【正文】 杭州市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析暨閑林調(diào)研報告 一、政策羅列及相關(guān)解讀 ... 2 二、閑林板塊區(qū)域特征及規(guī)劃對房地產(chǎn)帶來的影響 ... 7 三、閑林板塊總體土地供應(yīng)放量情況 ... 8 四、閑林板塊商品房供應(yīng)情況 ... 9 五、閑林板塊商品房價格情況 ... 10 六、閑林版塊高價位樓盤銷售價格走勢調(diào)查 ... 11 七、閑林板塊樓盤二手房市場掛牌情況調(diào)查 ... 13 八、開發(fā)商解讀 ... 15 九、市場分析總結(jié)及未來發(fā)展趨勢預測 ... 16 附件、個案調(diào)查匯總 ... 20 一、政策羅列及相關(guān)解讀 ... 2 二、閑林板塊區(qū)域特征及規(guī)劃對房地產(chǎn)帶來的影響 ... 7 三、閑林板塊總體土地供應(yīng)放量情況 ... 8 四、閑林板塊商品房供應(yīng)情況 ... 9 五、閑林板塊商品房價格情況 ... 10 六、閑林版塊高價位樓盤銷售價格走勢調(diào)查 ... 11 七、閑 林板塊樓盤二手房市場掛牌情況調(diào)查 ... 13 八、開發(fā)商解讀 ... 15 九、市場分析總結(jié)及未來發(fā)展趨勢預測 ... 16 附件、個案調(diào)查匯總 ... 20 一、政策羅列及相關(guān)解讀 3 月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過《國務(wù)院 2020 年工作要點》，其中整理出八條意見。簡稱“國八條”。 4 月 27日，國務(wù)院總理溫家寶提出調(diào)控樓市新八點，簡稱“溫八條”。 主要內(nèi)容 “國八條”意見為： 高度重視穩(wěn)定住房價格；切實負起穩(wěn)定住房價格 的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責任人責任；大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 正確引導居民合理消費需求； 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行； 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； 認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 “溫八條”意見為： 強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理；加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證 中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強金融監(jiān)管；切實整頓和規(guī)范市場秩序；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 政策目的 從政策出臺的時間與時機來看，政府對目前房地產(chǎn)市場的火爆并非無視，在通過金融調(diào)控手段沒有達到穩(wěn)定房價的目的之后，決定采用更直接的方式 ，來擠出房地產(chǎn)泡沫。 政策解讀 從此次政策實施的力度上來看，明顯與之前的宏觀調(diào)控政策有很大的不同，將領(lǐng)導責任也與當?shù)胤?價掛鉤。這使得地方政府在控制房價方面下更大的力氣。但從另一方面來說，由于采用了一刀切，很多二線城市受的影響更大一些。 普通住房新標準 6 月 1 日起執(zhí)行 主要內(nèi)容 住宅中的非普通住宅政策為：非普通住宅將沒有契稅的優(yōu)惠，將以總房價的 3%征收（現(xiàn)所有公寓為 %）；非普通住宅一年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，按總額的 %征收營業(yè)稅；滿兩年后轉(zhuǎn)手交易，享受不到普通住宅營業(yè)稅免征的政策，而按照差價部分的 %征收。 非普通住宅定義：根據(jù)建設(shè)部等七部門發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，普通住宅需同時滿足 三個條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上；單套建筑面積在 120 平方米以下； 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 倍以下。也就是說，只要不滿足這三個條件的，則視為“非普通住宅”。 同時國家對于重點城市予以一定的自主權(quán)，因此杭州的面積限制為： 140 平方米。排屋、別墅為非普通住宅。價格上限 倍。蕭山、余杭也是 140方。 余杭區(qū)不滿 5 年的二手房上市交易要交總房價 2%的所得稅，或者差價的 20% 政策目的 這個政策的主要目的是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，改變目前戶型面積越來越大的趨勢， 使得更多的工薪階層能有更大的挑選余地。 政策解讀 由于目前杭州很多在售樓盤的戶型面積都較大，據(jù)不完全統(tǒng)計，有一半左右的房型面積超過標準。 從杭州的政策上來看，普通住宅的定義比較寬泛，不會對市場有過大的沖擊。而高檔住宅消費群本身一直在執(zhí)行 3%的契稅政策，而購買非普通住宅的一般都為自住客戶。 關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 主要內(nèi)容 2020 年 6 月 1 日后，個人將購買不足 2 年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè) 2020 年 6 月 1 日后，個人將購買超過 2 年 (含 2 年 )的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ?房標準的住房對外銷售，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)，凡符合規(guī)定條 2020 年 6 月 1 日后，個人將購買超過 2 年 (含 2 年 )的住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。 政策目的 加強對二手房市場的控制，使短線投資變?yōu)闊o利可圖。 政策解讀 該政策的實施對于炒房者來說，無疑是一個重大打擊。不僅使得預期利潤大幅度下降，同時該政策還影響到了剛性需求的心理預期，從而動搖了一手房價格。 國土資源廳關(guān)于加快 建設(shè)用地供應(yīng)速度意見的通知 主要內(nèi)容 土地受讓人在合同約定的動工建設(shè)日期前不少于 15 日向出讓人提出退地申請的，出讓人應(yīng)退還全部土地出讓金；自合同約定的動工建設(shè)日期起未滿 1 年，受讓人在屆滿前不少于 30 日前向出讓人提出退地申請的，出讓人應(yīng)按合同約定收取相應(yīng)違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金；自合同約定的動工建設(shè)日期起超過 1 年但未滿 2 年，受讓人在屆滿前不少于 60 日前向出讓人提出退地申請的，出讓人應(yīng)按合同約定收取土地閑置費及違約金后，退還受讓人余下部分的土地出讓金。 政策目的 活躍土地市場的氣 氛，提高土地價格， 政策解讀 該政策的出臺無疑使開發(fā)商吃了一個定心丸，在最壞的情況下，拍入的土地能夠僅損失稅費的情況下，退還給政府。而如果樓市好轉(zhuǎn)，則低價拿入的土地無疑是一大筆財富。 政策總結(jié)： 從國家政策出臺的角度來看，主要目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，平穩(wěn)房價，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加健康，避免出現(xiàn)由于房價過高造成的社會矛盾激化。而國家政策的出臺，由于其政策的抑制程度前所未有，并后續(xù)的出現(xiàn)了 2 年內(nèi)交易水費提高、普通住宅定義等相關(guān)政策，因此在市場上造成了相當大的影響和反應(yīng)，同時結(jié)合市場自身由于前期高位運 行遺留下的一些問題，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些小幅度的震動，表現(xiàn)為觀望情緒濃厚，市場預期下降，與之相對的開發(fā)方面則表現(xiàn)在銷售時間拉長，銷售價格下降，消費者不愿輕易下單，整體的市場信心一度受挫。 很明顯的，房地產(chǎn)業(yè)作為目前經(jīng)濟發(fā)展實質(zhì)上的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程中扮演了相當重要的角色，同時，在財政稅收上也有著相當不俗的表現(xiàn)，尤其是在浙江這個房地產(chǎn)發(fā)展幅度居于全國前列的地區(qū)。為此，浙江省政府為了挽救市場信心，提高開發(fā)商拿地開發(fā)的熱情，通過土地不開發(fā)可以回收的政策保障了開發(fā)商的利益，無疑給開發(fā)企業(yè)吃了一顆定 心丸。 從這些政策的表現(xiàn)來看，國家為了穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟發(fā)展，制定了抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策。地方政府則出于地方實際形勢的要求，制定了相關(guān)的應(yīng)對方式維護地方政府的經(jīng)濟權(quán)益。因此，很明顯的就是，作為財政收入的一個重要部分，地方政府給予了開發(fā)商政策上的支持，鼓勵他們拿地開發(fā)，無異于一定政策的保護傘。 二、閑林板塊區(qū)域特征及規(guī)劃對房地產(chǎn)帶來的影響 閑林區(qū)塊位于杭城西郊，屬于城西余杭區(qū)塊，內(nèi)有 02 省道貫通，是以余杭區(qū)的閑林鎮(zhèn)為核心，包括五常鄉(xiāng)、余杭鎮(zhèn)以及小和山區(qū)域為范圍的房地產(chǎn)區(qū)域市場。這個板塊是杭州城市總體規(guī) 劃中的余杭組團的核心部分，也是杭州城市的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。從行政劃分上講，此板塊是屬于余杭區(qū)的，但由于緊挨著杭州主城區(qū)特別是城西蔣村，是城市在城西的一個外延，有較高的地脈與人脈延伸。因為開發(fā)年限并不是很長，再加之區(qū)域面積比較寬闊，因此土地投放量也比較大，從 1999 年下半年開始，大量的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在此儲備土地，并于 2020年下半年隨著眾多規(guī)模樓盤的面市，使之真正成為杭州房地產(chǎn)市場的重要組成部分。由于交通及配套方面的原因，在“住在城西”的號召下，一直以來都以度假（第二住所）的形式被人們所接受。但隨著大規(guī) 模的開發(fā)建設(shè)，第一居所的概念逐步被深化，出現(xiàn)了多層住宅為主，甚至是全多層住宅的樓盤。 （一）、《閑林鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細規(guī)劃》對閑林的區(qū)域劃分和功能定位：定位為杭州西郊休閑、娛樂、居住為主的閑林衛(wèi)星城，以 02 省道南面為規(guī)劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主；北面沿良睦路規(guī)劃為副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游服務(wù)為主，可居可游。 （二）閑林板塊目前建設(shè)進程： 02 省道已拓展成雙向 6 車道的景觀大