【正文】 高、開發(fā)周期較長等特點(diǎn)。二、預(yù)售業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理第一，營業(yè)稅的處理。為了保護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以加計扣除。為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。教學(xué)時間：6—12課時適用的培訓(xùn)對象：《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》業(yè)務(wù)培訓(xùn)班、其他涉及《小企業(yè)會計準(zhǔn)則》內(nèi)容的培訓(xùn)班。取消了法定公益金。（2）小企業(yè)不必編制所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）變動表。（4）應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的壞賬損失應(yīng)當(dāng)于實(shí)際發(fā)生時計入營業(yè)外支出，同時沖減應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)。（2）投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照評估價值和相關(guān)稅費(fèi)確定。無形資產(chǎn)（1）投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照評估價值和相關(guān)稅費(fèi)確定。②應(yīng)由在建工程、無形資產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計入固定資產(chǎn)成本或無形資產(chǎn)成本。本月上交上期應(yīng)交未交的增值稅，借記本科目（未交增值稅），貸記“銀行存款”科目。（三）所有者權(quán)益實(shí)收資本資本公積盈余公積利潤分配（四）收入不同銷售方式收入的確認(rèn)涉及現(xiàn)金折扣和商業(yè)折扣的銷售確認(rèn)銷售退回及折讓視同銷售的業(yè)務(wù)處理（五）費(fèi)用按功能分類（1）營業(yè)成本（2）營業(yè)稅金及附加（3）銷售費(fèi)用（4）管理費(fèi)用（5）財務(wù)費(fèi)用費(fèi)用的確認(rèn)對應(yīng)于企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的之處，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他之處，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。籌資活動，是指導(dǎo)致小企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。②交納的所得稅，借記本科目（應(yīng)交所得稅），貸記“銀行存款”等科目。④購進(jìn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，按照購入農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的買價和規(guī)定的稅率計算的進(jìn)項(xiàng)稅額，借記本科目（應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(xiàng)稅額），按照買價減去按規(guī)定計算的進(jìn)項(xiàng)稅額后的差額，借記“在途物資”等科目，按照應(yīng)付或?qū)嶋H支付的價款，貸記“應(yīng)付賬款”、“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。（3）應(yīng)付賬款涉稅會計處理事項(xiàng)： 小企業(yè)確實(shí)無法償付的應(yīng)付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)外收入。（7）固定資產(chǎn)的改建支出，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)的成本，但已提足折舊的固定資產(chǎn)和經(jīng)營租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改建支出應(yīng)當(dāng)計入長期待攤費(fèi)用。長期股權(quán)投資損失應(yīng)當(dāng)于實(shí)際發(fā)生時計入營業(yè)外支出，同時沖減長期股權(quán)投資賬面余額。（3）短期投資持有期間獲得的利息收入，應(yīng)當(dāng)計入投資收益。簡化了財務(wù)報表的列報和披露。對小企業(yè)借款利息不再要求按照借款攤余成本和借款實(shí)際利率計算而是要求按照借款本金和借款合同利率計算。針對基本涉稅事項(xiàng)如何進(jìn)行會計處理并做出相應(yīng)稅務(wù)分析進(jìn)行納稅調(diào)整，使稅收一線的干部加深理解準(zhǔn)則實(shí)質(zhì)，找出會計與稅收的差異，進(jìn)一步對加強(qiáng)小企業(yè)的稅收征管力度，提高所得稅納稅申報的準(zhǔn)確性。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”。土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額適用稅率）。一、預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理根據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)的會計處理為：當(dāng)企業(yè)收到預(yù)售款項(xiàng)時，由于不符合收入的確認(rèn)原則，所以不確認(rèn)收入，而是作為負(fù)債計人預(yù)收賬款，待房屋交給購買方時，再確認(rèn)收入。l輔導(dǎo)期納稅人根據(jù)交叉稽核比對結(jié)果相符的增值稅抵扣憑證本期數(shù)據(jù)申報抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，未收到交叉稽核比對結(jié)果的增值稅抵扣憑證留待下期抵扣。l輔導(dǎo)期納稅人領(lǐng)購的專用發(fā)票未使用完而再次領(lǐng)購的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)售專用發(fā)票的份數(shù)不得超過核定的每次領(lǐng)購專用發(fā)票份數(shù)與未使用完的專用發(fā)票份數(shù)的差額。l一般納稅人企業(yè)丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)，可將專用發(fā)票抵扣聯(lián)作為記賬憑證，專用發(fā)票抵扣聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?。農(nóng)產(chǎn)品，是指初級農(nóng)產(chǎn)品，具體范圍由財政部、國家稅務(wù)總局確定。中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則l第十六條納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。本條第一款所稱非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，是指屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。進(jìn)項(xiàng)稅額計算公式：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價扣除率（四）購進(jìn)或者銷售貨物以及在生產(chǎn)經(jīng)營過程中支付運(yùn)輸費(fèi)用的，按照運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)上注明的運(yùn)輸費(fèi)用金額和7%的扣除率計算的進(jìn)項(xiàng)稅額。中華人民共和國增值稅暫行條例l《中華人民共和國增值稅暫行條例》已經(jīng)2008年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會議修訂通過，現(xiàn)將修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》公布，自2009年1月1日起施行。l本通知所稱已使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)次年對某企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查，發(fā)現(xiàn)有如下兩筆業(yè)務(wù)會計處理有誤：l12月3日捐贈產(chǎn)品成本價80000元，無同類產(chǎn)品售價。其進(jìn)項(xiàng)稅額需轉(zhuǎn)出，現(xiàn)自然災(zāi)害、火災(zāi)損失不需進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。（1+稅率）一般納稅人企業(yè)銷售額=含稅銷售額247。在實(shí)行“免抵退”稅辦法的條件下，先免（出口不征銷項(xiàng)稅額）、再抵（進(jìn)項(xiàng)抵內(nèi)銷），再退（未抵扣完的申報退稅）。做到原預(yù)計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個項(xiàng)目的預(yù)計利潤。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。在實(shí)際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300000000貸：主營業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300000000借：主營業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200000000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期 2000000002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計分錄同上。例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設(shè)S樓盤，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號樓共60000平米、第二期建設(shè)6－9號樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號樓共80000平米）。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對前期預(yù)征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預(yù)繳的土地增值稅款）。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％扣除。2008年12月第1期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)第1期收入及成本：借：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300,000,000貸：主營業(yè)務(wù)收入——S項(xiàng)目——第1期 300,000,000借：主營業(yè)務(wù)成本——S項(xiàng)目——第1期 200,000,000貸：開發(fā)產(chǎn)品——S項(xiàng)目——第1期200,000,0002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結(jié)轉(zhuǎn)收入及成本的會計分錄同上。例：C市M房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開工建設(shè)S樓盤，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號樓共60000平米、第二期建設(shè)69號樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號樓共80000平米）。第一篇：1105房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300,000,000貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300,000,0002008年、2009年取得預(yù)售房款時的會計分錄同上。在實(shí)際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計利潤率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。做到原預(yù)計多少利潤，銷售結(jié)算時抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個項(xiàng)目的預(yù)計利潤。即收到期房房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購買方時，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300000000貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 3000000002008年、2009年取得預(yù)售房款時的會計分錄同上。土地增值稅實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額適用稅率）。根據(jù)計算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預(yù)繳土地增值稅為1100萬元，應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 4000000貸：銀行存款 4000000（三）企業(yè)所得稅的處理根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)