【正文】 村地區(qū)的老年家庭戶(hù)，僅有 %的戶(hù)租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局 不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 ? 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園； 酒店式服務(wù)的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院 —— 上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、營(yíng) 利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 （ 四 ） 鄭州 市老年公寓 現(xiàn)狀 ? 老年人口高齡化日趨明顯 人口抽樣調(diào)查結(jié)果顯示： 2020 年我市常住人口為 724． 28 萬(wàn)人，其中 65 歲及以上的人口為 62． 5 萬(wàn)人，占 8． 62％，平均每 11 人中就有一名老年人。老年人口的總量比 2020 年第五次全國(guó)人口普查時(shí)增加 16． 2 萬(wàn)人，年平均增加 2． 7萬(wàn)人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數(shù)的比重在不斷擴(kuò)大。 2020年 80歲及以上的高齡老年人口占 65 歲及以上老年人口的 16． 05％，比 2020 年提高 1． 52 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一 、服務(wù) 范圍狹窄 目前鄭州 現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間， 8 房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人 生活 的基本要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 體 現(xiàn)人性化關(guān)懷。 就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門(mén)外，造成了高的空床率。 ? 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足 、 管理水平低下 目前 鄭州 市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200 個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 ? 服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工 和農(nóng)民 工 ，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù) 理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只 是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、 生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。 而鄭州近期某養(yǎng)老院虐待老人丑聞更令養(yǎng)老院蒙羞。 總之 ， 目前社會(huì)提供的養(yǎng)老方式著眼的是最普通人群 ， 提供的是最基本的服務(wù) 。 這種養(yǎng)老與老年人的尊嚴(yán) 、 舒適不匹配 ， 與子女的孝心 、 放心不匹配 。 因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。 （ 五 ）老年公寓 發(fā)展趨勢(shì) ? 社會(huì)需要居家式 老年公寓 以滿(mǎn)足中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念 ? 社會(huì)需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以 降低養(yǎng)老成本保證養(yǎng)老管理服務(wù)水平 產(chǎn)權(quán)式老年 公寓將成為未來(lái)老年 人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 9 縱觀 鄭州 市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件 配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓 無(wú)法滿(mǎn)足 寧?kù)o、舒適生活的要求，產(chǎn)權(quán)式老年 公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養(yǎng)老住 宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設(shè)，可以預(yù)示產(chǎn)權(quán)式老年 公寓將成為未來(lái)老年住宅 發(fā)展主流。 ? 老年 公寓 將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移 老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū) 的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原 因，大多選址于市中心，噪音 和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年 住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 ? 老年 公寓 的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品 對(duì)老年 公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定 鄭州 市現(xiàn)有的多家養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求 相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年公寓的建設(shè)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔公寓 、低檔公寓 也將占有一席之地。 二、老年住公寓 目標(biāo)客戶(hù)需求 及應(yīng)對(duì) 分析 （一）老年公寓 目標(biāo)客戶(hù) 需求特征分析 ? 老年住宅的內(nèi)在需求主要從以下 表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 10 （ 1）老年社會(huì)的來(lái)臨 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一。 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過(guò) 億，占世界老年人口的 1／ 5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?10%以上，中國(guó)已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。 專(zhuān)家預(yù)計(jì)我國(guó)到 21 世紀(jì)中葉 ， 60 歲以上的老年人將達(dá)到 4 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，約占世界老年人口總數(shù)的 %。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“ 4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的內(nèi)在宏觀因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。 （ 2）老年人 收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸現(xiàn)，另外，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。 (3)老年人福利水平 隨著社會(huì)保障制度的強(qiáng)制性實(shí)施和人們保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，未來(lái)老年人的福利 11 水平將會(huì)大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂(yōu)后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì) 的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。 (4)老年人居住狀況 2020 年人口普查資料顯示，在老年家庭戶(hù)中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒(méi)有住房，有 %的戶(hù)是合住房，有 %住房少于 2間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。 2020 年北京市老年人基本需求調(diào)查中有 %的老年人對(duì)目前的住房狀況表示滿(mǎn)意， %的人不太滿(mǎn)意。對(duì)住房問(wèn)題不滿(mǎn)意的主要是城區(qū)老 年人。對(duì)住房狀況不滿(mǎn)意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。 另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住宅還不同程度的存在。