【正文】 發(fā)企業(yè)，具有二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，2007年2月新開(kāi)工建設(shè)S樓盤(pán)，該項(xiàng)目占地面積90畝（約60000平米），規(guī)劃許可建筑面積為200000平米，共13棟高層普通住宅，分三期建設(shè)（其中第1期建設(shè)10—13號(hào)樓共60000平米、第二期建設(shè)6－9號(hào)樓共60000平米、第三期建設(shè)1－5號(hào)樓共80000平米）。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理為：由于企業(yè)銷(xiāo)售商品不滿足收入確認(rèn)條件，當(dāng)收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，再確認(rèn)收入。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用預(yù)售制度，故本文只討論期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理。所謂期房銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)人，并向購(gòu)買(mǎi)人收取定金或房款的行為。第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉稅會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房地產(chǎn)通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。六、關(guān)于員工制服采購(gòu)和洗衣費(fèi)是否可以抵扣的問(wèn)題免費(fèi)的員工制服和洗衣服務(wù)屬于集體福利，不得抵扣。（2）混合銷(xiāo)售：一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售。兼營(yíng)是發(fā)生兩項(xiàng)應(yīng)稅行為，混合銷(xiāo)售是發(fā)生一項(xiàng)應(yīng)稅行為。（1）安排行程和住宿業(yè)務(wù)按旅游業(yè)納稅（2）其他按經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)納稅四、關(guān)于樓體廣告、電梯間廣告、車(chē)輛廣告行為如何適用增值稅稅目的問(wèn)題財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定；（1）樓梯廣告、電梯間廣告屬于租賃不動(dòng)產(chǎn)，按11%征收增值稅；（2）車(chē)輛廣告按17%征收增值稅。三、關(guān)于提供票務(wù)代理服務(wù)如何計(jì)稅的問(wèn)題票務(wù)代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業(yè)征稅。；一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)在2016 年4 月30 日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法征稅，征收率為5%。第一篇：物業(yè)公司幾項(xiàng)業(yè)務(wù)涉稅處理物業(yè)公司將代開(kāi)發(fā)商管理的房屋出租（房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司）如何計(jì)稅的問(wèn)題一、物業(yè)公司代開(kāi)發(fā)商管理的房屋出租（房屋產(chǎn)權(quán)不屬于物業(yè)公司）如何計(jì)稅的問(wèn)題由物業(yè)公司給承租方開(kāi)具增值稅發(fā)票，應(yīng)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃適用稅率開(kāi)具增值稅發(fā)票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為5%。二、關(guān)于保安、保潔公司如何征稅的問(wèn)題 保安、保潔公司提供的服務(wù)，可按勞務(wù)派遣服務(wù)計(jì)稅。票務(wù)代理公司的其他業(yè)務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)征稅。五、關(guān)于企業(yè)涉及多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況，稅率如何確定的問(wèn)題納稅人涉及多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，需要區(qū)分兼營(yíng)或者是混合銷(xiāo)售。（1）兼營(yíng)：納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售服務(wù)繳納增值稅。收費(fèi)的員工制服應(yīng)按銷(xiāo)售貨物繳納增值稅，收費(fèi)的洗衣服務(wù)應(yīng)按居民日常服務(wù)繳納增值稅，可以抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷(xiāo)售方式一般包括現(xiàn)房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷(xiāo)售方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲(chǔ)備情況決定于5月16日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即熱銷(xiāo)70％，取得收入20000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷(xiāo)售完畢共取得預(yù)售收入30000萬(wàn)元。鑒于第2期的銷(xiāo)售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷(xiāo)售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。2010年10月30日取得稅務(wù)部門(mén)土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1500萬(wàn)元。M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款 300000000貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 3000000002008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理（一）營(yíng)業(yè)稅的處理根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。承上例，2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加的會(huì)計(jì)分錄為：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 16500000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 15000000——應(yīng)交城建稅 1050000——應(yīng)交教育費(fèi)附加 4500002008年、2009年取得第2期、第3期預(yù)售房款時(shí)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)分錄同上。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的土地增值額適用稅率）。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)還可以按照取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還沒(méi)有竣工，成本還不能核算出來(lái)，所以其土地增值稅無(wú)法計(jì)算。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。根據(jù)計(jì)算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用）、“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）；實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。由于會(huì)計(jì)和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)在企業(yè)所得稅前扣除，而會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時(shí)性差異，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒(méi)有影響，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，還是應(yīng)該注意到會(huì)計(jì)和稅法上的差異。承上例，2007年M公司取得第1期預(yù)售房款時(shí)，預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄為：借：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅 3000000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 3000000貸：銀行存款 30000002008年、2009年第2期、第3期預(yù)售房款，預(yù)交土地增值稅的會(huì)