【正文】 、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯(lián)效應大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務的處理方法，企業(yè)會計準則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務的處理方法，會計準則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售業(yè)務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要采用預售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務涉稅會計處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋時涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結轉開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設6－9號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。2007年5月10日取得第1期建設的預售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當日即熱銷70％，取得收入20000萬元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預售收入30000萬元。M公司根據(jù)市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設，并于2008年4月5日取得第2期的預售許可證，同時開始進行二期的預售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預售收入33000萬元。鑒于第2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開始建設第3期，并于2009年2月取得第3期預售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬元收入。S項目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項目共發(fā)生開發(fā)成本70000萬元（其中1期成本20000萬元、2期成本21000萬元、3期成本29000萬元）。2010年10月30日取得稅務部門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1500萬元。土地增值稅預征比率為1％，所得稅稅率為25％。M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300000000貸：預收賬款——S項目——第1期 3000000002008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。2008年12月第1期竣工交房結轉第1期收入及成本：借：預收賬款——S項目——第1期 300000000貸：主營業(yè)務收入——S項目——第1期 300000000借：主營業(yè)務成本——S項目——第1期 200000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項目——第1期 2000000002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結轉收入及成本的會計分錄同上。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的涉稅會計處理（一）營業(yè)稅的處理根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其他納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業(yè)稅，應納營業(yè)稅＝收到的預收款項5％，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅”科目，同時計算城建稅及教育費附加，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交城建稅”、“應交稅費——應交教育費附加”科目。承上例，2007年取得第1期預售房款時應納營業(yè)稅金及附加的會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加 16500000貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 15000000——應交城建稅 1050000——應交教育費附加 4500002008年、2009年取得第2期、第3期預售房款時應納營業(yè)稅會計分錄同上。（二）土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額適用稅率）。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％扣除。由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規(guī)定的預征比例計算應預交的土地增值稅。根據(jù)計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。項目全部竣工、辦理結算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整，在取得稅務機關土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務處理。由于會計和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實際繳納土地增值稅時在企業(yè)所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業(yè)所得稅納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續(xù)跟蹤調整。承上例，2007年M公司取得第1期預售房款時，預交土地增值稅的會計分錄為：借：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000貸：應交稅費——應交土地增值稅 3000000借：應交稅費——應交土地增值稅 3000000貸：銀行存款 30000002008年、2009年第2期、第3期預售房款，預交土地增值稅的會計分錄同上。2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000貸：待攤費用——預繳土地增值稅 30000002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預繳土地增值稅為1100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000貸：應交稅費——應交土地增值稅 4000000借：應交稅費——應交土地增值稅 4000000貸：銀行存款 4000000（三）企業(yè)所得稅的處理根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。承上例，2007年M公司預售業(yè)務毛利為6000萬元（3000020％），預交營業(yè)稅及附加1650萬元，預交土地增值稅300萬元，預售業(yè)務應調整的應納稅額為4050萬元（6000－1650－300），（405025％），會計分錄為：借：所得稅費用 10125000貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 10125000《企業(yè)會計準則》對預售業(yè)務不確認收入，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預收賬款的賬面價值和計稅基礎產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調整該的應納稅額。承上例，假設2008年實現(xiàn)利潤總額8000萬元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬元，業(yè)務招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該預收賬款凈增加33000萬元（預計毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：應交所得稅＝應稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。納稅調整項目）所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋3300020％）25％＝3730（萬元）遞延所得稅資產(chǎn)＝10025％＋3300020％25％＝1675（萬元）所得稅費用＝3730－1675＝2055（萬元）會計分錄為：借：所得稅費用 20550000遞延所得稅資產(chǎn) 16750000貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 37300000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預計轉回期限、已轉回金額等。做到原預計多少利潤，銷售結算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結算轉回多少，哪個項目結算，就抵減哪個項目的預計利潤。第三篇：企業(yè)增值稅涉稅會計處理企業(yè)的涉稅會計處理增值稅會計培訓二0一四年一月培訓目的l掌握增值稅一般知識l掌握增值稅一般納稅人認證流程l正確進行增值稅會計核算l根據(jù)：中華人民共和國增值稅暫行條例(中華人民共和國國務院令第538號)中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則（財政部國家稅務總局第50號令）增值稅一般納