【正文】 ：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位臵、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房； ◆總用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定 的用地范圍內的土地面積； ◆建設用地面積（凈用地面積）：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積； ◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； ◆容積率：是指總建筑面積與建設用地面積之比值。（如：在 10 萬平方米的土地上，有 20萬平方米的建筑總面積，其容積率為 ） ◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高 （含 ）的永久建筑。 ◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范 圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在 10 萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8 萬平方米，其建筑覆蓋率為 〈建筑密度為 80%〉） ◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在 10 萬平方米的土地上有 3 萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%） ◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率； ◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積 與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； ◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積； ◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定： A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算； B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積； D、住宅使用面積包括：臥室、起 居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 單元內使用面積系數(shù) =單元內使用面積 /單元內建筑面積 +按規(guī)定應分攤公用建筑面積。 ◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積； ◆實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； ◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ◆凈高： 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 ◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內建筑面積 =套內使用面積 +套內墻體面積 +陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 ◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū) 路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 ◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止， 在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 ◆現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經竣工可以入住的房屋。 ◆毛坯房是指沒有裝修的房。 ◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組 織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。 ◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業(yè)管理費，將影響房產的整體品質。會所的設臵，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社 交場所。 ◆入伙是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。 ◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發(fā)生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （ 1）國有土地使用權出讓； （ 2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 房子的種類 ◆安居房指實施國家 安居（或康居）工程 而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自 籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房?！艚洕m用住房指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房?！羰褂脵喾渴侵赣蓢乙约皣衅髽I(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 ◆產權房是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、 出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幣Z自己的房地產權利。 ◆商品房是指具有經營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80 年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 ◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房 的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。 集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。 ◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府 每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。 房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優(yōu)惠產權。 ◆空臵商品住宅 ， 房地產開發(fā)企業(yè)投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。 五、房地產面積的測算 計算全部建筑面積有哪些？ ? 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。 ? 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計算建筑面積。 ? 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層 計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計算。 ? 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 ? 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在 米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。 ? 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 ? 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。 ? 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平 投影面積計算。 ? 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。 ? 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在 米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。 ? 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 ? 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數(shù)據(jù)或實際測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結構距離一律按 150 毫米計算，竣工后計算 竣工面積時仍采用 150 毫米的數(shù)據(jù)。 ? 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 ? 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在 算。 ? 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 計算一半的建筑面積有哪些？ ? 有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。 ? 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 ? 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。 ? 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一 半計算面積。 ? 建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。 不計算建筑面積的有那些 ? ? 空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。 ? 檢修、消防等室外爬梯。 ? 沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。 ? 建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。 ? 舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 ? 建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安臵箱罐的平臺。 哪些公用面積應分攤？應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳 、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 哪些公用面積不能分攤？不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。 六、 價格與銀行按揭及購房稅費 價格術語 起價 在商品房廣告中，人們經常遇到“起價” 這一名詞。所謂“起價”，即“起步價”，是指本物業(yè)所有房源中的最低銷售價格，一般是指戶型格局、朝向不好的樓房價格。而各樓層的差價，有的相差幾十元，有的相差幾百元。 基價 所謂“基價”，也叫“基礎價”，是指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格?！盎鶅r”是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關系。 均價 在實際銷售中，一般客戶是很少會問到均價的。詢問均價，更多的是業(yè)內踩盤人員的做法。 所謂“均價”，即本物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各單位（即各套房子）的銷售價格相加之后的和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每 平方米的均價。 表價 客戶問到具體單元的銷售價格時，一般應以“表價”或高于“表價”的價格告知。 所謂“表價”，是指“樓盤銷售價目表”上標明的各具體單元的銷售價格。通常情況下，在銷售時，開發(fā)商都會制定出“樓盤銷售價目表”，上面標明各個樓盤的銷售價格。這個銷售價格一般是最高價，即售樓人員向客戶提出的報價。 底價 “底價”是指可以對外銷售的最低價格。“表價”不同于“底價”。通常情況下，公司內不同級別的人所擁有的底價權限是不一樣的。售樓人員的底價權限最低，此外，售樓經理通常也會擁有一定的價格權限，即可以給予客戶低于 售樓人員底價的價格；而老板則擁有最低的價格權限。 預售價 預售價是商品房預售時的價格。預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準。 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨便變更。 付款方式 一次性付款