【正文】 星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 1 第一章 總 論 一、項目概況 （一）項目名稱：柏星 碧水星城安置房工程項目 （二）承辦單位： 安徽省柏星置業(yè)有限公司 （三）項目地點： 311 國道虎山段東側(cè) （四）項目性質(zhì)：新建 （五）項目法人代表：馬小軍 （六）項目可研報告編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 （七）項目可研報告編制依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）、《投資項目可行性研究指南》； 國家頒發(fā)的有關(guān)建筑、電氣、消防、給排水等各專業(yè) 設(shè)計規(guī)程、規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)； 業(yè)主提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料； 業(yè)主對項目建設(shè)的主要意見及預(yù)期目標(biāo)； 國家和 安徽省 其它相關(guān)規(guī)定和要求。 （八） 編制內(nèi)容 可行性研究范圍涉及項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、建設(shè)方柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 2 案、環(huán)境保護(hù)、建設(shè)進(jìn)度及建設(shè)投資?！犊尚行匝芯繄蟾妗穼椖康目尚行赃M(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎(chǔ)。 二、項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 （一）項目建設(shè)規(guī)模 本項目擬占地 12630m2，總建筑面積為 22480m2， 建筑 占地面積為 3764m2， 項目總 投資 4000 萬元人民幣。 可安置城市拆遷216 戶。 （二）項目建設(shè) 內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容分為 6層安置房住宅 建筑面積為 22480m2。安置房住宅共計 216 戶；地面停車位 38 個。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設(shè)施。 三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 序號 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備 注 1 總占地面積 m2 12630 2 總建筑面積 m2 22480 3 建構(gòu)筑物占地面積 m2 3764 4 容積率 1： 5 建筑 密度 % 6 綠地率 % 24 7 項目總投資 萬元 4000 柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 3 四、項目業(yè)主簡介 安徽省柏星置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及市政工程建設(shè)為主的民營企業(yè)；也是一家新型高起點、標(biāo)新立志擁有現(xiàn)代經(jīng)營管理模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 公司成立于 2020 年 12 月，注冊資金 5088 萬元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，年開發(fā)能力為 10 多萬平方米。公司現(xiàn)有職工35 人，專業(yè)技術(shù)人員 20 人，大專以上學(xué)歷占 95%。 公司建立了現(xiàn)代 化 企業(yè)管理模式，采取直線職能機(jī)構(gòu)管理方式，構(gòu)筑了一個精簡高效的組織框架。 初步 擁有一支分工專業(yè)、高度合 作的優(yōu)秀員工隊伍，保證了公司的專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始 致力于企業(yè)文化建設(shè)， 強(qiáng)調(diào) 以物質(zhì)文化為基礎(chǔ)、制度文化為關(guān)鍵、精神文化為核心。 營造獨特的居住文化是 該 公司 房屋 開發(fā) 的 原則。建筑有 其 獨特 的 語言，但意義不在建筑本身，更多的則是一種文化的體現(xiàn)。一個定位準(zhǔn)確、獨具特色的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍，它給業(yè)主提供的不僅是一個容身的居所，更是一種生活方式，甚至 能體現(xiàn) 業(yè)主自身的一種價值取向。 該公司倡導(dǎo)“ 與時俱進(jìn)、超越自我 ”的企業(yè)精神， 與時俱進(jìn)是時代提出的要求，沒有最好只有更好，沒有停頓只有前進(jìn)。 超越自我是企業(yè)精神的核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 4 斷地超越自己、超越過去 、 超越今天才能超越別人，才能謀求明天的發(fā)展。 這 是企業(yè)長 遠(yuǎn) 發(fā)展 所需的 實踐精神，是企業(yè)員工的精神紐帶、心理依存、行為導(dǎo)向和實踐哲學(xué)，是實現(xiàn)企業(yè)根本目標(biāo)的 動力。 公司將秉承 “ 與時俱進(jìn) 超越自我 ” 的企業(yè)精神，高瞻遠(yuǎn)矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍(lán)圖。 該公司以 開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營 為 經(jīng)營方針 。 當(dāng)今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代 ， 企業(yè)要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上 、 觀念上 、 管理上 、 技術(shù)上 、 產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)， 是信譽(yù)經(jīng)濟(jì)，必須遵紀(jì)守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重合同 、 守信用。企業(yè)在 開發(fā)房產(chǎn) 的背后實際上是在經(jīng)營自己的信譽(yù)，誠信是企業(yè)巨大的重要無形資產(chǎn)。 因此，該公司始終 堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧 的前提， 發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)、求實、創(chuàng)新的精神 ，實現(xiàn) 規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園 ； 堅持建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房 ；貫徹 服務(wù)高效益，全力為消費(fèi)者提供既優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售前售中售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 項目 。 公司依托雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，所有項目均為自有資金開發(fā)，憑借著良好的市場意識和浙商特有的 質(zhì)樸和誠信，安徽省柏星置業(yè)柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 5 有限公司贏得了眾多客戶的認(rèn)可。目前正在開發(fā)的 “柏星 ?碧水星城 ”項目占地面積約 750 畝，總開發(fā)面積將達(dá)到 65 萬平方米。 公司堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，走差異化、精品化發(fā)展之路。因公司開發(fā)項目技術(shù)的前瞻性、工程的高品質(zhì)以及良好的口碑，使得公司項目榮 獲 國家建設(shè)部中國建筑文化中心授予的 “中國規(guī)劃設(shè)計十大創(chuàng)新樓盤 ”，同時總經(jīng)理馬小軍先生榮獲 “中國房地產(chǎn)最具推動力 100 職業(yè)經(jīng)理人 ”稱號 。 五、主要結(jié)論與建議 （一）主要結(jié)論 本項目系安置房建設(shè)項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但是項目的社會效益比 較明顯，維護(hù)了蕭縣的社會穩(wěn)定 ，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高 中低收入居民的 生活環(huán)境和生活質(zhì)量 。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步加快投資的步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。 （二）建議 建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責(zé)分明、制約有效的機(jī)制，更有效地控制項目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴(yán)格按照公開、公正、公平原則實行招投標(biāo)，并加強(qiáng)過程管理，明確權(quán)責(zé)。 柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 6 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 一、項目建設(shè)背景 蕭縣 位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積 1871 平方公里。人口 140 萬，轄 18 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng) 708 個行政村。 蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟(jì)圈中心城市徐州市，縣城距京杭運(yùn)河30 公里、徐州觀音機(jī)場 50 公里、連云港出?？?260 公里，素有“徐州的西大門”之稱。 近年來， 蕭縣 在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進(jìn)， 國民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，綜合實力進(jìn)一步增強(qiáng)，中國書畫之鄉(xiāng)、中國葡萄之項目建 設(shè)地點 柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 7 鄉(xiāng)、中國防腐第一縣、中國辣椒制種第一縣、中國面粉生產(chǎn)第一縣等美譽(yù)，名揚(yáng)海內(nèi)外。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效，運(yùn)行質(zhì)量得到改善，以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開 發(fā)為抓手，建材、糧食加工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造，機(jī)械電子、生物醫(yī)藥、合成革等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展較快；蕭縣實施了大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)振興戰(zhàn)略，著力調(diào)整糧經(jīng)比例，大力推進(jìn)效益農(nóng)業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽畜、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同時農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；蕭縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通 運(yùn)輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿(mào)物流中心初具規(guī)模。 蕭縣投資環(huán)境寬松優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿?，發(fā)展氛圍濃厚。特別是近年來全縣上下深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，創(chuàng)新發(fā)展思路，破解發(fā)展難題，著力推動工業(yè)強(qiáng)縣、城市建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)，著力構(gòu)建和諧蕭縣。 2020 年全縣生產(chǎn)總值完成 110億元，比 2020 年翻一番，年均增長 %；財政收入達(dá) 億元，五年累計完成投資 億元，五年增長兩倍，年均增長 %；柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 8 社會消費(fèi)品零售總額 億元，年均增長 16%；在崗職工平均工資 24934元，增長 %； 農(nóng)民人均純收入 5170元，增長 %，保持了經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的良好勢頭?？梢?， 蕭縣 以科學(xué)發(fā)展為主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，擴(kuò)大開放為主調(diào)，堅持發(fā)展為第一要務(wù)，已 真正 步入一個高速、穩(wěn)定的良性 發(fā)展 期。 蕭縣經(jīng)濟(jì)及財政的快速增長，加快了城市化進(jìn)程，縣城城 區(qū)作為 向 外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在 縣 委、 縣 政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下、按照 “人民城市人民建 ”的方針，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十 多 年來，城市建設(shè)步入快車道。 縣 委、 縣 政府堅持以人為本，提 出了創(chuàng)建園林化城市的目標(biāo)，使城市環(huán)境更加美好 。同時大膽 改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全 縣 經(jīng)濟(jì)增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步 有序 發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。 長興縣 居民 普遍 感到城市天空藍(lán)了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活 更 舒適了。 為進(jìn)一步完善城市住宅供應(yīng)體系，滿足 中低收入家庭 需要，改善 中低收入家庭的 住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展， 加快實施 安置房建設(shè) 工程勢在必行。 柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 9 二、項目建設(shè)必要 性 （一）本項目建設(shè) 對于加快 蕭縣城 區(qū)建設(shè)，推進(jìn) 蕭縣 跨越式發(fā)展意義重大。 推進(jìn) 蕭縣 大建設(shè) 、 打造現(xiàn)代化城市，是 縣 委、 縣 政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律 ， 推進(jìn) 蕭縣 崛起作出的重大決策。 為了 繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境 ”， 經(jīng)濟(jì)適用房 無疑是 最大的前提， 誰先把 社會保障性質(zhì)住宅 工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機(jī)，贏得發(fā)展主動。 可見，安置房建設(shè) 工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯 ， 一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使 城 區(qū)的建成面積 不斷擴(kuò)大 ；二是 為 住房困難的 低收入 家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進(jìn)社會和諧 穩(wěn)定 ；三是促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。 本項目是蕭縣 現(xiàn)代化城市 建設(shè) 的重要組成部分，也是 蕭縣向城西擴(kuò)展、發(fā)展 的主陣地。如果不抓緊做好 安置房 工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機(jī)，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，安置房 工作 宜快不宜慢， 時間拖得越長，風(fēng)險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好 安置房 工作，就是抓機(jī)遇、抓發(fā)展、抓融入， 因此， 在思想上 、 行動上 都 不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進(jìn)的工作成效，把機(jī)遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。 （二）本項目的建設(shè) 是 提升 城區(qū)形象、 改善城市環(huán)境 的迫切柏星碧水星城安置房工程項目可行性研究報告 項目編制單位：蕭縣工程咨詢研究所 Tel： 05575068731 10 需要。 蕭縣 的經(jīng)濟(jì)是 新興 城市經(jīng)濟(jì)， 而 城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。蕭縣 近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。 通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，使 住房困難的 低收入 家庭 “居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè) ， 維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié) 。本著對人民負(fù)責(zé)的態(tài)度， 站在 蕭縣 長遠(yuǎn)發(fā)展大局的高度， 本著對民眾負(fù)責(zé)的態(tài)度 ， 加快安置房 建設(shè)，以住房困難的 低收入 家庭 居住條件 的改善，進(jìn)而提升 長蕭縣城市 環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機(jī)遇 已迫在睫 。 （三）本項目的建設(shè)是維護(hù)社會穩(wěn)定的需要。 安置房 工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利 進(jìn)行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及 低收入 家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此， 蕭縣縣 委、 縣 政府對 安置房 工作給予高度重視，將 安置房 管理工作納入重要議事日程 ， 全 縣安置房 工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學(xué)化及管理有序的運(yùn)行軌道 。 近年來， 蕭縣 不斷加快 安置房 建設(shè)步伐，但 仍存在安置房 的建設(shè)速度跟不上 低收入 家庭 要求改善住房條件的現(xiàn)象 ，建成并投入使用的 安置房 還