【正文】 編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第39頁 共39頁物業(yè)管理招標文件的編制目錄一、招標文件的內(nèi)容 1 1 1 2 3 3 4二、招標文件樣本 41．封面 42．招標文件目錄與主要內(nèi)容 5第一部分　投標邀請 5第二部分　技術(shù)規(guī)范及要求 5第三部分　投標人須知 5第四部分　合同一般條款 6第五部分　合同特殊條款 6第六部分　附件 6　　物業(yè)管理招標文件是物業(yè)管理招標人向投標人提供的指導(dǎo)投標工作的規(guī)范文件。招標文件編制的好壞，直接關(guān)系到招標人和投標人雙方面的利益，因此招標文件的內(nèi)容既要做到詳盡周到，以維護招標人的利益，又要做到合理合法，以體現(xiàn)招標公平、公正的原則。本章分為兩部分，第一部分是對招標文件內(nèi)容的剖析；第二部分是以一份詳盡的招標文件樣本作為編制招標文件的參考?！　∫弧⒄袠宋募膬?nèi)容　　不同類型的項目其招標文件的內(nèi)容也繁簡各異，然而按照國際慣例，招標文件的內(nèi)容大致可概括為三大部分。第一部分，投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定，具體包括投標邀請書、投標人須知、技術(shù)規(guī)范及要求；第二部分，(投標人)物業(yè)管理企業(yè)必須按規(guī)定填報的投標書格式，這些格式將組成附件作為招標文件的一部分；第三部分，中標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件(包括一般條件和特殊條件)及應(yīng)辦理的文件格式?！　∪蟛糠值膬?nèi)容具體可歸納為組成招標文件的六要素：①投標邀請書；②技術(shù)規(guī)范及要求；③投標人須知；④合同一般條件；⑤合同特殊條件；⑥附件(附表、附圖、附文等)?！　　　⊥稑搜垥c招標公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，從而使?jié)撛谕稑巳双@悉物業(yè)管理項目招標信息后，決定是否參加投標。其主要內(nèi)容包括：業(yè)主名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標文件的投報地點、投標截止時間、開標時間、地點等。投標邀請書可以歸入招標文件中，也可以單獨寄發(fā)。如采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨寄發(fā)給潛在投標人，因而不屬于招標文件的一部分；但如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預(yù)審?fù)ǜ?，之后發(fā)出的投標邀請書是指招標人向預(yù)審合格的潛在投標人發(fā)出的正式投標邀請，應(yīng)作為招標文件的一部分?！　　　∵@一部分主要是說明業(yè)主或開發(fā)商對物業(yè)管理項目的具體要求，包括服務(wù)所應(yīng)達到的標準等。例如對于某酒店項目，招標人要求該物業(yè)的清潔衛(wèi)生標準應(yīng)達到五星級，這些要求就應(yīng)在“技術(shù)規(guī)范及要求”部分寫明。對于若干子項目的不同服務(wù)標準和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”，將其加以綜合?！　×硗猓诩夹g(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具對物業(yè)情況進行詳細說明的物業(yè)說明書，以及物業(yè)的設(shè)計施工圖紙。物業(yè)說明書和圖紙應(yīng)在附件部分中作詳細說明?！　　　⊥稑巳隧氈哪康氖菫檎麄€招標投標的過程制定規(guī)則，是招標文件的重要組成部分，其內(nèi)容包括：①總則說明；②招標文件說明；③投標書的編寫；④投標書的遞交；⑤開標和評標；⑥授予合同。以下分別予以具體說明?！　?1)總則說明　　總則說明主要對招標文件的適用范圍、常用名稱的釋義、合格的投標人和投標費用進行說明?！　?2)招標文件說明　　招標文件說明主要是對招標文件的構(gòu)成、招標文件的澄清、招標文件的修改進行說明?！　?3)投標書的編寫　　投標人須知中應(yīng)詳細列出對投標書編寫的具體要求。這些要求包括：①投標所用的語言文字及計量單位；②投標文件的組成；③投標文件格式；④投標報價；⑤投標貨幣；⑥投標有效期；⑦投標保證金；⑧投標文件的份數(shù)及簽署。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預(yù)審，則在招標文件的投標人須知中還應(yīng)要求投標人按預(yù)定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。招標文件對投標書編寫要求的說明通常有兩種，一是文字說明，應(yīng)歸入投標人須知部分；另一種是在招標文件中列出投標文件的一定格式，要求投標人只要按格式要求填入內(nèi)容。這些格式通常包括：投標書格式、授權(quán)書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。這些格式統(tǒng)一歸入“附件”部分。(4)投標文件的遞交　　投標文件的遞交的內(nèi)容主要是對投標文件的密封和標記、遞交投標文件的截止時間、遲交的投標文件、投標文件的修改和撤銷的說明。　　(5)開標和評標　　開標和評標是招標文件體現(xiàn)公平、公正、合理的招標原則的關(guān)鍵，包括以下內(nèi)容：　?、賹﹂_標規(guī)則的說明?！　、诮M建評標委員會的要求?！　、蹖ν稑宋募憫?yīng)性的確定。即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留?！　、芡稑宋募某吻濉＜磳懨魍稑巳嗽诒匾獣r有權(quán)澄清其投標文件內(nèi)容。　?、輰ν稑宋募脑u估和比較(說明評估和比較時所考慮的因素)?！　、拊u標原則及方法?！　、咴u標過程保密。　　(6)授予合同　　授予合同的內(nèi)容通常包括：　?、俣藴蕜t。說明定標的準則，包括“業(yè)主不約束自己接受最低標價”的申明等?！　、谫Y格最終審查。即說明招標人會對最低報價的投標人進行履行合同能力的審查?！　、劢邮芎途芙^任何或所有投標的權(quán)力?！　、苤袠送ㄖ?。　?、菔谟韬贤瑫r變更數(shù)量的權(quán)力。即申明招標人在授予合同時有權(quán)對招標項目的規(guī)模予以增減?！　、藓贤瑓f(xié)議書的簽署。說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式(詳見附件)?！　、呗募s保證金?！　　　『贤囊话銞l款不是合同的主要內(nèi)容，通常包括以下條款和內(nèi)容：　　(1)定義。即對合同中的關(guān)鍵名稱進行釋義?！　?2)適用范圍。即寫明本合同的適用范圍?！　?3)技術(shù)規(guī)格和標準。該條款的內(nèi)容一般與招標文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致?！　?4)合同期限。一般可參照委托管理的期限。　　(5)價格。即物業(yè)管理費的計取，一般應(yīng)與中標人的投標報價表相一致?！　?6)索賠。索賠條款主要說明在投標人(合同的乙方)發(fā)生違約行為時，招標人(合同的甲方)有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。其具體內(nèi)容包括索賠的方案和索賠的程序。　　(7)不可抗力。不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或者不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。不可抗力條款一般包括三個部分：不可抗力的內(nèi)容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出報告和證明文件；遭受不可抗力事件一方的責任范圍。　　(8)履約保證金。該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式?！　?9)爭議的解決。該條款主要的內(nèi)容是預(yù)先規(guī)定合同雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議時的解決途徑和方法。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。　　(10)合同終止。該條款的主要內(nèi)容是說明合同的期限和合同終止的條件(如物業(yè)管理企業(yè)違約情節(jié)嚴重；業(yè)主破產(chǎn)；物業(yè)被征用等)?！　?11)合同修改。該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同的補充協(xié)議?！　?12)適用法律。即寫明合同適用的法律?！　?13)主導(dǎo)語言與計量單位?！?14)合同文件及資料的使用。條款中應(yīng)寫明合同文件及資料的使用范圍及事宜，如對保密的規(guī)定等?！　?15)合同份數(shù)?！　?16)合同生效?！　　　『贤奶厥鈼l款是為了適應(yīng)具體項目的特殊情況和特殊要求作出的特殊規(guī)定，例如對執(zhí)行合同過程中更