě)字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成 億元，增長(zhǎng) 倍；其他用房完成 3 億元，增長(zhǎng) 倍。 ②、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。 今年非國(guó)有資本在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異?；钴S，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從 15月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資 4 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公司及外商投資分別完成 億，占總量的 36%和 11%。國(guó)有企業(yè) 8 完成 億元，比重由上年 %下降到 %，減少 7個(gè)百分點(diǎn)。 ③、新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模提高。 前 5 月，累計(jì) 26家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬，計(jì)劃投資規(guī)模達(dá) ，大大超過(guò)去年同期 23 家開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投資 億元的規(guī)模。截止 5 月底，新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 億元。 ④、開(kāi)發(fā)資金到位情況較好。 截止 5 月底，累計(jì)資金到位 億元，同比增長(zhǎng) 52%。在當(dāng)年到位的 億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別為 400萬(wàn)元和 2500萬(wàn)元；國(guó)內(nèi)貸款 ，增長(zhǎng) 24%；自籌資金 ，增長(zhǎng) %；其他資金來(lái)源 億元，增長(zhǎng) %，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng) %。自籌資金和其他資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的 74%，說(shuō)明了 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。 ⑤、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。 今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅 ,而將包括寫(xiě)字樓、和大型商鋪等物業(yè)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將向更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更高 ,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。 15 月 ,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積達(dá) 。增長(zhǎng) ,比重由上年 %提高到 %；寫(xiě)字樓施工面積 ，增長(zhǎng) %，比重由上年%提 高到 %?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有 10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了 盤(pán)錦 市商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。 ⑥、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。 由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)資本增多，形成了 盤(pán)錦 有始以來(lái)上億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上 9 年 9家增加到 21家。計(jì)劃總投資達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。由 盤(pán)錦 實(shí)業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成，預(yù)訂成績(jī)頗佳； 盤(pán)錦 集團(tuán)投資 ；而上?！北P(pán)錦 花園”帶來(lái)的是大都市居住文化理念，讓海派風(fēng)格溶入了 盤(pán)錦 新城。 ⑦、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍 依然。 在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下， 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，首季 盤(pán)錦 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為 ，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)為 。其一是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，其中普通住宅上漲 %，豪華住宅上漲 %；其二是私有住房交易上漲 %；其三是房屋租賃價(jià)格上漲%。非住宅類(lèi)寫(xiě)字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上漲 %。 ⑧、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。 從一季度的調(diào)查樣本顯示， 盤(pán)錦 市房地產(chǎn)景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通 運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中處在第一位。其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到 160點(diǎn)。從中看出，大部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。那些擁有土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在 盤(pán)錦 市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開(kāi)發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。，但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān)系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。目前國(guó)家“管緊土地，看 好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的 10 供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制，不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來(lái)的振蕩不可避免波及到 盤(pán)錦 市地產(chǎn)市場(chǎng)。 ① .征地拆遷影響： 中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。上收縣級(jí)以下土地審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌拍賣(mài)。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也