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房地產(chǎn)信托操作指引(匯編)-文庫吧

2024-11-14 20:07 本頁面


【正文】 市場發(fā)育狀況及該土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃等因素。(3)對擬開發(fā)、建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,嚴(yán)格審核項(xiàng)目的用途和功能是否相符,是否符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向,能否有效地滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求。第三章信托貸款業(yè)務(wù)審查第六條信托貸款業(yè)務(wù)根據(jù)項(xiàng)目盡職調(diào)查的結(jié)果,信托資金的來源、資金額度,撰寫項(xiàng)目可行性分析報(bào)告,進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序,并報(bào)公司決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價。公司根據(jù)信托業(yè)務(wù)的類別采取分層次決策和審批,具體見《公司立項(xiàng)與審批管理辦法》:(一)提交項(xiàng)目可研報(bào)告,并根據(jù)項(xiàng)目情況填寫立項(xiàng)審批單報(bào)部門和分管領(lǐng)導(dǎo)審批,部門重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:基本要素審查(1)資金使用方主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價;(2)如果有第三方提供信用擔(dān)保的,對擔(dān)保方進(jìn)行主體資格審查、經(jīng)濟(jì)評價;(3)項(xiàng)目資料審查。擬開展貸款項(xiàng)目是否符合產(chǎn)業(yè)政策與公司政策審查(1)擬開展貸款項(xiàng)目是否符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策;(2)擬開展貸款項(xiàng)目是否符合公司投、融資政策。成本與收益審查,主要審查擬開展貸款項(xiàng)目的各種成本與預(yù)期收益之間的配比關(guān)系;風(fēng)險防范審查,主要審查控制與防范擬開展貸款項(xiàng)目措施的可行性。立項(xiàng)審批通過后,報(bào)公司法律合規(guī)部門進(jìn)行合法合規(guī)審查和決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評價,決定是否辦理此項(xiàng)信托貸款業(yè)務(wù)。(二)公司法律合規(guī)部門在第六條第(一)款的基礎(chǔ)上審查基本要素是否完備、擬開展貸款項(xiàng)目是否合法合規(guī)以及信托文件是否完備與合規(guī)。(三)公司決策機(jī)構(gòu)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容:擬開展貸款項(xiàng)目是否合法合規(guī);擬開展貸款項(xiàng)目的綜合收益;擬開展貸款項(xiàng)目的風(fēng)險防范措施是否到位;其他需要審查的內(nèi)容;公司決策機(jī)構(gòu)審查通過后,在項(xiàng)目審批單上簽署意見。第四章信托貸款業(yè)務(wù)管理第七條公司信托業(yè)務(wù)部門全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的管理和運(yùn)作,信托經(jīng)理在各自職責(zé)范圍內(nèi) 按照信托文件的約定管理、運(yùn)用或處分信托資產(chǎn)。第八條單個委托人指定用途信托貸款業(yè)務(wù)的管理嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行管理。第九條單個委托人不指定用途與集合型不指定用途信托業(yè)務(wù)中以貸款方式運(yùn)用資金的,信托經(jīng)理應(yīng)當(dāng)對資金使用人執(zhí)行借款合同情況和資金使用人的經(jīng)營情況進(jìn)行追蹤調(diào)查和檢查。按期出具貸后檢查報(bào)告,具體內(nèi)容包括:(一)用途的檢查:檢查各項(xiàng)貸款是否按照合同約定用途使用,是否挪用、套用和擅自拆借貸款;(二)資金使用人經(jīng)營情況檢查:主要檢查企業(yè)經(jīng)營情況是否正常,是否有影響企業(yè)正常經(jīng)營的重大事件發(fā)生,判斷其對按期還款的影響程度;(三)資金使用人財(cái)務(wù)狀況檢查:要求資金使用人按月或按季提供財(cái)務(wù)報(bào)表,及時對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出分析,對重大變化,及時了解情況;(四)抵(質(zhì))押物的檢查:主要檢查抵(質(zhì))押物的使用和投保情況;(五)對擔(dān)保人的檢查參考對借款人檢查的標(biāo)準(zhǔn),如果中途發(fā)現(xiàn)擔(dān)保人出現(xiàn)重大問題,已不具備擔(dān)保資格,信托經(jīng)理應(yīng)及時通知資金使用人補(bǔ)充擔(dān)保;(六)監(jiān)督資金使用人按借款合同約定按期清償貸款本息;(七)發(fā)現(xiàn)貸款使用中的問題,有危及信托財(cái)產(chǎn)安全情況以及出現(xiàn)債務(wù)人將債務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三者時,必須及時通知公司,同時采取有效保全措施。第五章信托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范第十條 以貸款方式運(yùn)用信托資金的,應(yīng)注意采取以下風(fēng)險控制措施:(一)抵、質(zhì)押業(yè)務(wù)應(yīng)由信托經(jīng)理親自辦理并領(lǐng)取《他項(xiàng)權(quán)證》或《抵質(zhì)押證明書》;(二)以土地使用證或房產(chǎn)的抵押方式發(fā)放貸款的,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地使用證或房產(chǎn)的抵押權(quán),防止抵押權(quán)落空,形成不可預(yù)見的貸款風(fēng)險。因信用擔(dān)保進(jìn)行貸款申請的,應(yīng)評估擔(dān)保人的擔(dān)保能力并在項(xiàng)目可行性報(bào)告中有所表述;擔(dān)保能力較差的,應(yīng)要求承貸人引入獨(dú)立的商業(yè)擔(dān)保;(三)辦理房屋抵押,如有房屋出租事實(shí)的,應(yīng)由抵押方提供租賃在先的事實(shí)以及抵押人已將本次抵押告知承租人的書面通知;(四)辦理抵押事宜,以自然人財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的,需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份證件及同意為主合同提供抵押擔(dān)保的書面文件;(五)辦理質(zhì)押事宜,以單位定期存單質(zhì)押的,應(yīng)要求質(zhì)押方提供開戶行證書、定期存單復(fù)印件、單位定期存單確認(rèn)書等相關(guān)材料;(六)信托期限內(nèi),信托經(jīng)理應(yīng)根據(jù)信托文件的約定切實(shí)履行受托人的管理責(zé)任,嚴(yán)格按照信托文件的約定進(jìn)行信息披露。第十一條 公司內(nèi)部風(fēng)險防范包括:(一)公司建立以法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部為核心的風(fēng)險控制體系,全面負(fù)責(zé)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制工作,并對風(fēng)險分為事前防范、事中控制、事后監(jiān)督和糾正的動態(tài)過程和機(jī)制。(二)風(fēng)險的事前防范信托業(yè)務(wù)部門在對貸款項(xiàng)目進(jìn)行論證的基礎(chǔ)上,提出風(fēng)險防范措施;公司決策機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目的評審過程中嚴(yán)格審查風(fēng)險防范措施。(三)風(fēng)險的事中控制信托經(jīng)理在信托業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下,應(yīng)履行如下風(fēng)險管理職責(zé):(1)動態(tài)跟蹤信托資金、財(cái)產(chǎn)運(yùn)用和信托項(xiàng)目進(jìn)展情況;(2)定期向業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人報(bào)告信托計(jì)劃執(zhí)行狀況;(3)編制風(fēng)險分析報(bào)告。公司信托業(yè)務(wù)部門應(yīng)定期檢查信托項(xiàng)目的進(jìn)展情況,并向資產(chǎn)管理部提交以下內(nèi)容的書面報(bào)告:(1)信托計(jì)劃執(zhí)行情況;(2)資產(chǎn)質(zhì)量變化情況;(3)影響信托資金、財(cái)產(chǎn)安全的事項(xiàng);(4)國家宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策等對信托項(xiàng)目的影響;(5)其他對信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的因素。(三)法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部為信托貸款項(xiàng)目的風(fēng)險控制機(jī)構(gòu):監(jiān)控信托計(jì)劃風(fēng)險控制機(jī)制的正常運(yùn)行;跟蹤評估信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)的管理與運(yùn)用,對異常情況作出預(yù)警;信托計(jì)劃的日常風(fēng)險控制管理。第十二條風(fēng)險的事后監(jiān)督和糾正(一)如果信托貸款項(xiàng)目信托期限屆滿,未能按照信托文件的約定到期結(jié)束,須了解原因,采取應(yīng)對措施。(二)借款人未能到期還款付息的:對借款人公司利用法律手段追索,通過采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段,保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全;對于提供第三方擔(dān)保的,還要對擔(dān)保人采取法律手段追索,通過采取財(cái)產(chǎn)保全、提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行、申請支付令等法律手段,保護(hù)信托財(cái)產(chǎn)的安全;對于提供抵(質(zhì))押的,可以通過拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等程序來償付信托資金。(三)法律合規(guī)部、資產(chǎn)管理部和稽核審計(jì)部監(jiān)督風(fēng)險防范措施的具體落實(shí)情況。第六章附則第十三條本操作指引由公司總裁授權(quán)法律合規(guī)部門負(fù)責(zé)解釋和修改。第十四條本操作指引自頒布之日起實(shí)行。第四篇:房地產(chǎn)信托我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險及應(yīng)對措施班級:金融管理與實(shí)務(wù)班姓名:崔璐琳學(xué)號:12034102 我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險及應(yīng)對措施摘要近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時,由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫了我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢,同時指出存在的風(fēng)險 ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險的相關(guān)措施。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風(fēng)險、應(yīng)對措施引言隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)和開放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險認(rèn)識、管理不足的隱患。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動、國家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等。其次取決于中觀因素,如整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場需求波動等,這三方面的因素都會引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險。因此,風(fēng)險控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時刻關(guān)注的重要問題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。由以上分析可看出,我國房地產(chǎn)信托業(yè)確實(shí)存在很大的風(fēng)險,而且風(fēng)險對相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動作用。同時我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場風(fēng)險和非市場風(fēng)險兩個方面對我國房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風(fēng)險管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險。一、我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀在我國,多年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一,資金來源渠道是銀行貸款。其他渠道中,股票市場籌資門檻較高,只有少數(shù)具有較大勢力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場籌集到所需的資金,而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外;企業(yè)債券市場是籌資的另一手段,但由于我國的信用評級體系尚未建立起來。加之債券二級市場不發(fā)達(dá),使得債券流動性差,限制了其作用的發(fā)揮;銷售回款和自籌資金方式成本較高,數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求??梢?,一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬,另一方面舊有的融資渠道也不順暢,與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾,這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會。自《信托法》開始實(shí)施后,房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長之勢、尤其自2003年以來,信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢,房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場份額。近幾年,房地產(chǎn)發(fā)展較快,有更多的融資需求,由于房地產(chǎn)行業(yè)時間周期比較長,資金占用量大,利潤回報(bào)高的特點(diǎn),所以需要多種融資渠道,以滿足其對資金的需求,而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難,從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間,并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。中國信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年6月末,%。2012年上半年,房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元,房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元??梢姡康禺a(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。但是由于《信托法》規(guī)定,接受委托人的資金信托合同不得超過200份,每份合同金額不得低于5萬元,信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項(xiàng)目,同時私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主,資金盈利要求高,使可供選擇的業(yè)務(wù)類型受到局限?!缎磐蟹ā愤€規(guī)定,信托公司不得以任何形式吸收或變相存款,不得發(fā)行債券,這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。另外,針對信托的稅收政策的空白進(jìn)而產(chǎn)生的雙重征稅情況,也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性,加大了信托公司的運(yùn)營成本。二、我國房地產(chǎn)信托的未來發(fā)展趨勢從資金的需求方看,由于按照“十五”規(guī)劃和全國住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo),全國城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。另外,國家實(shí)施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大,這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會,也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看,目前,宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象,即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策,由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹,國家將收緊銀根,減少對基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制,其他融資渠道不暢通的情況下,房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看,房地產(chǎn)信托自身無可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補(bǔ)充和主流方向之一。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。,房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本,期限彈性較大。,市場供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作:直接對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段,具有代表性、針對性和可操作性,是目前我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。,可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險,為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品。,一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資,進(jìn)行拆遷等前期投入,節(jié)約時間成本,同時也可分流部分銀行儲蓄,減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。三、我國房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險(1)國家宏觀政策風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地使用、出讓的政策, 對環(huán)境保護(hù)的政策, 對租金、售價的限制政策, 對材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。在我國現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場和資本市場都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn), 經(jīng)常會針對發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款
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