【正文】 于是我們在去華陽的路上就會發(fā)現(xiàn)三步一疊拼，五步一聯(lián)排，沿線走來，遠大都市風(fēng)景、蘭橋尚舍、藍山美樹、原鄉(xiāng)等無不走著這樣中庸路線，或川西、或歐式、或中西結(jié)合，有因地制宜，有依山而建，要不就是普通多層和電梯公寓，如城南名著、明珠怡園等，無論從案名和戶型設(shè)計均無出彩之處。 而在今年華陽片區(qū)這一區(qū)域內(nèi)高檔的低密度住宅項目逐漸增多，如“ 麓山國際社區(qū)”、“原鄉(xiāng)”等項目，以及明年中鐵二局開發(fā)的“蜀郡”等均為別墅形態(tài)，直接拉升了整個華陽片區(qū)的房價。目前，“麓山國際社區(qū)”的花園洋房均價在 4500 元 /平米左右。因此我們有理由相信，在 2021 年，城南及華陽地區(qū)的房地產(chǎn)市場將逐漸由普通住宅向中、高密度住宅并存的局面發(fā)展，同時房價也會隨著整個環(huán)境的改善而提升到一個新的空間。 如何在激烈的市場競爭中拔得頭籌，贏得大部分消費者的認可，除 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 了需要精細而準確的市場定位，更需要我們在產(chǎn)品設(shè) 計上多下功夫。 華陽城市發(fā)展規(guī)劃 目前，華陽所有的地下管網(wǎng)均按照城市市政配套標準進行鋪設(shè)。未來 5— 10 年，華陽將以發(fā)展居住、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。共規(guī)劃建設(shè) 7 個組團式發(fā)展區(qū)域：成都市城南城市副中心組團、高新技術(shù)園區(qū)組團和五個居住類組團。組團之間以生態(tài)隔離帶連接。在新開發(fā)居住區(qū)中堅決不建商鋪，小區(qū)圍墻建成通透式。在北部新區(qū)，在建項目已嚴格按照這些要求在進行。 華陽在 2020 年總體發(fā)展規(guī)劃中，對總面積達 ㎡ 的土地進行了城市總體規(guī)劃。其中規(guī)劃城市建設(shè)用地 h ㎡ ，水域和其他用地 h ㎡ 。規(guī)劃城市建設(shè)用地中，居住用地為 h ㎡ ，公共設(shè)施用地 h ㎡ ，對外交通用地 h ㎡ ，道路廣場用地 ㎡ ，市政公用設(shè)施用地 h ㎡ ，綠地面積 h㎡ ，生態(tài)綠地達 h㎡ 。共規(guī)劃居住人口 35 萬人。 規(guī)劃的一類居住用地主要集中在華陽城南雙龍路及迎賓南路與府河華陽下游段之間及府河華陽段上游半島區(qū)域，人南沿線兩側(cè)與城市中心主要為商業(yè)金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。 道路規(guī)劃方面，城市內(nèi)部交通網(wǎng) 絡(luò)呈田字、井字形狀，對外部則以放射狀向四面發(fā)散，分別與成都、東升、黃龍溪、牧 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 馬山、彭山、仁壽、龍泉、萬安相連。另外，華陽與成都的交通將實現(xiàn)水 ,陸和地下三路交通，人 南沿線的快速通道 。在成都至樂山的水路通航工程成都港項目正在建設(shè)中，與本岸隔江相望 。在 2021 年 8 月成都地鐵一號線建設(shè)規(guī)劃在報批通過后， 預(yù)計 5 年內(nèi)建成投入使用， 北起動物園， 途經(jīng) 火車北站、天府廣場、火車南站 最后到 華陽 二 江寺 。 城市發(fā)展規(guī)劃實施進程與機會點分析 ?華陽最大的利好 —— 人南延線的建成通車為其插上了騰飛的翅膀。當?shù)卣疄槿嬗映锋?zhèn)建區(qū) ，擬投資 10 億元資金在 5 年內(nèi)建成新華陽，并傾力打造成都“南園經(jīng)濟圈”。此舉進一步放大華陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。 ?人南延線的大規(guī)模成片房產(chǎn)開發(fā)將帶動人南沿線經(jīng)濟帶的形成與繁榮。使其他未開發(fā)區(qū)域的綜合開發(fā)價值提升。但也應(yīng)看到，單個項目開發(fā)難以推動此種局面的形成，多個大盤同步開發(fā)，已有效穩(wěn)步提升了該區(qū)域項目的開發(fā)利潤。 ?地鐵經(jīng)濟圈的眷顧。在今年通過的成都地鐵規(guī)劃建設(shè)中，最先修的一號線，且直達目前的南沿線盡頭。 ?城南城市副中心的規(guī)劃建設(shè)逐步實施，推動城南經(jīng)濟圈層的形成，在創(chuàng)造更多就業(yè)機會的同時，也將創(chuàng)造更多的居住和商業(yè) 物業(yè)的市場需求。 ?城市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃絕不僅停留在口號及既有基礎(chǔ)之上。城南城市副中心建設(shè)進程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。撤鎮(zhèn)建區(qū)的政策下，現(xiàn)已進入規(guī)劃的石羊居住區(qū)的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項目的推動， TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 華陽北新城已迅速成為華陽房產(chǎn)開發(fā)的熱點。決定這一格局形成的關(guān)鍵因素在于人南沿線西側(cè)的城市基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善程度與城南城市副中心規(guī)劃的實施進程。 ? 沿續(xù)“南貴西富”的居住習(xí)慣，在人南沿線中高檔商品住宅大規(guī)模開發(fā)的配合下，人南沿線及城南城市副中心將成為 “新城市人口”（外來高素質(zhì)打工一族）的重要居住選擇區(qū)域。 另外，隨著消費群中本地中產(chǎn)階級的逐步形成，華陽北新城區(qū)與成南副中心的接合，可望再次成為精品住宅的開發(fā)熱潮區(qū)域。 三、華陽土地市場 土地購置狀況 華陽受人南沿線題材及地鐵一號線利好消息的刺激，自 2021 年上半年即開始步入圈地高峰期。截止目前，華陽境內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)商與投資商圈地面積共計達 1 萬余畝，圈地區(qū)域主要集中在人南沿線兩側(cè)的萬家十橋、二江橋線及萬安鄉(xiāng)附近。其中較大規(guī)模的有成都萬華房產(chǎn)（郎酒集團與寶光藥業(yè)合資組建）在萬安鄉(xiāng)圈地 3000 畝建成 “麓山國際社區(qū)”，岷江新希望在人南沿線近華陽段圈地 2021 畝，遠大集團在人南沿線圈地 500 畝建成“遠大都市風(fēng)景”，劍南春酒業(yè)圈地 1000 畝，中石化圈地 400 畝。另外在華陽沿府河外側(cè)，三佳房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等其他開發(fā)商共計圈地 1450 畝，并已進入持續(xù)性開發(fā) TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 階段。目前，華陽經(jīng)國土資源部批出可開發(fā)總量指標為 萬畝。除去已圈的萬余畝，剩余 8 千畝開發(fā)土地資源呈零散分布，主要集中在府河以西。 華陽片區(qū)地價 1015304060700102030405060701999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年華陽土地均價（萬元/畝） 華陽土地市場受郊縣房產(chǎn)開發(fā)熱潮的直接影響，目 前地價與 1999 年相比較漲 700%以上，均價達 60－ 70 萬 /畝左右，個別區(qū)域已達 80 萬 /畝以上。加之市場的不斷追捧，溫江、龍泉等地也成為新的熱點，分散了部分投資點。但地價增幅仍然較快。另外，加之人南沿線黃金地段的土地已所剩無幾，這從客觀上加速了地價飛速上漲。 華陽土地供給分析 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 目前共 50 余家開發(fā)商云集于此，成規(guī)模開發(fā)項目（ 100 畝以上 ,含已圈地未建設(shè)項目）達 20 余個。 華陽房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模圖 4%20%51%25%2 0 畝以下2050畝50100畝1 0 0 畝以上 四 、 華陽房地產(chǎn)市場特征分析 房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)綜合實力參差不齊 華陽房地產(chǎn)市場開發(fā)商數(shù)量較多，各開發(fā)商之間在開發(fā)水平、開發(fā)經(jīng)驗及綜合實力上差距較大，強弱分勢較為明顯，遠大房產(chǎn)、心怡房產(chǎn)、岷江新希望、和記黃埔、森宇房產(chǎn)等，或為資金實力雄厚、資源整合能力強大，或為開發(fā)經(jīng)驗豐富、品 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 牌知名度高；華陽房地產(chǎn)市場新近涌現(xiàn)的三佳房產(chǎn)、萬華集團因開發(fā)項目而倍受市場關(guān)注。 開發(fā)區(qū)域相對呈不均衡狀態(tài) 目前華陽正在開發(fā)的區(qū)域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區(qū)域開發(fā)相對滯后，整體呈線形延伸帶狀發(fā)展，配套設(shè)施共享程度相對較低。因華陽整體配套設(shè)施相對不完善，除新城區(qū)（府 河以北）以外，大多房產(chǎn)項目均難以達到較高的檔次。 產(chǎn)品趨于同質(zhì)化 華陽的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，獨具個性與鮮明特色的商品住宅開發(fā)項目較少，大多數(shù)產(chǎn)品仍停留在建筑臨摹與概念的單純炒作層面，很難形成對市場需求的真正吸引，在供給量相對過剩的市場中欲獲得較好的營銷業(yè)績表現(xiàn)吃力。從綜合情況來看，華陽目前可售商品住宅滯銷率超過 20%。大多數(shù)項目均臨府河而建，產(chǎn)品的綜合環(huán)境塑造主要依靠河景，這在很大程度上類似于 199 1999 年成都電梯公寓的開發(fā)熱潮，只賣河景，沒有創(chuàng)新。由此導(dǎo)致的最終結(jié)果是：產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢明顯，缺乏真正意義 上的創(chuàng)新，無法通過越來越成熟的市場需求的全面檢驗。 房地產(chǎn)市場相對成熟，當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段與成都基本同步 華陽的房地產(chǎn)市場在長期的開發(fā)熱潮中吸引了大量開發(fā)商的介入，同時也使市場需求層對其保持了較高的關(guān)注度，有著 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 一定程度注意力經(jīng)濟成效的體現(xiàn)，并在產(chǎn)業(yè)調(diào)整過程中提供了一定的市場支撐。 一方面，大盤項目的介入預(yù)示著華陽房地產(chǎn)業(yè)步入正常化，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)及開發(fā)模式等方面，華陽房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整所面臨的問題基本上與成都保持同步； 另一方面，華陽因目標消費群體與成都的高度一致，因而房地產(chǎn)市場也慣于概念炒作，產(chǎn)品急待實質(zhì)性突破。 華陽市場極熱之后冷靜回歸。 目前的華陽房地產(chǎn)市場中，于人南沿線圈地?zé)岢敝写笏吝M駐的大開發(fā)商與大規(guī)模的項目鮮有實質(zhì)動作，華陽房地產(chǎn)市場的熱度更多為媒體炒作。從現(xiàn)有的項目來看，具一定開發(fā)規(guī)模的典型項目有“左岸花都”、“怡豐新城”、“遠大都市風(fēng)景”、“藍山美樹”、“南陽錦城”等。相對動作較大的萬華房產(chǎn) 2021 年 10 月推出“麓山國際社區(qū)”第一期其相對目前成都高端市場火爆熱銷后，沿線跟進許多針對成都高端市場的別墅與花園洋房 ,在南沿線通車和地鐵規(guī)劃后市場變動形式明朗，其他大盤的跟進較快，譬如藍山美樹等項目 ,因而整體的 開發(fā)形勢非常樂觀。 另一方面，華陽在前期郊區(qū)開發(fā)熱潮中為搶占有利的地位，吸納了眾多大小不一，素質(zhì)與綜合實力參差步齊的開發(fā)商介入。這種做法直接后果已在市場顯現(xiàn)無疑。一哄而上的狂熱過后，概念的炒作已收效甚微。開發(fā)商獨辟蹊徑，鎖定固定的消費群體難度較大，營銷策略的調(diào)整難以達成預(yù)期的效果。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 面臨如此市場狀況，提升開發(fā)戰(zhàn)略高度，以大勢的眼光整合區(qū)域市場成為了華陽片區(qū)開發(fā)商全面考慮的課題。尋求區(qū)域共贏，進行開發(fā)模式創(chuàng)新與格局調(diào)整已勢在必行。在大勢所驅(qū)之下，較高的市場關(guān)注度與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新壓力將引領(lǐng)華陽房地產(chǎn)市場進入機遇與挑戰(zhàn) 并存的全新時期。 因而我們不難看出，房產(chǎn)的發(fā)展將使“創(chuàng)新”成為生命之線。這種創(chuàng)新不僅僅是項目的開發(fā)戰(zhàn)略、資源整合能力、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃以及整體市場發(fā)展動態(tài)的把控等方面，還包括建筑形式的產(chǎn)品變化和概念炒作的全面創(chuàng)新 五、周邊物業(yè)分析 我們 拮取了南延線幾個比較有代表性的樓盤進行分析： ? 遠大都市風(fēng)景 由中國遠大集團開發(fā)，項目占地 490 畝，一期 占地 2