【正文】 營銷管理中心制度匯編 目 錄 土地篇 土地獲取工作管理制度 ........................ 1 成本篇 項目目標成本管理制度 ....................... 10 營銷篇 營銷類招投標管 理辦法 ....................... 20 項目定名審批管理辦法 ............................... 31 項目價格審批管理辦法 ............................... 33 更名、換房、退定、退房審批管理辦法 .................. 40 項目銷售期間價格管理辦法 ........................... 47 2020 年度營銷薪酬管理制度 ........................... 48 項目定價管理辦法 .................................. 56 營銷推廣費用管理辦法 ............................... 59 銷售現(xiàn)場標準化管理規(guī)定 ............................. 65 項目銷售標準化管理體系 ............................. 66 銷售案場管理考核辦法 ............................... 84 新聞管理制度 ...................................... 90 中心制度匯編 1 土地篇 土地獲取工作管理制度 第一章 總 則 第一條 隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務不斷擴張，土地獲取力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風險，提升集團競爭力，特制定下發(fā)本制度。 第二條 本制度 的制定與實施是為了增強集團的土地獲取能力和提升地產(chǎn)業(yè)務標準化程度。 第三條 本制度所指土地獲取方式包括：招拍掛方式、城中村改造方式、轉(zhuǎn)讓方式。 第四條 本制度適用于集團相關(guān)部門 、各分子公司及外派機構(gòu)。 第二章 土地信息收集整理 第五條 集團公司營銷管理中心 負責集團土地信息的收集、整理工作。 第六條 集團公司營銷管理中心 負 責集團土地信息數(shù)據(jù)庫的建立、更新、維護， 集團公司 科技信息部配合。 中心制度匯編 2 第七條 各中心、各分子公司及外派機構(gòu)有義務向 集團公司營銷管理中心 提供其他土地信息。 各中心、各分子公司及外派機構(gòu)向 集團公司營銷管理中心 提供的土地信息，由公司（部門 ）總經(jīng)理簽字確認后，以書面的形式上報 集團公司營銷管理中心 。 總裁辦成員向 集團公司營銷管理中心 提供的土地信息，須先經(jīng)集團總裁審核。 第八條 為了保證土地信息獲取的及時性， 集團公司營銷管理中心 須在招拍掛類土地信息公告后 2日內(nèi)分類整理并出具初選意見，完成土地信息數(shù)據(jù)庫填報。此階段獲取的信息應包含地塊位置、面積、規(guī)劃指標等內(nèi)容。 第九條 集團公司營銷管理中心 總經(jīng)理負責對土地信息進行分析，結(jié)合集團商業(yè)模式，確定重點目標地塊。 第十條 集團公司營銷管理中心 負責在每周五編制《重點土地信息周報》，并發(fā)送至總裁辦成員、 集團公司計劃考核中心 總經(jīng)理、 集 團公司 財務管理中心總經(jīng)理、 集團公司投資管理中心 部總中心制度匯編 3 經(jīng)理。 第三章 土地項目分析 第十一條 集團公司營銷管理中心 負責土地項目的分析工作， 集團公司 成本設計中心、 集團公司 財務管理中心、 集團公司投資管理中心 部、 集團公司 審計法務部、分子公司參與配合。 第十二條 土地項目分析工作包括，區(qū)域市場及項目定位分析、項目規(guī)劃方案分析、項目經(jīng)濟測算分析。 城中村改造土地項目分析工作，還包括拆遷、安置補償、合作方案擬訂、風險控制工作。 轉(zhuǎn)讓土地項目分析工作，還包括協(xié)議轉(zhuǎn)讓（或合作）方案制定與風險分析。 第十三條 集團公司營銷管理中心 負責區(qū)域市場及項目定位分析工作。 區(qū)域市場及項目定位分析包括項目概況、城市宏觀經(jīng)濟概況、城市房產(chǎn)概況、城市地產(chǎn)概況、區(qū)域競爭分析、項目定位等。 集團公司營銷管理中心 須在重點土地信息明確后， 7 日內(nèi)完中心制度匯編 4 成完整區(qū)域市場及項目定位分析報告。 第十四條 集團公司營銷管理中心 負責拿地前的項目規(guī)劃方案分析工作， 集團公司 成本設計中心參與配合。 建筑規(guī)模較大，規(guī)劃條件較復雜的土地項目，由 集團公司 成本設計中心牽頭委托外部設計院完成項目規(guī)劃方案分析。 項目規(guī)劃方案分析包括經(jīng)濟技術(shù)指標分析、日照分析、產(chǎn)品定位、建筑形態(tài)分析、規(guī)劃布局等。 集團公司營銷管理中心 須在區(qū) 域市場及項目定位分析完成后， 2 日內(nèi)完成完整項目規(guī)劃方案分析。 第十五條 集團公司營銷管理中心 負責土地獲取階段經(jīng)濟測算分析由工作， 集團公司 成本設計中心、分子公司參與配合。 項目經(jīng)濟測算分析包括經(jīng)濟技術(shù)指標、成本估算分析、投資利潤分析、現(xiàn)金流分析、土地競價表等。 集團公司營銷管理中心 須在項目規(guī)劃方案分析完成后， 2 日內(nèi)向完成完整項目經(jīng)濟測算分析。 第十六條 城中村改造土地項目拆遷、安置補償、合作方案中心制度匯編 5 的制定工作， 集團公司營銷管理中心 制定原則與策略，由分子公司負責與當?shù)卣疁贤ǎ?集團公司 審計法務部、 集團公司 財務管理中心負責設定經(jīng)濟、法律 、財務邊界條件。 第十七條 轉(zhuǎn)讓土地項目轉(zhuǎn)讓方案的制定工作，由 集團公司營銷管理中心 負責制定原則與策略并與對方溝通， 集團公司投資管理中心 部參與配合， 集團公司 審計法務部、 集團公司 財務管理中心負責設定經(jīng)濟、法律、財務邊界條件。 第十八條 在進行項目論證前，集團 集團公司營銷管理中心總經(jīng)理、副總經(jīng)理（土地、營銷）、總經(jīng)濟師必須對重點目標地塊進行更深入的實地踏勘，并且召開有 集團公司營銷管理中心 班子成員參加的項目市場及定位、規(guī)劃方案、經(jīng)濟測算分析討論協(xié)調(diào)會，對項目整體投資方案進行討論分析，形成統(tǒng)一結(jié)論。 第四章 土地項目論證 第十九條 集團 公司營銷管理中心 負責組織召開土地項目內(nèi)部評審會。 第二十條 土地項目內(nèi)部評審會參與人員， 集團公司營銷管中心制度匯編 6 理中心 總經(jīng)理、 集團公司營銷管理中心 總經(jīng)濟師、 集團公司計劃考核中心 總工程師、 集團公司 成本設計中心副總經(jīng)理（成本）、集團公司 成本設計中心副總經(jīng)理（設計）、 集團公司 財務管理中心總經(jīng)理、 集團公司投資管理中心 部總經(jīng)理、 集團公司 審計法務部總經(jīng)理、 COO。 第二十一條 項目預評審會從項目定位、成本、規(guī)劃、現(xiàn)金流、法律風險、集團戰(zhàn)略安排等角度對項目進行討論、提出修改意見。 如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目，還需要對項目的合作方案 、協(xié)議轉(zhuǎn)讓（或合作）方案進行評審。 集團公司營銷管理中心 負責對通過的項目，根據(jù)會議形成的意見對項目市場定位、經(jīng)濟測算、初步方案進行調(diào)整和完善。 第五章 土地項目決策 第二十二條 集團公司營銷管理中心 負責組織項目方案集團總裁辦匯報會。 第二十三條 總裁辦負責根據(jù)集團戰(zhàn)略發(fā)展、財務、市場運中心制度匯編 7 營等安排，對項目進行分析決策，并對準備參與的項目制定詳細的競價策略。 第二十四條 如果是城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目，總裁辦負責根據(jù)項目的商業(yè)價值、風險因素等對合作或轉(zhuǎn)讓方案進行分析決策，并制定最終的方案、策略等。 第二十五條 投資管理中心 部負責將總裁辦通 過的項目總體方案、競價策略（或合作、轉(zhuǎn)讓方案），翻譯成英文，提交董事會決策。 第六章 土地項目競買執(zhí)行 第二十六條 分子公司工程配套部負責準備所在地的項目競買申請資料，及報名手續(xù)。 集團公司營銷管理中心 負責準備新進入城市的項目競買申請資料，及報名手續(xù)。 第二十七條 集團總裁辦負責項目的現(xiàn)場競價策略的執(zhí)行。 分子公司負責所在地的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土中心制度匯編 8 地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。 集團公司營銷管理中心 負責新進入城市的城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。 第二十八條 招拍掛方式獲取的土地項目，根據(jù)競拍結(jié) 果，各分子公司負責后續(xù)事宜，包括成交確認書的簽訂、土地證件的辦理等等； 集團公司營銷管理中心 負責新進入城市成交確認書的簽訂等等。 城中村改造方式、或轉(zhuǎn)讓方式獲取土地項目，分子公司負責所在地項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂， 集團公司營銷管理中心 負責新進入城市項目的相關(guān)協(xié)議、合同的簽訂。 第二十九條 獲取土地后， 集團公司營銷管理中心 負責對 集團公司 成本設計中心、分子公司進行工作交底，包括市場分析、項目初步定位、項目初步規(guī)劃方案、項目測算分析，以及地塊相關(guān)資料。 第七章 附則 本制度 自正式下發(fā)之日起開始實施，原有相關(guān)規(guī)定同時廢中心制度匯編 9 止，解釋權(quán)歸集團 營銷管理中心 。 中心制度匯編 10 DCZX02 成本篇 項目目標成本管理制度 第一章 總 則 第一條 為加強集團成本管理，促進成本管理的標準化、規(guī)范化，最大限度地降低各項成本費用，提高集團的投資效益及市場競爭力，特制定本制度。 第二條 本制度的制定與實施是為了提升集團各級部門的成本管理水平，確保項目整體效益目標的實現(xiàn)，建立項目成本目標，強化成本管理的過程控制，明確各部門成本控制的職責，對各部門的成本管理效果進行考核。 第三條 項目成本是指項目開發(fā)過程中所發(fā)生 的直接成本、管理費用、營銷費用、財務費用等。項目目標成本管理包括：各細項成本科目指標確認，各階段成本目標的設定。 第四條 集團公司 營銷管理中心 負責 各細項成本科目指標、各階段成本指標的下發(fā)， 集團公司 成本設計中心、財務管理中心、分子公司負責成本信息提供、數(shù)據(jù)收集。 第五條 集團公司 營銷管理中心 負責建立、維護集團共享項目 成本 數(shù)據(jù)庫， 集團公司 行政人力資源中心科技信息部配合實施。 第六條 為了保護公司商業(yè)秘密， 項目成本 數(shù)據(jù)庫僅對集團中心制度匯編 11 總裁辦 ，及集團相關(guān)成本控制負責人員開放。 第七條 成本管理必須嚴格執(zhí)行集團 商業(yè)機密管理規(guī)定，確保集團商業(yè)秘密。 第八條 本制度適用于 XXXX（中國）置業(yè)有限公司所屬的各中心、各分子公司和外派機構(gòu)。 第二章 各細項成本科目指標的確認 第九 條 各細項成本科目指標確認制度的制定和實施，是為項目土地獲取前進行投資估算提供準確的依據(jù)，以及在項目實施過程中提供合理的目標控制值，加強集團成本管控能力。 第十 條 各細項成本科目指標是指在項目開發(fā)過程中所產(chǎn)生的各項成本的造價、費用的取費標準，包括直接成本（前期費用、基礎(chǔ)設施費、建安費用、公共配套費用、除項目管理費外的開發(fā)間接費）、期間費用 （管理費用、項目管理費用、營銷費用、資本化利息和財務費用）的取費標準。 第十一 條 各細項成本科目指標的確認由 集團公司營銷管理中心 負責組織， 集團公司 成本設計中心、 集團公司 財務管理中心、分子公司參與配合。 中心制度匯編 12 第十二 條 各細項成本科目指標數(shù)據(jù)采集應遵循的原則：客觀、有效、系統(tǒng)。 第十三 條 集團公司 成本設計中心負責各開發(fā)項目所在城市的直接成本指標的收集、整理和分析； 集團公司 財務管理中心負責制定項目除營銷費用外的期間費用計算依據(jù)； 集團公司營銷管理中心 負責制定項目營銷費用計算依據(jù)。 第十四 條 各細項成本科目指標 每半年更新一次，時間為每年 6 月 25 日、 12 月 25 日前，經(jīng)過更新的指標必須經(jīng)過負責收集的中心總經(jīng)理審核評估確認后，由 集團公司營銷管理中心 上傳項目成本 數(shù)據(jù)庫 ，作為項目前期經(jīng)濟指標測算、階段成本測算和后期成本控制方面 的主要依據(jù)。 第十五 條 對于準備進入但尚未進入的新城市的成本指標，由 集團公司營銷管理中心 負責直接成本的收集整理，以及新項目營銷費用的指標確定， 集團公司 財務管理中心負責公司新項目管理費用、項目管理費用、資本化利息和財務費用的指標確定；最終由 集團公司營銷管理中心 完成新城市成本指標體系，作為集團中心制度匯編 13 拿地前分析 測算和土地獲取后各階段成本控制及測算的依據(jù)。 第三章 各階段成本目標的設定 第十六 條 各階段成本目標的設定制度的制定和實施，是為項目實施過程中各階段提供成本目標值，為項目分析挖掘成本潛力提供依據(jù)，加強項目成本過程控制，提高集團成本市場競爭力。 第十七 條 需要下達成本目標的階段有拿地后階段、方案階段、施工圖階段、招投標階段。 集團公司營銷管理中心 負責項目各