【正文】 國際社區(qū)”的花園洋房均價在 4500 元 /平米左右。但毋庸置疑的是，華陽的房地產市場暴露出的種種問題已反映出與成都市本土房地產市場的高度同步化趨勢，產業(yè)結構 的重新調整與開發(fā)市場的完善蘊藏的巨大能量，將在下一個開發(fā)熱潮中釋放出新的發(fā)展機遇。當 地政府的大力支持、開發(fā)商的關注、媒體的炒作都在很大程度上提升了當地的人氣與商業(yè)氣息。 歷史人文景觀 華陽自宋代起便是川西平原的重要物資集散地和府河航運碼頭，素有商業(yè)中心、交通樞紐、工業(yè)重地和文化重鎮(zhèn)之稱。 自然環(huán)境條件 華陽經多年的改造整治，環(huán)境質量有明顯提高。華陽距成昆線雙流火車站 公里，距成都火車站 12 公里，距西南航空港 —— 雙流國際機場 10 公里，距成雅成樂高速公路 4 公里。 經過十多年的快速發(fā)展，成都市房地產市場已處在一個相對成熟的階段，并且在不斷的完善當中，從而為本項目的成功操作提供了一個良好的宏觀環(huán)境。龐大的新增人口和外來人口形成對住房的巨大需求。 ●商品房總體供給繼續(xù)保持較快增速 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 隨著我國加入 WTO，成都的投資環(huán)境的不斷改善，更多的投資商和開發(fā)商將帶給成都市商品住房市場更為強勁的投資，同時，外地乃至國外的先進的管理技術和開發(fā)水平將推動成都市商品房開發(fā)水平邁上新的 臺階。 二、 成都房地產市場供求現狀 在供給方面，成都市目前的房地產市場呈現一個總體供給規(guī)模大、產品結構趨向合理；舊城改造和新城區(qū)互動發(fā)展，城區(qū)市場逐步向郊縣市場拓展；產品供給向多元化和精品化發(fā)展的格局。這表明，銷量由降轉升在一定程度上是新開工面積增長所帶來的結果。隨著新開工面積大幅增長，購房者的選擇余地將會加大。隨著成都市工業(yè)結構的調整，大批生產企業(yè)將在政府的政策推動 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載?。?： 69031789 下移址郊縣（即衛(wèi)星城），同時也帶來居住與生活空間 的轉移。都市風景、世紀城、左岸花都、和黃的“南地王”等樓盤項目的持續(xù)性開發(fā)、穩(wěn)定供應，供需波動微小。它不僅僅是一條快速景觀通道，還是連接我們項目和成都主城區(qū)的交通要道，而且是成都城市向南發(fā)展的通道。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 接到貴公司關于雙流華陽鎮(zhèn)二江寺橋頭 68 畝土地項目招標書以后，我司立即成立臨時項目小組，針對項目進行市場調查，再利用公司以往所收集與項目相關資料一并統(tǒng)計分析，在項目產品定位、消費者定位、規(guī)劃建設和營銷推廣等方面進行提出建議后簡單出據此報告。大道兩側已經成為成都大盤時代的先行者。 在這片區(qū)域，開發(fā)建筑形態(tài)以普通住宅和低密度住宅為主。以高速公路和城市主干道建設為主要代表的快速交通網絡的構建，城區(qū)與城外（郊區(qū)）的時間與空間距離將無限縮小，城郊將逐步成為成都市消費者的居住選擇地，人們的居家觀念將發(fā)生根本性的改變。 同期，商品房銷售面積 為 萬平方米，增長 %，其中住宅為 萬平方米，增長 %，今年以來首次呈現正增長態(tài)勢。 前 10 月，商品房空置面積 萬 平方米，增長 %。結合目前的市場情況，需求方面將 出現這樣一個趨勢：40 歲以下的消費者住房需求最大；外地人在購房比例已增至近 50%；二環(huán)周圍、多層住宅、總價在 1535 萬間的商品房是需求熱點。 ●商品房總體有效需求繼續(xù)保持強勁市場支撐 成都市的國民經濟一直保持兩位數的經濟增長速度，良好的經濟環(huán)境決定了需求的有效性。另外，每年城市 4 %左右的住房被淘汰，至少要有同樣多的住房作相應補充。站在成都乃至全國市場的高度，把握大市場規(guī)律，生產出適應市場主流同時又具備自身特色的產品是本項目成功的關鍵。 308 國道（成仁路）和華（陽）龍（泉）路等省、縣級 8 條公路貫穿其間；府河穿城而過，上面新建了 6 座大橋。大氣環(huán)境質量主要指標已達到和接近國家大氣環(huán)境二級標準。華陽鎮(zhèn)是“古蜀三都”之一，“ 廣都遺址 ”、 “伏龍寺 ”、 “金華庵 ”、 “應天寺 ”、 “永祚寺 ”及始于漢代的古鎮(zhèn)黃龍溪等名勝古跡韻味猶存 。在大量樓盤涌現市場之后，一方面廣大居民有對周邊商業(yè)、生活配套的需求；另一方面眾商家也看到了廣闊的市場空間。 縱觀華陽樓市，產品同質化現象非常嚴重， 決大多數在景觀設計、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計、配套設施與服務上都有著驚人的相同之處。因此我們有理由相信，在 2021 年，城南及華陽地區(qū)的房地產市場將逐漸由普通住宅向中、高密度住宅并存的局面發(fā)展，同時房價也會隨著整個環(huán)境的改善而提升到一個新的空間。共規(guī)劃建設 7 個組團式發(fā)展區(qū)域：成都市城南城市副中心組團、高新技術園區(qū)組團和五個居住類組團。 華陽在 2020 年總體發(fā)展規(guī)劃中，對總面積達 ㎡ 的土地進行了城市總體規(guī)劃。 規(guī)劃的一類居住用地主要集中在華陽城南雙龍路及迎賓南路與府河華陽下游段之間及府河華陽段上游半島區(qū)域，人南沿線兩側與城市中心主要為商業(yè)金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。在 2021 年 8 月成都地鐵一號線建設規(guī)劃在報批通過后， 預計 5 年內建成投入使用， 北起動物園， 途經 火車北站、天府廣場、火車南站 最后到 華陽 二 江寺 。 ?人南延線的大規(guī)模成片房產開發(fā)將帶動人南沿線經濟帶的形成與繁榮。在今年通過的成都地鐵規(guī)劃建設中，最先修的一號線，且直達目前的南沿線盡頭。撤鎮(zhèn)建區(qū)的政策下，現已進入規(guī)劃的石羊居住區(qū)的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項目的推動， TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 華陽北新城已迅速成為華陽房產開發(fā)的熱點。 三、華陽土地市場 土地購置狀況 華陽受人南沿線題材及地鐵一號線利好消息的刺激，自 2021 年上半年即開始步入圈地高峰期。目前，華陽經國土資源部批出可開發(fā)總量指標為 萬畝。但地價增幅仍然較快。 開發(fā)區(qū)域相對呈不均衡狀態(tài) 目前華陽正在開發(fā)的區(qū)域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區(qū)域開發(fā)相對滯后，整體呈線形延伸帶狀發(fā)展，配套設施共享程度相對較低。大多數項目均臨府河而建，產品的綜合環(huán)境塑造主要依靠河景，這在很大程度上類似于 199 1999 年成都電梯公寓的開發(fā)熱潮，只賣河景，沒有創(chuàng)新。 華陽市場極熱之后冷靜回歸。 另一方面，華陽在前期郊區(qū)開發(fā)熱潮中為搶占有利的地位，吸納了眾多大小不一，素質與綜合實力參差步齊的開發(fā)商介入。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載?。?： 69031789 面臨如此市場狀況，提升開發(fā)戰(zhàn)略高度，以大勢的眼光整合區(qū)域市場成為了華陽片區(qū)開發(fā)商全面考慮的課題。這種創(chuàng)新不僅僅是項目的開發(fā)戰(zhàn)略、資源整合能力、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃以及整體市場發(fā)展動態(tài)的把控等方面，還包括建筑形式的產品變化和概念炒作的全面創(chuàng)新 五、周邊物業(yè)分析 我們 拮取了南延線幾個比較有代表性的樓盤進行分析： ? 遠大都市風景 由中國遠大集團開發(fā)，項目占地 490 畝，一期 占地 200 余 畝，以低密度住宅為主，主要建筑形態(tài)為 疊拼和花園洋房 ，售價在 3200—— 4500 元 /平米之間，現已售罄。 ? 南陽錦城 總占地 200 畝， 分為三期開發(fā)，總戶數 1366 戶 ，開發(fā)商為雙流本地人。小區(qū)設有多處主題廣場，四個全天候天幕式網球場。項目采用“低價入市”的銷售策略，一期售價 2600—— 2700 元 /平米，目前三期售價為 2900—— 3100 元 /平米，性價比較高，銷售一路走好。 項目總占地 500 畝，一期 畝，建筑面積 72340 平米，規(guī)劃戶數 398 戶，停車位 347 個。城南經濟副中心作為幾個郊區(qū)中房地產起步最早、發(fā)展也較快的一個區(qū)域。 消費者客觀情況調查 消費者的購房需求屬于意愿范疇，而這種意愿受年齡、文化程度、家庭人口、家庭收入、現住房狀況等很多客觀因素的制約。外來購房者的增多，消費人群結構的變化，說明華陽成為城南開發(fā)的延續(xù)已成客觀現實； 可以說，郊區(qū)房產消費者結構的年輕化是不可避免的趨勢。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 消費者家庭人口比例圖%%%% 1 －2 人3 －4 人5 －6 人7 人以上 家庭月收入狀況 在眾多因素中，對消費者購房影響最大、最直接的是家庭的收入狀況、支付能力。但是，如果地鐵通車，那公共交通的城市格局就使得使用低價值交通工具的購買 區(qū)域極大擴展。對于消費者而言， TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 購房大多是為了自己的日常居住，比例高達 %；其次是為了孝敬父母；而為了投資、商務辦公、休閑度假而購房的消費者所占比例不高。而消費者對戶型的要求也非常高，這主要是由于關系到家庭居住人口，是衡量房屋使用功能的重要標準。而本案項目處于南沿延線和府河的交接處，可謂得盡天時地利，開發(fā)地理優(yōu)勢顯而易見。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 對套型的需求 %%%%%%%%%%%%%%%套一 套二 套三 套四 其他華陽消費者對套型選擇比例圖 在套型上，套二是大多數人的選擇，占了 %的比例；究其原因，主要是因為套二面積適中、功能完善，也比較容易設計出合理巧妙的戶型。從以下數據看來，成都的消費者應該都是非常理智的，能夠看到南沿線附近的增值空間，愿意支付的房屋單價 多在 3000 元 /㎡ 左右，然后價格越往上走，其點擊率就越低 。其次，南部新區(qū)代表著成都的未來國際觀，大量高新技術人才和總部型企業(yè)入住。本案是里程置業(yè)在成都開發(fā)的第一個樓盤，也應該是在成都樹立品牌的一次機緣 ；是項目銷售的重要條件；也是為以后里程置業(yè)在成都發(fā)展事業(yè)的營建奠定良好的基礎。 建議： TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網 海量房地產營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 里程置業(yè)導入公司整體 CI 系統(tǒng)（建議） 對公司以前的發(fā)展歷史作整 合。為此，雙流政府對華陽的規(guī)劃提出了新的思路。這部分人群選擇的樓盤