【正文】 一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％扣除。由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。根據(jù)計算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認(rèn)條件時，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預(yù)繳土地增值稅”科目。項目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對前期預(yù)征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預(yù)繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。由于會計和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實際繳納土地增值稅時在企業(yè)所得稅前扣除，而會計上確認(rèn)的費用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應(yīng)該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業(yè)所得稅納稅申報表時也應(yīng)注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時，預(yù)交土地增值稅的會計分錄為：借：待攤費用——預(yù)繳土地增值稅 3000000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 3000000借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 3000000貸：銀行存款 30000002008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會計分錄同上。2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000貸：待攤費用——預(yù)繳土地增值稅 30000002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預(yù)繳土地增值稅為1100萬元，應(yīng)補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 4000000借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 4000000貸：銀行存款 4000000（三）企業(yè)所得稅的處理根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6000萬元（3000020％），預(yù)交營業(yè)稅及附加1650萬元，預(yù)交土地增值稅300萬元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4050萬元（6000－1650－300），（405025％），會計分錄為：借：所得稅費用 10125000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10125000《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調(diào)整該的應(yīng)納稅額。承上例，假設(shè)2008年實現(xiàn)利潤總額8000萬元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬元，業(yè)務(wù)招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該預(yù)收賬款凈增加33000萬元（預(yù)計毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。納稅調(diào)整項目）所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋3300020％）25％＝3730（萬元）遞延所得稅資產(chǎn)＝10025％＋3300020％25％＝1675（萬元）所得稅費用＝3730－1675＝2055（萬元）會計分錄為：借：所得稅費用 20550000遞延所得稅資產(chǎn) 16750000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37300000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項目結(jié)算，就抵減哪個項目的預(yù)計利潤。第三篇：小企業(yè)涉稅會計業(yè)務(wù)核算及稅務(wù)處理《小企業(yè)涉稅會計業(yè)務(wù)核算及稅務(wù)處理》課程說明呂順琴教學(xué)目標(biāo)：小企業(yè)會計準(zhǔn)則實施以來，會計核算出現(xiàn)了許多涉稅問題。針對基本涉稅事項如何進(jìn)行會計處理并做出相應(yīng)稅務(wù)分析進(jìn)行納稅調(diào)整，使稅收一線的干部加深理解準(zhǔn)則實質(zhì)，找出會計與稅收的差異，進(jìn)一步對加強小企業(yè)的稅收征管力度，提高所得稅納稅申報的準(zhǔn)確性。教學(xué)方法：講授式、案例式、討論式教學(xué)相結(jié)合。教學(xué)時間：6—12課時適用的培訓(xùn)對象：《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》業(yè)務(wù)培訓(xùn)班、其他涉及