【正文】 高、開發(fā)周期較長等特點。二、預售業(yè)務的稅務處理第一，營業(yè)稅的處理。為了保護房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。教學時間：6—12課時適用的培訓對象：《小企業(yè)會計準則》業(yè)務培訓班、其他涉及《小企業(yè)會計準則》內(nèi)容的培訓班。取消了法定公益金。（2）小企業(yè)不必編制所有者權益（或股東權益）變動表。（4）應收及預付款項的壞賬損失應當于實際發(fā)生時計入營業(yè)外支出，同時沖減應收及預付款項。（2）投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應當按照評估價值和相關稅費確定。無形資產(chǎn)（1）投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應當按照評估價值和相關稅費確定。②應由在建工程、無形資產(chǎn)開發(fā)項目負擔的職工薪酬，計入固定資產(chǎn)成本或無形資產(chǎn)成本。本月上交上期應交未交的增值稅，借記本科目（未交增值稅），貸記“銀行存款”科目。（三）所有者權益實收資本資本公積盈余公積利潤分配（四）收入不同銷售方式收入的確認涉及現(xiàn)金折扣和商業(yè)折扣的銷售確認銷售退回及折讓視同銷售的業(yè)務處理（五）費用按功能分類（1）營業(yè)成本（2）營業(yè)稅金及附加（3）銷售費用（4）管理費用（5）財務費用費用的確認對應于企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的之處，包括成本、費用、稅金、損失和其他之處，準予在計算應納稅所得額時扣除?；I資活動，是指導致小企業(yè)資本及債務規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。②交納的所得稅，借記本科目（應交所得稅），貸記“銀行存款”等科目。④購進免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，按照購入農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的買價和規(guī)定的稅率計算的進項稅額，借記本科目（應交增值稅—進項稅額），按照買價減去按規(guī)定計算的進項稅額后的差額，借記“在途物資”等科目，按照應付或?qū)嶋H支付的價款，貸記“應付賬款”、“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。（3）應付賬款涉稅會計處理事項： 小企業(yè)確實無法償付的應付款項，應當計入營業(yè)外收入。（7）固定資產(chǎn)的改建支出，應當計入固定資產(chǎn)的成本，但已提足折舊的固定資產(chǎn)和經(jīng)營租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建支出應當計入長期待攤費用。長期股權投資損失應當于實際發(fā)生時計入營業(yè)外支出，同時沖減長期股權投資賬面余額。（3）短期投資持有期間獲得的利息收入，應當計入投資收益。簡化了財務報表的列報和披露。對小企業(yè)借款利息不再要求按照借款攤余成本和借款實際利率計算而是要求按照借款本金和借款合同利率計算。針對基本涉稅事項如何進行會計處理并做出相應稅務分析進行納稅調(diào)整，使稅收一線的干部加深理解準則實質(zhì)，找出會計與稅收的差異，進一步對加強小企業(yè)的稅收征管力度，提高所得稅納稅申報的準確性。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預售業(yè)務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規(guī)定的預征比例計算應預交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應交稅費”。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額=∑（每級距的土地增值額適用稅率）。一、預售業(yè)務的會計處理根據(jù)會計準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預售業(yè)務的會計處理為：當企業(yè)收到預售款項時，由于不符合收入的確認原則，所以不確認收入，而是作為負債計人預收賬款，待房屋交給購買方時，再確認收入。l輔導期納稅人根據(jù)交叉稽核比對結(jié)果相符的增值稅抵扣憑證本期數(shù)據(jù)申報抵扣進項稅額，未收到交叉稽核比對結(jié)果的增值稅抵扣憑證留待下期抵扣。l輔導期納稅人領購的專用發(fā)票未使用完而再次領購的，主管稅務機關發(fā)售專用發(fā)票的份數(shù)不得超過核定的每次領購專用發(fā)票份數(shù)與未使用完的專用發(fā)票份數(shù)的差額。l一般納稅人企業(yè)丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復印件留存?zhèn)洳椤＾r(nóng)產(chǎn)品，是指初級農(nóng)產(chǎn)品，具體范圍由財政部、國家稅務總局確定。中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則l第十六條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。本條第一款所稱非增值稅應稅勞務，是指屬于應繳營業(yè)稅的交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)稅目征收范圍的勞務。進項稅額計算公式：進項稅額=買價扣除率（四）購進或者銷售貨物以及在生產(chǎn)經(jīng)營過程中支付運輸費用的，按照運輸費用結(jié)算單據(jù)上注明的運輸費用金額和7%的扣除率計算的進項稅額。中華人民共和國增值稅暫行條例l《中華人民共和國增值稅暫行條例》已經(jīng)2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過，現(xiàn)將修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》公布，自2009年1月1日起施行。l本通知所稱已使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。稅務機關次年對某企業(yè)進行稅務檢查，發(fā)現(xiàn)有如下兩筆業(yè)務會計處理有誤：l12月3日捐贈產(chǎn)品成本價80000元，無同類產(chǎn)品售價。其進項稅額需轉(zhuǎn)出，現(xiàn)自然災害、火災損失不需進項稅額轉(zhuǎn)出。（1+稅率）一般納稅人企業(yè)銷售額=含稅銷售額247。在實行“免抵退”稅辦法的條件下，先免（出口不征銷項稅額）、再抵（進項抵內(nèi)銷），再退（未抵扣完的申報退稅）。做到原預計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項目結(jié)算，就抵減哪個項目的預計利潤。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結(jié)算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、其他扣除項目。2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：借：預收賬款——S項目——第1期 300000000貸：主營業(yè)務收入——S項目——第1期 300000000借：主營業(yè)務成本——S項目——第1期 200000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項目——第1期 2000000002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計分錄同上。例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設6－9號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調(diào)整，在取得稅務機關土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％扣除。2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：借：預收賬款——S項目——第1期 300,000,000貸：主營業(yè)務收入——S項目——第1期 300,000,000借：主營業(yè)務成本——S項目——第1期 200,000,000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項目——第1期200,000,0002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計分錄同上。例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設S樓盤，該項目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設（其中第1期建設10—13號樓共60000平米、第二期建設69號樓共60000平米、第三期建設1－5號樓共80000平米）。第一篇：1105房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300,000,000貸：預收賬款——S項目——第1期 300,000,0002008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金、其他扣除項目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結(jié)算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。做到原預計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項目結(jié)算，就抵減哪個項目的預計利潤。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300000000貸：預收賬款——S項目——第1期 3000000002008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額適用稅率）。根據(jù)計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預繳土地增值稅為1100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000貸：應交稅費——應交土地增值稅 4000000借：應交稅費——應交土地增值稅 4000000貸：銀行存款 4000000（三）企業(yè)所得稅的處理根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預