【正文】 013702000 2001 2002 2020 2020 2020 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 3頁 人均收入狀況 人均 GDP 超過 8000 美元，接近發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。用于居住、交通、娛樂等方面的消費(fèi)支出將快速增加。上海的人均可支配收入 也出現(xiàn)了大幅度的增長，從 2000 年的 11,718元增長到 2020 年的 20,668 元。 按照 10%增長比例推算， 2020 年，上海市的年人均可支配收入將超過 30,000 元，人均可支配收入的持續(xù)增加，將為房地產(chǎn)市場提供源源不斷的有效需求。 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 200 0 200 6 年上海城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入及增長狀況05000100001500020000250002000年 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：元%%%%% % % % %人均可支配收入（元） 增長率 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 4頁 城市簡介 城市發(fā)展方向 上海的城市規(guī)劃開始與國際接軌，將遵循 “ 多軸、多層、多核 ” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)。這一布局將依托對外對內(nèi)的交通軌道線。 多軸指的是滬寧、滬杭及濱江 (長江 )沿海 (杭州灣 )發(fā)展軸，正好與長三角江蘇、浙江杭州灣經(jīng)濟(jì)帶相互銜接。近期的重點(diǎn)是構(gòu)筑長三角城際快速交通網(wǎng)絡(luò)，包括高速公路、軌道交通網(wǎng)絡(luò)、水運(yùn)航道的對接。 而 “ 多層 ” 結(jié)構(gòu)，在市中心區(qū)域，形成 “ 多心，開敞 ” 的布局，市中心從單個(gè)轉(zhuǎn)為多個(gè)，目前徐家匯、花木、五角場 3 個(gè)城市副中心已有雛形，真如的規(guī)劃也已啟動(dòng)。郊區(qū)則要 “ 多核 ” ，即重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)郊區(qū)新城鎮(zhèn)，以吸引市區(qū)人口。目前定為嘉定、安亭、松江及臨港新城，這四個(gè)新城將被打造成擁有 80 萬 100 萬人口的重點(diǎn)市鎮(zhèn)。 所有這些規(guī)劃布局所圍繞的則是交通線路，包括對外的滬寧、滬杭高速公路，市內(nèi)的軌道交通線路等。這種呈發(fā)散狀的 “ 多走廊式 ” 布局是目前各大國際都市通行的現(xiàn)代規(guī)劃手段。 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展（相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)） 為了提高新世紀(jì)的綜合競爭力，上海將信息、金融服務(wù)、商貿(mào)流通、汽車制造、成套設(shè)備和房地產(chǎn)定為新的六大支柱產(chǎn)業(yè)。與汽車制造、通信信息設(shè)備、電站成套設(shè)備、石油化工、鋼鐵和現(xiàn)代家電等老的六大支柱產(chǎn)業(yè)相比，新六大支柱產(chǎn)業(yè)更趨向于高科技和服務(wù)產(chǎn)業(yè)。上海將積極吸引外資參與新六大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高服務(wù)業(yè)對外開放力度，并將適度擴(kuò)大外資開發(fā)中心城區(qū)房地產(chǎn)的規(guī)模。 主要年份六大支柱產(chǎn)業(yè)增加值 指 標(biāo) 2000 2020 2020 增加值（億元） 信息產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 商貿(mào)流通業(yè) 汽車制造業(yè) 成套設(shè)備制造業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 增加值占上海市生產(chǎn)總值比重 (%) 信息產(chǎn)業(yè) 金融業(yè) 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 5頁 商貿(mào)流通業(yè) 汽車制造業(yè) 成套設(shè)備制造業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 注： 信息產(chǎn)業(yè)增加值含有與其他行業(yè)的交叉重復(fù)因素，本表中“六大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占上海市生產(chǎn)總值的比重”已經(jīng)扣除重復(fù)計(jì)算因素。 商貿(mào)流通業(yè)中不包括餐飲業(yè)增加值。 數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院 城市化水平 上海的新興的金融證券、期 貨交易、外匯和技術(shù)等全國性市場的建立，確立了上海作為全國資源配臵中心的地位，同時(shí)也加快了上海經(jīng)濟(jì)與國際接軌的步伐。 創(chuàng)建經(jīng)濟(jì)中心、貿(mào)易中心、金融中心是上海 21世紀(jì)的重要戰(zhàn)略目標(biāo)。通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和新一輪城市建設(shè)的實(shí)施，上海將逐步建立起一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系。上海將成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速、各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化大都市。上海經(jīng)濟(jì)存在著巨大的發(fā)展上升空間，房地產(chǎn)市場也有較大的發(fā)展?jié)摿Α? 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 6頁 城市不同區(qū)域的房價(jià)水平比較 目前，上海市房地產(chǎn)市場根據(jù)開發(fā)情況，分為五大板塊：中心城區(qū)板塊、西南板塊、北區(qū)、浦東和 遠(yuǎn)郊。 其中上海西南板塊和浦東新區(qū)是近年來的發(fā)展最為快速，供應(yīng)量最大的板塊。 上海板塊市場分析 數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院 ? 中心城區(qū)市場分析 中心城區(qū)包含盧灣區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)五個(gè)行政區(qū)域。 中心城區(qū)為本市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，土地供應(yīng)較少，商辦類及高檔物業(yè)比較集中，且市場接受度高。 0506年一年間，中心城區(qū)成交價(jià)格由 05年的 15764 元 /平方米上漲至 18154 元 /平方米，增長了 2390 元 /平方米，增幅為 15%。其中盧灣區(qū)增幅最高，達(dá) 75%，主要受翠湖天地御苑、華府天地集中成交的影響 ，這兩個(gè)樓盤均價(jià)在 40000100000 元 /平方米，帶動(dòng)該區(qū)域價(jià)格的大幅增漲。 1 3 2 4 5 中心城區(qū) 西南城區(qū) 北區(qū) 浦東新區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū)域 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 7頁 ? 西南區(qū)域市場分析 西南區(qū)域包括閔行區(qū)，松江區(qū)、青浦區(qū)三個(gè)行政區(qū)。 西南區(qū)域 05 年住宅樓盤供應(yīng)總量為 萬平米，成交面積為 萬平米，供求比為，住宅成交均價(jià) 6929 元 /平米。西南區(qū)域 06 年住宅樓盤供應(yīng) 萬平米，成交面積為 萬平米，供求比為 ，住宅成交均價(jià)為 6813 元 /平米。 06 年環(huán)比 05 年供應(yīng)量減少 35%，成交量增加 16%，均價(jià)下跌 2%。 ? 北區(qū)市場分析 上海北區(qū)是上海蘇州河以北 的區(qū)域，包括楊浦、虹口、閘北、普陀、寶山和嘉定六個(gè)大區(qū)。整個(gè)北區(qū)被內(nèi)、中、外三環(huán)貫穿，同時(shí)地鐵一號線，三、四號線（七號線、八號線、十號線、十一號線在建）交錯(cuò)其中。地理位臵優(yōu)越，交通條件得天獨(dú)厚。 上海北區(qū)市場整體成交均價(jià)增幅不明顯，僅上漲了 %。但市場內(nèi)各分區(qū)成交均價(jià)都有了不同程度的上升，其中增幅最為明顯的是閘北和嘉定兩個(gè)區(qū)域，閘北區(qū)依托軌道線路所帶來的便利交通，人口導(dǎo)入迅速，帶動(dòng)市場蓬勃發(fā)展，市場成交均價(jià)環(huán)比 2020年增漲了 %，而嘉定區(qū)開發(fā)較晚，市場價(jià)格偏低，國際汽車城， F1 商圈等大型項(xiàng)目 的出現(xiàn)，促進(jìn)了市場迅速發(fā)展，市場成交均價(jià)環(huán)比 2020 年增漲了 %，成為北區(qū)市場增漲最快的區(qū)域。 ? 浦東新區(qū) 浦東新區(qū)是上海市位于黃浦江以東、長江口以西的一塊三角形地區(qū)，地處我國海岸線中點(diǎn)和長江入?？诘慕粎R處。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 0506 年浦東新區(qū)目前在售住宅樓盤的供應(yīng)總量 萬平方米，已銷售面積為 萬平方米，供求比為 1： 。 ? 遠(yuǎn)郊市場分析 上海遠(yuǎn)郊區(qū)域是指外環(huán)線以外的某些區(qū)域，主要包括南匯、奉賢、金山和崇明三個(gè)區(qū)。 南匯區(qū)位于遠(yuǎn)郊區(qū)域的東部，緊鄰浦東，是遠(yuǎn)郊區(qū)域中離市中心最近的一個(gè)區(qū) ，也是房地產(chǎn)市場較為成熟的區(qū)，但由于土地供應(yīng)較大，基本以本地需求為主，因此以開發(fā)中低端產(chǎn)品為主。 政府對遠(yuǎn)郊區(qū)域改造力度加大，軌道交通導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、自然生態(tài)保護(hù)，交通、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的總體提高，加速人口導(dǎo)入，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展。 中凱 集團(tuán) 南匯繁榮花園 項(xiàng)目 上海易居房地產(chǎn)研究院 上海廣延路 140 號 郵編： 200072 電話： 56388686 169。2020 年上海易居房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有 第 8頁 二 、 房地產(chǎn)市場投資機(jī)會(huì)調(diào)研 上海 房地產(chǎn)市場特點(diǎn) ? 政策相繼出臺 市場漸趨平穩(wěn) 自 05 年住宅市場供求結(jié)構(gòu)在宏觀調(diào)控下發(fā)生明顯變化后， 06 年又陸續(xù)出臺了“國六條”、“限外資”、“ 90/70”等一系列的宏觀調(diào)控政策，而市場對政策的接納度明顯高于 05 年，住宅市場供求及價(jià)格均沒有 出現(xiàn)很大的波動(dòng)，無論是開發(fā)商還是購房者都已處在較為理性的狀態(tài)中，住宅市場已在調(diào)控中逐步趨向平穩(wěn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 ? 供求基本平衡 年內(nèi)止升企穩(wěn) 06 年住宅市場供求比為 1： ，供求矛盾同比 05 年有了明顯的緩解，市場供求關(guān)系基本平衡?？v觀全年住宅市場供求情況，上半年供應(yīng)及需求基本處于上升的態(tài)勢中，下半年的市場供求量在政策的影響下停止了上升的腳步， 612 月的市場供求量波動(dòng)不大，基本處在較平穩(wěn)的態(tài)勢中。 ? 價(jià)格波動(dòng)上揚(yáng) 年度漲幅受抑 自 04 年以來，全市住宅市場成交均價(jià)的上漲幅度逐年減小， 06年環(huán)比上漲幅度僅為 個(gè)百分點(diǎn)