【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 前言 ............................................................ 2 第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料 .......................... 3 第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀 .............................. 5 第三部分：南京老年人社會福利機構(gòu)現(xiàn)狀 ............................ 8 第一節(jié) 南京市老年人口與福利機構(gòu)床位的供求比例 ............... 8 第二節(jié)、南京社會福利養(yǎng)老機構(gòu)的機構(gòu)性質(zhì)與運營方式 ............ 10 第三節(jié)、政府對南京社會福利養(yǎng)老機構(gòu)的扶持及優(yōu)惠政策 .......... 12 第四節(jié)、南京養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模、設(shè)施及區(qū)位分布概述 ................ 15 第五節(jié)、南京養(yǎng)老機構(gòu)入住條 件、服務(wù)內(nèi)容及等級收費標(biāo)準(zhǔn) ........ 20 第四部分、南京市各養(yǎng)老機構(gòu)的供求狀況 ........................... 30 第五部分、入住老人的基本特征及需求分析 ......................... 31 第六 部分、南京養(yǎng)老機構(gòu)個案分析 ................................. 33 第七部分、養(yǎng)老機構(gòu)市場的機遇 ................................... 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南京市養(yǎng)老機構(gòu)市場調(diào)查報告 前言 ? 調(diào)研時間： 2020 年 5 月 19 日～ 6 月 1 日 ? 信息來源：主要來自于南京市（區(qū)）民政局福利處、老齡委辦公室、中華慈善基金等處；南京工大老年住宅課題研究組以及相關(guān)媒體；南京市各養(yǎng)老機構(gòu)、老人及老人家屬。 ? 調(diào)研對象 南京 市 177 家養(yǎng)老機構(gòu)：老年社區(qū)、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院、福利院、干休所、老干中心、護(hù)理院、養(yǎng)老院、敬老院； ? 調(diào)研內(nèi)容 養(yǎng)老機構(gòu)出身性質(zhì)、隸屬部門、入住及享受服務(wù)的條件、出租出售價格、服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、享受政府的優(yōu)惠政策及運營后的政府態(tài)度、機構(gòu)工作人員狀況、養(yǎng)老機構(gòu)的需求狀況、與保險之間的關(guān)系、養(yǎng)老人員及家屬的滿意度。 ? 樣本容量 民政、老齡委等政府機構(gòu) 不少于 5 個 養(yǎng)老、托老機構(gòu) 不少于 10 個 被訪管理人員 不少于 20 個 被訪老人、家屬 不少于 50 個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分：有關(guān)南京老年人口的數(shù)據(jù)和資料 江蘇省早在 1986 年就進(jìn)入老齡社會，是我國第一個進(jìn)入老年型的省份。全省現(xiàn)有 60 歲以上的老年人口 1066萬，占省人口總數(shù)的 %，并以超過3%的速度逐年遞增，呈現(xiàn)出老齡人口絕對數(shù)量大、增長速度快、高齡化程度高等特點。據(jù)預(yù)測，到 2030 年，江蘇省人口老齡化水平將達(dá)到頂峰，老年人口增加到 2020 萬左右，約占全省總?cè)丝跀?shù)的 25%。 截止 2020 年底，南京全市共有 60 周歲以上老年人 804164 人，占總?cè)丝诘?。目前，全市 60 歲以上老年人已有 80 多萬人， 而到 2025 年，南京每 4個人中就有 1 人超過 60 歲。應(yīng)該說南京老年人的遞增速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國平均水平，并且高齡化程度日漸嚴(yán)重。老年人的養(yǎng)老問題已經(jīng)迫切地擺在我們面前 需要進(jìn)一步說明的是，南京市人口平均預(yù)期壽命 1990 年為 歲， 1998年上升到 歲， 2020 年已經(jīng)超過 75 歲。從 1982 年的資料看，南京市區(qū) 80周歲以上的高齡老人僅有 萬人，人口類型尚屬成年型。 1990 年增加到 萬人， 1995 年已達(dá)到 萬人，占市區(qū) 60 周歲及以上老年人口的比重也由 1982年的 %上升到 1995 年 的 %，上升了 個百分點。隨著時間的推移、老年人生活水平和醫(yī)療水平的提高，大量的低齡、中齡老人不斷跨入高齡老人的行列。 另外，南京市區(qū)百歲及以上的老年人口增加較快， 1990 年僅有 6 人， 2020年已增加到 80 人，目前已經(jīng)突破 100 人。這意味著全社會要花費更多的人力、物力、財力贍養(yǎng)和照料老人。 020204000600080002020 2030全省人口 老年人口 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 南京老年人口的數(shù)據(jù)表 項目 區(qū) 縣 總?cè)丝? 老年人口 比例（ %） 玄武區(qū) 401340 60039 白下區(qū) 452950 73113 秦淮區(qū) 263178 41112 建鄴區(qū) 296000 35585 鼓樓區(qū) 556691 80617 下關(guān)區(qū) 318830 47036 浦口區(qū) 483500 55417 雨花臺區(qū) 190070 23374 棲霞區(qū) 361978 45107 江寧區(qū) 804973 110191 六合區(qū) 870000 111653 溧水縣 381567 55275 高淳縣 423978 65645 合計 5805055 804164 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分：南京老年人居住養(yǎng)老的現(xiàn)狀 第一節(jié)：南京老年人居住養(yǎng)老現(xiàn)狀面臨的問題及發(fā)展趨勢 （一）南京老年人目前主要的養(yǎng)老模式： 目前南京市的養(yǎng)老模式由家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老三部分組成： ? 家庭養(yǎng)老： 南京的家庭養(yǎng)老主要是居住家中，由老伴、子女、保姆和鐘點工來實施養(yǎng)老護(hù)理。 ? 社區(qū)養(yǎng)老： 社區(qū)養(yǎng)老則是舉辦托老所、老人飯桌，提供入戶陪護(hù)、鐘點工等中介養(yǎng)老護(hù)理。 ? 機構(gòu)養(yǎng)老： 機構(gòu)養(yǎng)老則專門為入住老人提供養(yǎng)老護(hù)理，目前南京有社會福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)共 170 多家。 目前家庭養(yǎng)老為南京市民主要模式，中華民族歷來強調(diào)家庭養(yǎng)老，所謂“父母在家中，兒子不遠(yuǎn)游”即是這種傳統(tǒng)意識的寫照。延續(xù)至今，兒孫繞膝的大家庭生活仍是部分老人的愿望。許多人認(rèn)為“住養(yǎng)老院，要不是沒有兒女，就是兒女不孝”。許多老人退休后賦閑在家，把希望和精神寄托于對子孫輩的照顧，同時獲取后代的物質(zhì)和精神反饋。這種傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當(dāng)前雖仍占主要地位。現(xiàn)在約有 70%的老人是以這種最傳統(tǒng)的方式在家養(yǎng)老的。而社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老則是家庭養(yǎng)老的補充，南京有30%的老人享受的是后兩種養(yǎng)老方式。 （二）南京老年人 目前家庭養(yǎng)老所面臨的問題： 1. 由于社會變遷，我國第一代獨生子女已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，開始擔(dān)當(dāng)起贍養(yǎng)老人的重任。一對夫婦要同時供養(yǎng)四位老人，還要撫養(yǎng)一個 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 孩子。而社會競爭的加劇，讓相當(dāng)數(shù)量的子女在自身條件的限制和壓力下，沒有時間或者能力照顧老人。這種 “四二一 ”家庭結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實，對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式造成明顯的沖擊。 2. 隨著社會的變遷和信息時代的到來，年輕人和老年人之間的代溝加深，思想觀念、生活方式等方面的摩擦增多，因此家庭養(yǎng)老從老年人的心理方面來說，也難以滿足其需要； 3. 老年人具有高患病率、高傷殘率、高醫(yī)療利用率的特點， 其健康問題帶來的照料的依賴以及醫(yī)療需求等也影響到家庭的穩(wěn)定和發(fā)展。 4. 南京早就進(jìn)入老齡化城市，隨著老齡化程度的加劇和家庭規(guī)模的日趨小型化，老年群體中出現(xiàn)了一種突出現(xiàn)象 ———“空巢老人 ”越來越多。南京每 10 戶老人家庭中就有近 4 戶是 “空巢 ”家庭。南京鼓樓區(qū)對 3 個社區(qū)的 212 個老人家庭調(diào)查后發(fā)現(xiàn)， “空巢 ”家庭有 123 個，占總數(shù)的％，目前，這一比例正在上升。 （三）南京老年人養(yǎng)老模式發(fā)展的趨勢： 觀念問題影響老年人的養(yǎng)老方式的的選擇： 傳統(tǒng)型家庭養(yǎng)老在當(dāng)前雖仍占主要地位，但就其發(fā)展趨勢看，對其形式的部 分乃至全新的轉(zhuǎn)換已是不遠(yuǎn)的事實。中國的生育制度改革和人口老齡化趨勢的加劇使城市中日益增多的獨生子女小規(guī)模家庭的老人贍養(yǎng)功能越來越弱。而現(xiàn)代社會競爭日益激烈、生存與發(fā)展日益艱辛的現(xiàn)實使背負(fù)沉重生活壓力的子女們難以擠出時間和精力去陪伴父母。況且，那些已步入老年 (離退休階層 )的市民們考慮到子女的困難和自身及社會保障能力的提高，對子女的期望已開始明顯降低，不再局限于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。 收入水平支撐居住需求的轉(zhuǎn)變： 目前，我國城市中包括南京市區(qū)的老人一般以離退休人員為主。而作為他們晚年收入主要組成部分的離退休保險 福利費，最近幾年已有較大幅度的增長。據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》反映， 1998 年該項收入人均已達(dá) 5972 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元，比該年城鎮(zhèn)居民人均收入 元還高出 500 多元。況且這筆收入并非我國城市老年人的唯一經(jīng)濟(jì)來源，評價其經(jīng)濟(jì)能力還需考慮如下因素： (1) 儲蓄性收入。 儲蓄因其保守而穩(wěn)妥的保值特點，成為老年人較歡迎的維持生活水平的方式之一。由于多年的積存，儲蓄對老年人的經(jīng)濟(jì)消費能力有不可忽視的影響作用。 (2) 再就業(yè)收入。 據(jù) 1995 年全國 1%人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，我國城市 60 歲以上的在業(yè)人口占市就業(yè)人口的 %，占市該年齡組總數(shù)的 %。可見，我國老年人通過再就業(yè)的方式獲得收入已成為一種較普遍的現(xiàn)象。而且，我國離退休人員年人均再就業(yè)收入從 1990 年的 元上升至1998 年的 元的現(xiàn)象也表明其還有很大的潛力可挖。 01020304050601990年 1998年再就業(yè)收入 (3) 其它方面的收入。 市場經(jīng)濟(jì)條件下理財方式的多樣化使部分城市老年人也紛紛進(jìn)入保險、股票交易等投資市場，加之接受子女贍養(yǎng)金、領(lǐng)取上一代遺產(chǎn)等方式，老年人的經(jīng)濟(jì)收入已呈多元化趨勢。 (4) 亞老人群體的高收入。 我國目前存 在一批自身有較強經(jīng)濟(jì)實力、事業(yè)有成的，或有富裕的子女予以支持的亞老人群，他們具有較強的購買力和較高的生活需求。 由上可知，南京做為江蘇省會城市，南京老年人已有較強的經(jīng)濟(jì)實力來實現(xiàn)自身晚年居住需求的轉(zhuǎn)變。而南京現(xiàn)有的社會福利服務(wù)事業(yè)基礎(chǔ)差，養(yǎng)老機構(gòu)檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 次偏低，養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)不能適應(yīng)老年人口迅速發(fā)展形勢的需要。 第三部分：南京老年人社會福利機構(gòu)現(xiàn)狀 第一節(jié) 南京市老年人口與福利機構(gòu)床位的供求比例 當(dāng)前江蘇省國辦養(yǎng)老福利機構(gòu) 66 家，集體辦養(yǎng)老福利機構(gòu) 117 家，民辦養(yǎng)老福利機構(gòu) 114 家，各級各類養(yǎng)老機 構(gòu)和養(yǎng)老