【正文】 稅后，應(yīng)交稅負(fù) = 100/（1+ %）*% = 萬(wàn)元，實(shí)際上略微減輕了稅收的負(fù)擔(dān)，這有利于降低二手房的流通成本。同時(shí)，方案將滿兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。這種對(duì)于營(yíng)業(yè)稅不增不減的平移對(duì)保持過(guò)渡時(shí)期房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性起到了重大的作用。一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響本文主要從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析。（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響 營(yíng)改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，按 11% 的稅率繳納增值稅。以應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)當(dāng)期的營(yíng)業(yè)額為 100 萬(wàn)元（含稅額），土地成本占 40%，建安成本占 30%，毛利潤(rùn)占 30%。附加費(fèi)（城建稅、教育費(fèi)附加）為流轉(zhuǎn)稅的 10%。營(yíng)改增實(shí)施前企業(yè)按 5% 繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)交稅負(fù) = 營(yíng)業(yè)稅 + 附加費(fèi) = 100*5% *(1+ 10%)= 萬(wàn)元。二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的應(yīng)對(duì)策略營(yíng)改增實(shí)施后企業(yè)按 11% 繳納增值稅，但計(jì)算增值稅額時(shí)土地成本可以從營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此銷(xiāo)售額 =（10040）/（1+ 11%）= 萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額 = 銷(xiāo)售額 * 稅率 = *11% = 萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額 = 30/(1+ 11%)*11% = 萬(wàn)元，增值稅 = 銷(xiāo)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額 = = 萬(wàn)元，應(yīng)交稅負(fù) = 增值稅 + 附加費(fèi) = *（1+ 10%）= 萬(wàn)元。從以上的簡(jiǎn)單計(jì)算可以看出，實(shí)行營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)減少，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投入的土地成本可以在營(yíng)業(yè)額中予以扣除，這個(gè)政策大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（二）營(yíng)改增對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響 月 1 日起營(yíng)改增在房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)施備受社會(huì)和業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)，如何使房地產(chǎn)業(yè)在營(yíng)改增后健康穩(wěn)定的發(fā)展是我們需要解決的問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)以上幾點(diǎn)影響的分析，提出如下建議：（一）做好財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作由于房地產(chǎn)業(yè)主要由土地成本和建安成本構(gòu)成，且營(yíng)改增后土地成本可以在營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此房地產(chǎn)的抵扣主要來(lái)自于建安成本。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在建安成本不變的情況下，土地成本越高的企業(yè)在營(yíng)改增后獲益越大，因?yàn)闋I(yíng)改增將土地成本扣除，大大減少了一二線城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收負(fù)擔(dān)；在土地成本不變的情況下，建安成本越高的項(xiàng)目在營(yíng)改增實(shí)施后受益越大，也就是說(shuō)精裝修的住房和高端住宅相對(duì)毛坯房可抵扣的稅額要大很多，企業(yè)獲得的利潤(rùn)也越多。這將激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)精裝修住房的投資和供給。由于營(yíng)改增方案實(shí)施后購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅稅率為 11%，并且可以分兩年在銷(xiāo)項(xiàng)稅中予以抵扣，因此對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的拉動(dòng)作用。比如一家企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了 1000 萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)，可抵扣的稅額 = 1000/（1+ 11%）*11% = 萬(wàn)元，其中第一年可抵扣 60% 為 萬(wàn)元，第二年可抵扣 40% 為 萬(wàn)元。這將增加一般企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情，有助于商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，對(duì)辦公寫(xiě)字樓去庫(kù)存起到了促進(jìn)的作用。對(duì)于成為營(yíng)改增試點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極組織財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)營(yíng)業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，做好政策的培訓(xùn)和宣貫，從宏觀的財(cái)務(wù)管理和具體的會(huì)計(jì)核算處理兩方面來(lái)把握營(yíng)改增的實(shí)質(zhì)。從宏觀的財(cái)務(wù)管理來(lái)看，應(yīng)注意適用的稅率和計(jì)稅基數(shù)的變化，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具、審核與認(rèn)證，按時(shí)申報(bào)和繳納增值稅稅款，同時(shí)加強(qiáng)合同、檔案和各類(lèi)票據(jù)的管理。從具體的會(huì)計(jì)核算處理來(lái)看，增值稅的會(huì)計(jì)核算相比營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)難度更大、要求更高，財(cái)務(wù)人員應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“出口遞減內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品應(yīng)納稅額”和“營(yíng)改增抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額”6 個(gè)借方欄目，設(shè)置“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”“、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”和“出口退稅”4 個(gè)貸方欄目，建立完善的增值稅會(huì)計(jì)核算體系，做到收入、成本和費(fèi)用的價(jià)稅分離，以便準(zhǔn)確對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額、銷(xiāo)項(xiàng)稅額和增值稅應(yīng)納稅額進(jìn)行核算。（二）做好稅務(wù)籌劃工作（三）營(yíng)改增對(duì)二手房的影響此次營(yíng)改增的相關(guān)政策對(duì)個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售二手房也做出了明確在做好財(cái)務(wù)培訓(xùn)工作的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)同財(cái)務(wù)人員及采購(gòu)銷(xiāo)售人員做好稅務(wù)籌劃工作，建立完善的財(cái)稅控制制度。在采購(gòu)過(guò)程中需要選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商，以便取得完整的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，節(jié)約成本。在銷(xiāo)售過(guò)程中需要注意在合同上對(duì)每一類(lèi)別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報(bào)和繳納。同時(shí)建立良好的成本費(fèi)用進(jìn)度安排制度，以提高進(jìn)項(xiàng)稅額與銷(xiāo)項(xiàng)稅額的匹配度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的提升。（下轉(zhuǎn)第 203 頁(yè)）T im esFinance201 2016 年第 6 期中旬刊時(shí) 代 金 融N ，2016（C um ulativety N ）沒(méi)有盈利，相反還消費(fèi)了 128 元，第七層每人盈利 160 元，第六層每人（盈總利第560627元，期第）五層每人盈利 4560 元，第四層每人盈利 44560T im es F inance 售業(yè)績(jī)的獎(jiǎng)勵(lì)。向不能偏，而且獲利的能力應(yīng)該依賴于整體商品的零售利潤(rùn)以及銷(xiāo)元，第三層每人盈利 444560 元，第二層每人盈利 3644560 元，第一四、結(jié)束語(yǔ)層每人盈利 27644560 元，則最終的管家自己獲利 267644560 元，可自己也找不到人來(lái)推廣了。如果按照這種方式下去，最后會(huì)發(fā)現(xiàn)這本文通過(guò)作對(duì)比的方式揭示出“云在指尖”的運(yùn)營(yíng)模式，以及它見(jiàn)，這種盈利模式消費(fèi)所獲得的利潤(rùn)永遠(yuǎn)服務(wù)的上一家，而且市場(chǎng) 運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)此，提出了一些建議并指出了它未來(lái)的發(fā)展無(wú)論多大，畢竟是有限的，處于末級(jí)的消費(fèi)者其實(shí)是為前幾級(jí)買(mǎi)單，個(gè)市場(chǎng)會(huì)完全飽和。由于不是消費(fèi)者自身需求去購(gòu)買(mǎi)商品，而是利益驅(qū)動(dòng)造成的，所以會(huì)有很多不理性的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一些本來(lái)就不需方向。在這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)日益發(fā)展的時(shí)代，如何好好利用它來(lái)擴(kuò)大銷(xiāo)售，增長(zhǎng)利潤(rùn)是每一個(gè)企業(yè)面對(duì)的挑戰(zhàn)，也是當(dāng)下人們思考的難題和學(xué) 者的研究方向。要的商品，這其實(shí)違背了消費(fèi)與需求之間的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。參考文獻(xiàn)“”三“、云在指尖”的未來(lái)發(fā)展[1] 傳銷(xiāo) 概念之界定[J].通化師范學(xué)院學(xué)從以上分析看出，云在指尖的利潤(rùn)模式存在問(wèn)題，建議其改變 報(bào)，2011，將更多的精力用于提升產(chǎn)品質(zhì)量，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，業(yè)績(jī)。如果想要提升產(chǎn)品銷(xiāo)量，應(yīng)該是顧客自身需求來(lái)增加的，而不[2]南方日?qǐng)?bào)記者趙新星，“類(lèi)傳銷(xiāo)”？[N].只有這樣才能夠贏得顧客的信賴，畢竟用戶的口碑最能說(shuō)明銷(xiāo)售的 南方日?qǐng)?bào)，2015，B01.[3] 模式的市場(chǎng)規(guī)范探究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015，17.[4] 經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 中的消費(fèi)思想 [J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，是靠發(fā)展下線會(huì)員來(lái)捆綁式地?cái)U(kuò)大銷(xiāo)量，這種模式遲早會(huì)被淘汰?！?”《 》所以，云在指尖未來(lái)應(yīng)致力于和廠商接洽，拿到盡可能低的價(jià)格，努 2000，這樣的商品才會(huì)被廣大消費(fèi)者所接受，大方（上接第 192 頁(yè)）參考文獻(xiàn)持作用。熊彼特認(rèn)為，創(chuàng)新需要良好的信貸市場(chǎng)支持。另外，并在地 爭(zhēng)的長(zhǎng)期準(zhǔn)備。區(qū)間實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，通過(guò)技術(shù)、人才的外溢帶動(dòng)制造業(yè)的轉(zhuǎn)型。（六）加快建設(shè)服務(wù)型政府，使政府的活動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，避開(kāi)“日韓困境”。[1]，[M].西安：陜西師范大智能制造是工業(yè)轉(zhuǎn)型的核心，“中國(guó)制造”向“中國(guó)智造”的轉(zhuǎn)型 學(xué)出版社，2007（5）：，我國(guó)應(yīng)該做好在智能制造領(lǐng)域競(jìng)（上接第 195 頁(yè)）參考文獻(xiàn)[2][J].時(shí)代金融.[1]—以浙江蘭溪 2015(32).農(nóng)合行為例[J].(19).[3]段玲，[J].(04).（上接第 201 頁(yè)）（三）做好發(fā)票管理工作 風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。增值稅專(zhuān)用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別在于它不僅能夠反映經(jīng)濟(jì) 綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶訓(xùn)工作、稅務(wù)籌劃工作和發(fā)票管理工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化，以便平穩(wěn)順利度過(guò)營(yíng)改增時(shí)期。業(yè)務(wù)的發(fā)生，而且憑發(fā)票注明稅款扣除，具有完稅憑證的作用。營(yíng)改因此在銷(xiāo)項(xiàng)稅額不變的情況下，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越高，所繳納來(lái)廣泛而深刻的影響，企業(yè)賬務(wù)處理難度提高，發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)加大，企業(yè)增方案實(shí)施后，企業(yè)獲得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中予以抵扣，管理人員和相關(guān)人員應(yīng)積極尋找應(yīng)對(duì)策略和解決方法，做好財(cái)務(wù)培的稅負(fù)就會(huì)越低，所以企業(yè)應(yīng)重視進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的管理。對(duì)增值稅專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)該專(zhuān)人管理，發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對(duì)獲得的專(zhuān)用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證抵扣，以確保[1]進(jìn)項(xiàng)稅額可以順利抵扣。參考文獻(xiàn)“”營(yíng)改增 后的稅負(fù)分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)（四）實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)策略多元化刊，2016(4)：，房地產(chǎn)企業(yè)可以借著稅 [2]畢雪超“.營(yíng)改增”對(duì)