【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三萬(wàn)英尺項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣及銷售實(shí)施方案 （ 2020 年下半年度） 凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司 二零零六年七月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前 言 ............................................................................................................................ 4 一、營(yíng)銷目標(biāo) ............................................................................................................ 5 品牌目標(biāo) ....................................................................................................... 5 銷售目標(biāo) ....................................................................................................... 5 二、營(yíng)銷階段劃分 .................................................................................................. 6 階段劃分思考 .............................................................................................. 6 營(yíng)銷階段劃分 .............................................................................................. 6 三、階段營(yíng)銷主題 .................................................................................................. 7 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 .............................................................................................. 7 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)發(fā)布策略 ................................................................................ 8 各階段營(yíng)銷主題 .......................................................................................10 四、目標(biāo)客戶群再解析 .......................................................................................12 客戶層次定位 ............................................................................................12 客戶區(qū)域定位 ............................................................................................14 五、活動(dòng)營(yíng)銷 ..........................................................................................................15 活動(dòng)策略 .....................................................................................................15 系列活動(dòng)策劃 ............................................................................................16 六、媒介計(jì)劃 ..........................................................................................................22 媒體選擇及排期 .......................................................................................22 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 媒體運(yùn)用總結(jié) ............................................................................................27 七、銷售策略 及計(jì)劃 ............................................................................................30 推貨計(jì)劃 .....................................................................................................30 銷售政策 .....................................................................................................38 價(jià)格策略 .....................................................................................................38 后 語(yǔ) ..........................................................................................................................45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前 言 在我司前期提交的營(yíng)銷方案和價(jià)格實(shí)施策略中，對(duì)長(zhǎng)沙融科智地東塘項(xiàng)目 營(yíng)銷 推廣和價(jià)格體系構(gòu)成進(jìn)行了詳盡的闡述和模擬，并提出了適合本項(xiàng)目的價(jià)格制定 辦法和原則，本報(bào)告是在凌峻前期提交的報(bào)告上，結(jié)合市場(chǎng)和年度要求，制定切實(shí)可行的銷售實(shí)操方案和 具體的價(jià)目表，同時(shí)制定穩(wěn)妥的推貨節(jié)奏和策略， 全力 保障融科智地東塘項(xiàng)目 開盤成功，完成年度回款的指標(biāo)和任務(wù)，為后期的持續(xù)推貨打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、營(yíng)銷目標(biāo) 品牌目標(biāo) 1) 項(xiàng)目品牌 ? 知名度：“三萬(wàn)英尺”品牌名稱被消費(fèi)者普遍知曉； ? 認(rèn)知度：項(xiàng)目的區(qū)位、特點(diǎn)、理念等被消費(fèi)者深刻認(rèn)知； ? 美譽(yù)度：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)標(biāo)志性項(xiàng)目；長(zhǎng)沙房地產(chǎn)劃時(shí)代的經(jīng)典作品。 2) 企業(yè)品牌 ? 知名度：“融科智地”企業(yè)名稱被廣泛知曉，并清楚地了解到企業(yè) 與聯(lián)想之間的關(guān)系； ? 認(rèn)知度：消費(fèi)者對(duì)融科智地的企業(yè)追求、在長(zhǎng)沙的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等充分了解； ? 美譽(yù)度：消費(fèi)者及業(yè)界認(rèn)可企業(yè)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上影響力，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)所開發(fā)的后續(xù)項(xiàng)目有所期待。 銷售目標(biāo) 年度（ 06 年）銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)約 2 億元的銷售額 。 說(shuō) 明： 項(xiàng)目計(jì)劃于 11 月 18 日正式開盤，在 2020 年實(shí)現(xiàn) 1— 4＃樓的銷售， 1— 4＃樓的整體均價(jià)定在 3800— 3900/㎡，總建筑面積為 76779㎡。結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一般銷售情況、銷售的季節(jié)性及公司財(cái)務(wù)回籠資金的指標(biāo)要求，把本次開盤的銷售目標(biāo)定在年度（ 2020 年 ）總推貨量的 65%左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、營(yíng)銷階段劃分 階段劃分思考 ? 項(xiàng)目的工程進(jìn)度及預(yù)售證的申辦進(jìn)度影響并決定了 06 年的開盤時(shí)間后滯。從現(xiàn)在到項(xiàng)目正式開盤只有三個(gè)多月的時(shí)間，必須在上半年粗略的市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)上，強(qiáng)化、壓縮消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知—— 認(rèn)同 —— 認(rèn)購(gòu)過(guò)程。 ? 下一步營(yíng)銷階段的劃分主要考慮項(xiàng)目既定的進(jìn)度要素，以 項(xiàng)目會(huì)所正式對(duì)外開放（ 9 月 20 日）、開盤（ 11 月 18 日） 作為重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，而按照一般房地產(chǎn)營(yíng)銷規(guī)律，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在開盤前兩周左右最合適，因此將 11 月 5 日作為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的節(jié)點(diǎn) 。 營(yíng)銷階段劃分 市場(chǎng)預(yù)熱期 8 月 20 日 —— 9 月 19 日 強(qiáng)力推廣期 9 月 20 日 —— 11 月 4 日 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 11 月 5 日 —— 11 月 17 日 開盤強(qiáng)銷期 11 月 18 日 —— 12 月 31 日 根據(jù)以上安排，從項(xiàng)目正式開始強(qiáng)力推廣，到開盤，將形成以下5 個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，而每個(gè)節(jié)點(diǎn)之間相隔都在 10 天到 2 周之內(nèi)，可以形成連續(xù)不斷的、漸趨高潮的營(yíng)銷攻勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、階段營(yíng)銷主題 客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷高于其心理價(jià)格就容易促使其產(chǎn)生購(gòu)買行為。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的宣傳和解讀。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 可歸納為三重價(jià)值體系：即外層價(jià)值、中層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值。 ? 外層價(jià)值是項(xiàng)目的區(qū)位和開發(fā)組合等外在優(yōu)勢(shì)，中層價(jià)值是產(chǎn)品品質(zhì)，內(nèi)層價(jià)值是項(xiàng)目的核心理念。 ? 三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里，是密不可分的一個(gè)整體。 ? 外層價(jià)值是基礎(chǔ)，中層價(jià)值是關(guān)鍵，內(nèi)層價(jià)值是核心。 會(huì)所開放 10 月下 秋季房交會(huì) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 開盤