【正文】 中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)免征營(yíng)業(yè)稅的做法，也僅僅是當(dāng)前應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的權(quán)益之計(jì)。融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)足發(fā)展，一要靠?jī)?yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，二要靠科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理。第一，要建立健全現(xiàn)代企業(yè)管理制度，引進(jìn)高科技管理人才，打造全能型管理團(tuán)隊(duì)。第二，更新經(jīng)營(yíng)理念，既要向融資方提供擔(dān)保服務(wù)，又要提供管理服務(wù)，向其提供市場(chǎng)信息，指導(dǎo)建立健全管理制度、財(cái)務(wù)審計(jì)制度，增強(qiáng)財(cái)務(wù)透明度。第三，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)和集約化管理，盡可能地通過(guò)合理降低擔(dān)保費(fèi)率占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。第二篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)自從開(kāi)始實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是工作的難點(diǎn)，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點(diǎn)。從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，主要是針對(duì)房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)額與房租相差很?。粚?duì)于物業(yè)使用人來(lái)說(shuō)，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔(dān)住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目的費(fèi)用這筆難以承受的開(kāi)支。價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費(fèi)時(shí)有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自處長(zhǎng)收費(fèi)期限、只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)等等。從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低、項(xiàng)目不全。有資料顯示，對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個(gè)別項(xiàng)目外，大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本價(jià)。同時(shí)收費(fèi)責(zé)任不清，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大?，F(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi)用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足在實(shí)行物業(yè)管理后，居民從思想上、經(jīng)濟(jì)上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，這是物業(yè)管理遇到的一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費(fèi)來(lái)源，僅靠向住戶收取服務(wù)費(fèi)來(lái)解決物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個(gè)住戶收取的管理費(fèi)收入又由于目前存在的對(duì)收費(fèi)工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實(shí)；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項(xiàng)目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對(duì)資金的補(bǔ)充也是杯水車薪。（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后物業(yè)管理在我國(guó)的興起也就是從近幾年來(lái)開(kāi)始的，國(guó)家出臺(tái)了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國(guó)物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國(guó)物業(yè)管理無(wú)法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機(jī)構(gòu)和處理規(guī)程。二、若干原因探析（一）產(chǎn)生收費(fèi)問(wèn)題原因探析傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識(shí)尚未形成。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，居民除交納象征性房租外，沒(méi)有其它任何住房消費(fèi)，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費(fèi)，在觀念上一時(shí)難以接受。同時(shí)行業(yè)規(guī)范尚不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。再者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)背離價(jià)值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費(fèi)執(zhí)法監(jiān)督問(wèn)題上，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)消協(xié)、物價(jià)、房管部門甚至法院等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，而對(duì)物業(yè)管理單位來(lái)說(shuō)，由于分戶收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住戶數(shù)量多和欠費(fèi)原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過(guò)法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費(fèi)，存在著諸多的實(shí)際困難。（二）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的主要原因（1）物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以到位。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對(duì)住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。（2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重不足，營(yíng)運(yùn)資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費(fèi)難，啟動(dòng)資金沒(méi)有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)渠道少。企業(yè)化要強(qiáng)調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司要取得經(jīng)濟(jì)效益，既要通過(guò)各種方法降低管理成本，又要開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)渠道增加收入。（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全?，F(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。在我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無(wú)法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多?，F(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過(guò)窄。物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無(wú)法可依。同時(shí)，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。準(zhǔn)入制度是主管機(jī)關(guān)對(duì)物管企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前物業(yè)管理市場(chǎng)存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運(yùn)行埋下了隱患。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。三、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策作者試圖根據(jù)我國(guó)具體國(guó)情，結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及方法，探索解決當(dāng)前問(wèn)題的行之有效的方法。（一）解決物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題的有效途徑首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對(duì)收費(fèi)的認(rèn)識(shí)。讓人們充分意識(shí)到購(gòu)房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和享受服務(wù)的全部費(fèi)用。同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)充分行使自己的權(quán)利，維護(hù)自己的利益。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開(kāi)始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成?？蓪?duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊稅收政策，應(yīng)進(jìn)一步明確公共維修服務(wù)收費(fèi)的法定稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成更加合理，同時(shí)便于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際操作。同時(shí)可以從各城市的實(shí)際出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費(fèi)，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。政府對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，這有利于保護(hù)從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性，推進(jìn)住房制度改革進(jìn)程。（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費(fèi)不足狀況（1）物業(yè)管理可實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。（2）物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行專業(yè)服務(wù)社會(huì)化。我國(guó)的物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)大、人員多，公司對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都要親力親為，這勢(shì)必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國(guó)際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí)，也可利用自身的優(yōu)勢(shì)將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點(diǎn)和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無(wú)力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推