德瀛華府營銷推廣方案調(diào)整doc16-營銷策劃(已修改)
2025-08-24 16:02 本頁面
【正文】 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 14 頁 德瀛華府營銷推廣方案調(diào)整 第一章 項目現(xiàn)狀 一、 前言 二、 項目現(xiàn)狀 三、 項目面臨問題 四、 解決之道 第二章 推廣策略 一、 推廣主 題 二 、 項目形象定位 三 、 推廣思路 四 、 推廣階段與主題安排 第一章 項目情況 一、 前言 德瀛華府從 7 月份重新啟動銷售到現(xiàn)在已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績。在惡劣的大環(huán) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 14 頁 境中，能取得如此好的業(yè)績，可以說在昆明已經(jīng)算是首屈一指了。而房展會即將舉行，如何抓住房展會這個契機(jī)再懸銷售狂潮，并利用這個機(jī)會把我們的產(chǎn)品重新包裝、亮相成為擺在我們面前的當(dāng)務(wù)之急。同樣，這也是我們保證后期 持續(xù)熱銷的必由之路，是我們德瀛華府真正實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵階段。 二、 項目現(xiàn)狀分析 總體市場分析 房地產(chǎn)市場經(jīng)過將近半年的觀望期后，聚集了大量的有效需求。從南京和其他一些城市房交會反饋回來的信息看，秋季房交會異?；鸨狳c主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房和中高檔盤。這也證明了這種有效需求的存在。昆明市場也同樣存在這種需求。 10 月 20 號的房交會共有 80 多個樓盤參展，是有史以來最多的一屆。預(yù)計此次到房交會上看房的人也會是最多的一屆。昆明市場的有效需求，有可能會在此次房交會上得到一定釋放。同時，每年的房交會結(jié)束到春節(jié)期間是 置業(yè)高峰期。這對德瀛華府來說是一個千載難逢的重新包裝亮相的會。 項目房源分析 從我方接手，正式對外出售到現(xiàn)在，德瀛華府已經(jīng)售 32 套。主要有兩部分構(gòu)成，如下表： 面積 價格 戶型 售出比例 257㎡（特價房） 3000 元以下 3 2 2 66． 6% 170 ㎡ 左右 3000 以上 3 2 2 33． 4% 從上表可以看出，所售房源總價及單價呈偏低趨勢，總價主要集中在在 70 萬和 50萬左右。 超高的性價比 是前段時間熱銷的主要原因。上述趨勢，完全在我方的預(yù) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 14 頁 料之內(nèi)，并基本達(dá)到我方的預(yù)期目的（利用戶型設(shè)計不太合理的 房源作為特價房，緩解資金壓力；先出小戶型，整合房源總價，為真正的豪宅營銷做準(zhǔn)備）。由于前期已經(jīng)售出大部分特價房和小面積的房源。加之 9 月 1 號的漲價，現(xiàn)有房源平均總價在 106 萬左右（此價位已經(jīng)達(dá)到聯(lián)排別墅水平，部分甚至已經(jīng)超過，達(dá)到獨棟別墅價位）。所剩房源的戶型設(shè)計幾乎接近完美。這具備了進(jìn)行豪宅營銷的時機(jī)和條件。同時，由于總價的限制，要實現(xiàn)后期的持續(xù)熱銷，與聯(lián)排別墅的競爭已經(jīng)不可避免，勢在必行。 前期主要來電、來訪人群分析 從來電來訪登記表分析來看，意向面積在 200㎡以下的占大多數(shù)。同時表示對樓盤 總價過高，無法接受。另一方面從售樓人員反饋的信息來看，到訪顧客質(zhì)量普遍偏低（購買力不足），無法承受 100萬以上的總價。 未成交主要原因分析 a、購買能力不足（非目標(biāo)人群） b、對別墅有非常強烈的認(rèn)同感（未擁有別墅。次目標(biāo)客戶） c、對德瀛華府印象模糊，喜歡其品質(zhì)但其無法帶來其它感受（已經(jīng)擁有別墅。主要目標(biāo)客戶） 主要成交原因分析 a、對安全有極高的要求（分布于各種戶型） b、對高層豪宅的認(rèn)同（分布于大戶型） c、超高的性價比（分布于小戶型和特價房） 三、項目面臨問題 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 14 頁 項目目標(biāo)客戶受到聯(lián)排別墅市場和 高品質(zhì)多層或高層的雙重分流，目標(biāo)客戶群受到嚴(yán)重擠壓。 根據(jù)客戶買房只看總價這一特點來看，項目最大威脅來源于聯(lián)排別墅?！坝绣X人都住別墅”這種觀念和小高層的價位較低導(dǎo)致樓盤
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