【正文】 1 銀色港灣 老年公寓可行性報(bào)告 二 00 七年十 月 2 目 錄 一、項(xiàng)目提出的依據(jù) 二、老年公寓 目標(biāo)客戶需求及應(yīng)對(duì)分析 三、 老年公寓 選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件 四、 老年公寓 規(guī)劃 五、 老年公寓 風(fēng)險(xiǎn)分析 六、 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施 七、項(xiàng)目實(shí)施 八 、 結(jié)論 一、 項(xiàng)目提出的依據(jù) 3 （一） 政策依據(jù) 《河南 省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)老齡委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的 通知》（豫政辦 [2020]105 號(hào)） 河南省民政廳等部門《 關(guān)于 加快發(fā)展社會(huì)福利事業(yè)的通知 》 （豫民福 [1998]19號(hào) 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利化意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [2020]19 號(hào)） 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國(guó)辦發(fā) [2020]6 號(hào)） 財(cái)政部 和國(guó)家稅務(wù)總局〈關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知〉（財(cái)稅 [2020]97 號(hào) 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 （二） 老年公寓 市場(chǎng)機(jī)遇 ? 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū) 65 歲以上人口占總?cè)丝?7%或 60 歲以上人口占總?cè)丝?10%以上時(shí)，即為 老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家， 60 歲以上的老齡人口約為 億，占我國(guó)總?cè)丝诘?%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以 3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到 2025 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?；到 2040 年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。 ? “老年公寓” 市場(chǎng)潛力巨大 4 2020 年國(guó)家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 1/3；另 據(jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年 3000 億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很 大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年 住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 ? 老年人養(yǎng)老逐步向 集中養(yǎng)老 轉(zhuǎn)移 受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少， 一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家 庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 ? 家庭因素催生老年 住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上 的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題 ，老年 公寓呼聲高漲，呼之欲出。 ? 國(guó)家 、省、市各級(jí)政府 鼓勵(lì)進(jìn)行老年公寓的建設(shè) 面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老齡 化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社會(huì)所關(guān)注。 1998年起各級(jí)政府 就出臺(tái)了相關(guān)政策，鼓勵(lì)民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 5 在 2020 年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)從事老年住宅的建設(shè)。 河南省政府更是認(rèn)識(shí)到全國(guó)人口第一大省 老齡化形勢(shì)的嚴(yán)峻性， 出臺(tái)的政策更具有可執(zhí)行性： 養(yǎng)老服 務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥； 十余項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠 ；財(cái)政可給一次性開辦補(bǔ)助 。向非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng) 繳所得稅前扣除 … ? 老年 住宅在京、滬兩地倍受熱寵 最早的老年公寓就出現(xiàn)在 北京和上海 。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有 發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu) 在吸取上海老年公寓的成功 經(jīng)驗(yàn)后， 結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓， 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 總結(jié)： 如果說 億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè) 的必要 條件 、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由， 那么國(guó)家鼓勵(lì)和京滬兩地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè) 的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題 及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變 的趨勢(shì)看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該 說是一種機(jī)遇，老年公寓建設(shè)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見，老年公寓 必將逐步被老年人極其子女 所接受。 （三 ）老年人公寓 現(xiàn)狀分析 ? 國(guó)內(nèi)老年 公寓 的現(xiàn)狀 6 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 42020多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100萬(wàn)張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%— 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年公寓 ，投資總額在 160億到 200 億元。 ? 國(guó)內(nèi)老年人的居住模式 A、購(gòu)買房屋居住 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買原公有住房的占 %。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買 原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過%。可以看出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。 B、自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來源的主要方式之一。 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和%，而縣自建住房高 %。說明自建住房是目前我 國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。 C、租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi) 7 形式。 2020 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)