【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 32 頁 《浦口區(qū)普通住宅物業(yè)服務等 級和 收費標準》 南京市浦口區(qū)房產(chǎn)局 南京市浦口區(qū)物價局 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 32 頁 《浦口區(qū)普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》編印說明 本《標準》是根據(jù)近幾年來浦口區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況，參照寧價房（ 2020） 275號、寧房物（ 2020） 202號《南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》（試行），結(jié)合浦口區(qū)的實際情況研究制定的。 本《標準》適用于浦口區(qū) 行政區(qū)域內(nèi) 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務及收費，由建設單位或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)按照本《標準》實施。各類別墅、酒店式公寓、商住樓及 其他由區(qū)發(fā)改局、建設局立項為高檔住宅的物業(yè)服務收費按規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務與收費標準由當事人合同約定。 對 1998年 12 月 1日前建成、配套不全、設施設備老化的舊住宅小區(qū)，可參照本《標準》選擇五項服務中的若干項目及服務等級，并根據(jù)實際成本確定價格，委托社區(qū)、專業(yè)公司或原管房單位等提供服務。 本《標準》將本市普通住宅物業(yè)服務項目根據(jù)服務內(nèi)容、服務要求和設施設備配置等情況分為五項，分別是綜合管理服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務，共用部位、共用設施設備的日常運行、 保養(yǎng)、維修服務?！稑藴省非八捻椃謩e劃分為五個服務等級（從一級至五級，服務標準從低到高），每個等級對應一個收費標準；第五項共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務分為 9 個子項，各子項根據(jù)具體情況分為三類（從一類至三類，服務標準從低到高）或不分類， 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 32 頁 每一個類別對應一個收費標準。普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質(zhì)價相符的原則，逐項選擇并組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務分項目收費標準的總和。 本《標準》五大服務項目分等組合（菜單選擇）的原則為：以維修保養(yǎng)為基礎、安全護衛(wèi)為重點、綜合管理為 保障、保潔和綠化可挑選。綜合管理、秩序維護服務標準應選擇同等級別，維修保養(yǎng)服務標準應選擇相應類別，保潔、綠化服務標準可選擇向上或向下浮動一個等級。凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇一或二級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準應在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇三級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修服務標準應在二類中選擇；凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇四或五級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)、維修 服務標準應在三類中選擇。 本《標準》所列的收費標準為最高基準價標準，計價單位為：元 /平方米（建筑面積） ?月。 小區(qū)建筑面積小于 2 萬平方米的， 公共區(qū)域秩序維護 費用標準可上浮不超過 20 %；小區(qū)建筑面積在 2 萬至 4 萬平方米（包括 4 萬平方米）之間的， 公共區(qū)域秩序維護 費用標準可上浮不超過 10%。 本《標準》中各分項 服務標準高一級（類）的服務內(nèi)容與要求應包含低一級的服務內(nèi)容與要求。 本《標準》五大服務項目所列具體服務項目、服務內(nèi)容、服務標準的解釋詳見各部分說明。 本《標準》自 2020 年十一月一日與《 浦口區(qū)物業(yè)服務收費 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 32 頁 管理實施辦法》同步實施，以下幾種情況者，物業(yè)服務及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行： ⑴、本《標準》實施前業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，合同到期后按本《標準》重新約定； ⑵、本《標準》實施時尚未成立業(yè)主大會且前期物業(yè)服務收費標準已經(jīng)區(qū)物價局核準的，業(yè)主大會成立后或試行期滿再按本《標準》重新約定或申報。 ⑶、本《標準》實施前已以招投標方式確定前期物業(yè)服務收費標準的，仍按原中標價報區(qū)物價局備案。 二 00 六年十月 二十七 日 一、綜合管理服務標準與收費標準 服務級 別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 收費標準 （元 /m2/月） 一級 機構(gòu)設置 1 管理處設置 小區(qū)內(nèi)設置 接待地點 。 2 人員要求 小區(qū)管理人員、技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定分別取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，掛牌上崗。 3 服務時間 周一至周日在接待地點進行業(yè)務接待。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 32 頁 日常管理 與 服 務 4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施。 5 服務規(guī)范 服務規(guī)范可參照《南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》執(zhí)行。 6 制度公示 業(yè)務接待地點公示辦事制度、辦 事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。 7 報修、投訴受理 （ 1） 24 小時 受理業(yè)主 或 使用人報修 。 急修 【 1】 二 小時內(nèi)到達現(xiàn)場 查看 處理 ，小 修 【 2】 五天內(nèi)完成。 （ 2）對業(yè)主或使用人的投訴在五天內(nèi)答復處理。 8 服務費收支 物業(yè)服務費收支每年向業(yè)主公布一 次 ，公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一 次。 9 滿意度調(diào)查 征求業(yè)主或使用人意見，促進服務工作的改進和提高。 10 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。 11 接管項目 承接項目時， 對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。 服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 收費標準 （元 /m2/月） 二級 機構(gòu)設置 1 管理處設置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （ 2）配置 電話等 簡單 的 辦公設備。 2 人員要求 （ 1）小區(qū)經(jīng)理和管理人員 有 經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的 上崗證 ， 統(tǒng)一著裝，掛牌上崗。 （ 2）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書， 掛牌上崗。 3 服務時間 周一至周五在小區(qū)管理處進行業(yè)務接 待并提供服務，周六、周日在接待地點進行業(yè)務接待。 日常管理 與 服 務 4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃并組織實施。 5 服務規(guī)范 服務規(guī)范應符合《南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。 6 管理制度 有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。 7 制度公示 服務場所公示辦事制度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。 8 報修、投訴受理 （ 1） 24 小時受理業(yè)主或使用人報修 。 急修 一 小時內(nèi)到達現(xiàn)場 查看 處理 ，小 修 四天 內(nèi)修復 。 （ 2）對業(yè)主或使用人的投訴在三 天內(nèi)答復處理。 9 服務費收支 物業(yè)服務費收支每年向業(yè)主公布一 次 ，公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一 次。 10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 50%，促進服務工作的改進和提高。 11 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理基礎檔案（包括設備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）。 12 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。 13 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。 14 接管項目 承接項目時， 對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。 服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 收費標準 （元 /m2/月） 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 32 頁 三級 機構(gòu)設置 1 管理處設置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （ 2）配置辦公家具、電話等一般的辦公設備。 2 人員要求 （ 1）小區(qū)經(jīng)理有中專以上學歷及 2年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷。 （ 2） 小區(qū)經(jīng)理和管理人員 有 經(jīng)從業(yè)資格培訓獲取的 上崗證 ，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔。 （ 3）小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書， 掛牌上崗。 3 服務時間 周一至周日在小區(qū)管理處進行業(yè)務接待并提供服務。 日 常管理 與 服 務 4 工作計劃 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務工作計劃 并組織實施，每年向委托方報告一次計劃實施情況。 5 服務規(guī)范 服務規(guī)范應符合《南京市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。 6 管理制度 （ 1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。 （ 2）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。 7 制度公示 服務場所公示辦事制 度、辦事規(guī)章、收費依據(jù)、收費標準。 8 報修、投訴受理 （ 1） 24 小時受理業(yè)主或使用人的報修 。 急修 半小時 內(nèi)到現(xiàn)場 查看 處理， 小 修 三天 內(nèi)修復 。有完整的報修、維修和回訪記錄 。 （ 2）對業(yè)主或使用人的投訴在二天內(nèi)答復處理。 9 服務費收支 物業(yè)服務費收支和公共水電費分攤每半年向業(yè)主公布一次。 10 滿意度調(diào)查 采取多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 60％，對溝通和測評結(jié)果進行分析并及時整改。 11 特約、便民服務 能提供兩種以上特約服務（有償）和兩種以上便民 （無償）服務。 12 檔案管理 建立小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等 ]。 13 財務管理 建立健全的財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規(guī)范， 賬目清晰。 14 維修資金 對小區(qū)房屋維修資金按照政府規(guī)定運作。 15 裝修事項 告知業(yè)主或使用人裝修須知，對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關(guān)部門。 16 接管項目 承接項目時，對小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗。 服務級別 服務項目 序號 內(nèi)容 服務標準 收費標準 （元 /m2/月） 四級 機構(gòu)設置 1 管理處設置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設置管理處。 （ 2）配置辦公家具、電話、 電腦、打印機等辦公設施及辦公用品。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 32 頁 2 人員要求 （ 1）小區(qū)經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷，有 3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有 1年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。