【正文】 收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。根據(jù)財(cái)會(huì)字[1993]第83號(hào)規(guī)定，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。鑒于第2期的銷售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本70,000萬(wàn)元（其中1期成本20,000萬(wàn)元、2期成本21,000萬(wàn)元、3期成本29,000萬(wàn)元）。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16,500,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15,000,000——應(yīng)交城建稅 1,050,000——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450,000繳納營(yíng)業(yè)稅及附加時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15,000,000——應(yīng)交城建稅 1,050,000——應(yīng)交教育費(fèi)附加 450,000貸：銀行存款16,500,0002008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3,000,000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3,000,000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3,000,000貸：銀行存款3,000,0002008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄同上。承上例，假設(shè)2008年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額8,000萬(wàn)元，其中：資產(chǎn)減值損失100萬(wàn)元，業(yè)務(wù)招待費(fèi)開(kāi)支400萬(wàn)元（允許稅前扣除金額為280萬(wàn)元），公益性捐贈(zèng)支出300萬(wàn)元，贊助支出100萬(wàn)元，該年度預(yù)收賬款凈增加33,000萬(wàn)元（預(yù)計(jì)毛利率為20％）。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。S項(xiàng)目第1期于2008年12月30日竣工交房，第2期于2009年5月31日竣工交房，第3期于2010年6月30日竣工交房，該項(xiàng)目共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本70000萬(wàn)元（其中1期成本20000萬(wàn)元、2期成本21000萬(wàn)元、3期成本29000萬(wàn)元）。因此當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項(xiàng)5％，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。例：某企業(yè)10日分次繳納增值稅5萬(wàn)元。四、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額（三）l免抵退增值稅會(huì)計(jì)處理l出口借：應(yīng)收賬款l貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入l借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本l貸：庫(kù)存商品l內(nèi)銷借：應(yīng)收賬款（貨幣資金）l貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入l應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）l計(jì)算應(yīng)納稅額：l借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）l貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅l申報(bào)出口免抵退稅時(shí)l借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）l貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（出口退稅）五、轉(zhuǎn)出未交增值稅l此欄核算企業(yè)月末應(yīng)繳未繳增值稅。八、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出l“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”記錄外購(gòu)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等改變用途且不離開(kāi)企業(yè)作“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”通常如發(fā)生非正常損失，將在產(chǎn)品獎(jiǎng)勵(lì)給職工等。借：固定資產(chǎn)32000l貸：原材料32000這一點(diǎn)體現(xiàn)了新的增值稅暫行條使我國(guó)從生產(chǎn)性增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)性增值稅九、轉(zhuǎn)出多交增值稅l記錄企業(yè)月末當(dāng)月多交增值稅的轉(zhuǎn)出額。l調(diào)賬如下：借：在建工程5100貸：應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅檢查調(diào)整5100l確定企業(yè)偷稅數(shù)額。l第四條年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)以及新開(kāi)業(yè)的納稅人,可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)一般納稅人資格認(rèn)定。（四）納稅人提供加工、修理修配勞務(wù)（以下稱應(yīng)稅勞務(wù)），稅率為17%.稅率的調(diào)整，由國(guó)務(wù)院決定。除前款規(guī)定外，增值稅的免稅、減稅項(xiàng)目由國(guó)務(wù)院規(guī)定。中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則l第十二條條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。第十七條條例第八條第二款第（三）項(xiàng)所稱買價(jià)，包括納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按規(guī)定繳納的煙葉稅。增值稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（一）銷售貨物的，為月銷售額20005000元；（二）銷售應(yīng)稅勞務(wù)的，為月銷售額15003000元；（三）按次納稅的，為每次（日）銷售額150200元。l第七條輔導(dǎo)期納稅人取得的增值稅專用發(fā)票（以下簡(jiǎn)稱專用發(fā)票）抵扣聯(lián)、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)以及運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)應(yīng)當(dāng)在交叉稽核比對(duì)無(wú)誤后，方可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。l輔導(dǎo)期納稅人取得增值稅抵扣憑證后，借記“應(yīng)交稅金——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，貸記相關(guān)科目。一般的工業(yè)企業(yè)以現(xiàn)銷、賒銷為主要方式，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式包括現(xiàn)售、預(yù)售、分期收款方式銷售等，其中以預(yù)售方式為主。所以當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)計(jì)算并交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，根據(jù)收到的款項(xiàng)金額和稅率相乘即為要交的營(yíng)業(yè)稅，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”，同時(shí)根據(jù)計(jì)算出應(yīng)交的城建稅及教育附加，編制會(huì)計(jì)分錄同上。由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷售的增長(zhǎng)額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)預(yù)交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。對(duì)小企業(yè)的長(zhǎng)期債券投資不再要求按照公允價(jià)值入賬，而是要求按照成本（購(gòu)買價(jià)款加上相關(guān)稅費(fèi)減去實(shí)際支付價(jià)款中包含的已到付息期但尚未領(lǐng)取的債券利息）入賬；對(duì)長(zhǎng)期債券投資的利息收入不再要求在債務(wù)人應(yīng)付利息日按照 1 其攤余成本和實(shí)際利率計(jì)算，而是要求在債務(wù)人應(yīng)付利息日按照債券本金和票面利率計(jì)算。就幾種常見(jiàn)的銷售方式明確規(guī)定了收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。此外，小企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表附注的披露內(nèi)容大為減少，披露要求也有所降低。處置長(zhǎng)期債券投資，處置價(jià)款扣除其賬面余額、相關(guān)稅費(fèi)后的凈額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資收益。（4）盤(pán)盈固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照同類或者類似固定資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值，扣除按照該項(xiàng)固定資產(chǎn)新舊程度估計(jì)的折舊后的余額確定。（3）無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在其使用壽命內(nèi)采用年限平均法進(jìn)行攤銷，根據(jù)其受益對(duì)象計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或者當(dāng)期損益。（5）應(yīng)交稅費(fèi)的主要賬務(wù)處理應(yīng)交增值稅的特殊業(yè)務(wù)賬務(wù)處理①小企業(yè)（小規(guī)模納稅人）以及小企業(yè)（一般納稅人）購(gòu)入材料等不能抵扣增值稅的，發(fā)生的增值稅計(jì)入材料等的成本，借記“在途物資”等科目，貸記“銀行存款”等科目。結(jié)轉(zhuǎn)后，本科目明細(xì)科目（應(yīng)交增值稅）的期末借余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值稅。負(fù)債類至少應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列示反映的信息項(xiàng)目。（三）現(xiàn)金流量表經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是指小企業(yè)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。退稅，做相反會(huì)計(jì)分錄。③購(gòu)進(jìn)的物資、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品發(fā)生非正常損失，以及購(gòu)進(jìn)物資改變用途等原因，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)相應(yīng)轉(zhuǎn)入有關(guān)科目，借記“營(yíng)業(yè)外支出”、“在建工程”等科目，貸記本科目（應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。（二）負(fù)債流動(dòng)負(fù)債（1）短期借款應(yīng)當(dāng)按照借款本金和借款合同利率在應(yīng)付利息日計(jì)提利息費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。小企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因，確需加速折舊的，可以采用雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法。（2）長(zhǎng)期股權(quán)投資：長(zhǎng)期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)采用成本法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。四、小企業(yè)涉稅會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)核算規(guī)定及稅務(wù)處理（一）資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)（1）庫(kù)存現(xiàn)金的溢余和短缺記入營(yíng)業(yè)外收支。（五）財(cái)務(wù)報(bào)表方面新準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行了簡(jiǎn)化。（二）負(fù)債方面對(duì)小企業(yè)的負(fù)債不再要求按照公允價(jià)值入賬，而是要求按照實(shí)際發(fā)生額入賬。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)要調(diào)整該的應(yīng)納稅額。對(duì)于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。預(yù)售業(yè)務(wù)一般發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售商品房許可證之后、房屋竣工之前。經(jīng)核實(shí)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，紅字借記“應(yīng)交稅金——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”，紅字貸記相關(guān)科目。l（一）實(shí)行納稅輔導(dǎo)期管理的小型商貿(mào)批發(fā)企業(yè)，領(lǐng)購(gòu)專用發(fā)票的最高開(kāi)票限額不得超過(guò)十萬(wàn)元；其他一般納稅人專用發(fā)票最高開(kāi)票限額應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況重新核定。丟失已開(kāi)具專用發(fā)票的處理l如果丟失前未認(rèn)證的，購(gòu)買方憑銷售方提供的專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證，認(rèn)證相符的憑該專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件及銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《丟失增值稅專用發(fā)票已報(bào)稅證明單》，經(jīng)購(gòu)買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可作為增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證。中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則l第三十五條條例第十五條規(guī)定的部分免稅項(xiàng)目的范圍，限定如下：（一）第一款第（一）項(xiàng)所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。（三）同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；；。中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則l第五條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額。注:小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)為：（一）從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營(yíng)貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額（以下簡(jiǎn)稱應(yīng)稅銷售額）在50萬(wàn)元以下（含本數(shù)，下同）的；（二）除本條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在80萬(wàn)元以下的。l確定應(yīng)補(bǔ)稅額當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額=2360024700+20600=9060l賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費(fèi)—增值稅檢查調(diào)整20060利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)20060貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅9060應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅11000其他應(yīng)交款—稅收