【正文】 的最高形式，珠三角既有城市群的格局，也存在城市間隔的問題，如何協(xié)調大珠三角各城市間的資源、交通、發(fā)展戰(zhàn)略的布署，如何從以前發(fā)展簡單的城市經濟向區(qū)域經濟協(xié)作突破，這對珠三角 的發(fā)展致關重要，對整個中國的區(qū)域經濟發(fā)展也將產生重大影響。 進一步加強珠三角區(qū)域經濟協(xié)作和珠三角城市群的協(xié)調發(fā)展，將主導珠三角的未來發(fā)展。越是經濟全球化，越是要區(qū)域一體化，珠三角要增強競爭合力，就要對產業(yè)布局、資源、能源、交通、港口和戰(zhàn)略布署進行整合和提升，根據(jù)城市的個性和特點，進行大體的分工，形成相對集中、比較完善的產業(yè)鏈條。 3 城市化對城市發(fā)展的要求 開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城、新城是實現(xiàn)城市化的一種特殊形式和載體，它摒棄傳統(tǒng)攤餅型城市擴張方式，采取團組式企業(yè)化的集中開發(fā)模式，其速度和效益比攤餅式、墨漬式城市擴容 要高得多、大得多。因此，城市化高速進程中，需要用一種前瞻性的戰(zhàn)略眼光來看待城市的發(fā)展，摒棄傳統(tǒng)攤大餅型城市擴張方式，結合新區(qū)的建設，采取 “葡萄串 ”式的集中組團開發(fā)模式規(guī)劃城市。中心城市則通過重組、重構自身的增長極，并這種極化效應擴散到都市圈與城市帶，并逐步將都市圈內的各中小城鎮(zhèn)吸納進來，推動區(qū)域城市化，加強中心城市的競爭力，輻射更廣的區(qū)域范圍。 工業(yè)化和城市化的協(xié)調發(fā)展催生東莞新城市中心、催生【第一國際】項目 工業(yè)化和城市化都是人類經濟社會發(fā)展進程中衍生出來的概念。這兩個概念反映的分別是一個歷史過程 。 工業(yè)化 指的是一個國家或地區(qū)的工業(yè)經濟持續(xù)增長及其中一系列生產要素組合方式不斷發(fā)生由低級到高級的變革過程。它同時也反映社會經濟的發(fā)展由以傳統(tǒng)農業(yè)經濟為主過渡到以現(xiàn)代工業(yè)經濟為主的一個特定的歷史階段和發(fā)展過程。工業(yè)化體現(xiàn)了一個國家或地區(qū)的現(xiàn)代化進程與水平。 城市化 是世界范圍的一種經濟、社會現(xiàn)象，是指人口首先是農村人口不斷向城鎮(zhèn)轉移、聚集，第二、三產業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴大的一種歷史過程。由此可見城市化是隨著工業(yè)化而產生的，既要有產業(yè)支撐，又要有足以集聚人口的就業(yè)崗位。 人類社會發(fā)展 到信息化階段，任何事物都是一個系統(tǒng)。也就是說必須用系統(tǒng)的觀點來看待問題。 工業(yè)化不是獨立軍團，城市化更不是空中樓閣。兩者應協(xié)調發(fā)展，互相促進，是大鵬的兩翼，缺一不可。換句話說，是共生的關系。 先發(fā)展工業(yè)，再推進城市化，工業(yè)所依賴的生活、科研、管理環(huán)境就會滯后和先天不足；先推行城市化再搞工業(yè)，就會造成資源的浪費和盲目投入。因此，工業(yè)化和城市化的協(xié)調發(fā)展符合辯證唯物主義。 工業(yè)化催生城市化，城市化促進工業(yè)化。 工業(yè)化和城市化是人類經濟社會發(fā)展的必由之路，工業(yè)化和城市化協(xié)調發(fā)展是人類經濟社會發(fā)展的必然趨勢，是東莞市加快 推進新型工業(yè)化和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的保障。 東莞市經濟的新一輪發(fā)展，需要新的城市空間和產業(yè)服務平臺 。新城市中心及【第一國際】項目為城市的發(fā)展、產業(yè)的升級提供平臺和技術支持。 小結： 中國城市的發(fā)展已進入了一個嶄新的階段，單純靠工業(yè)數(shù)量的擴張來帶動城市發(fā)展的時代基本結束，城市的發(fā)展已經進入了必須提高城市的空間格局、完善城市體系和加強區(qū)域城市之間相互協(xié)調的機制才能保證城市持續(xù)快速健康發(fā)展的新階段。在這個大背景下，東莞面臨著調整自身定位、尋求新的發(fā)展空間的問題，城市功能和格局肯定要重新洗牌。【第一國際】項目 需要把握面臨的機遇。 3. 【第一國際】項目背景資源條件 [第一國際 ]項目地處東莞市新城市中心區(qū)，與東莞國際會展中心一路之隔，東鄰東莞大道，占地面積 21萬平方米，總建筑面積近 80萬平方米。 項目的啟動將對珠三角區(qū)域經濟的推動、東莞市產業(yè)的優(yōu)化、城市功能的整合帶來巨大的影響。 4. 項目的發(fā)展態(tài)勢 1 項目的 SWOT態(tài)勢 項目最值得張揚的優(yōu)勢 ?? 區(qū)位優(yōu)勢： 項目位于東莞市重點規(guī)劃建設中心區(qū)核心位置。此區(qū)位將是東莞政治、經濟、文化、科技中心 ?? 產業(yè)優(yōu)勢： 項目是東莞向世界展 示 ?國際制造業(yè)名 ?城 ?的主力形象和服 ?務平臺， ?? 是新東莞與國際接軌的一張城市名 ?片 項目最需要改變的劣勢 ?? 發(fā)展商品牌較弱， ?缺乏行業(yè)知名 ??度 ?? 東莞社會消費力還不 ?? 足以支撐大型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展 項目最應該把握的機會 ?? 新城市中心區(qū)的發(fā)展給項目提供巨大升值潛力 ?? 國際會展中心帶動的會展資源， ?? 將對本項目提供強大的支持 項目最應該正視的挑戰(zhàn) ?? 華南 MALL及相關項目的開發(fā)建設， ?使本項目的銷售、招商面臨一定威脅， ?? 會造成部分客戶 ?分流 ?或 ?截流 ? 2 項目的競爭與經營戰(zhàn)略 項目的機會與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢與劣勢同在，怎樣獲取競爭優(yōu)勢，怎樣以己之長，克敵之短，利用機會，戰(zhàn)勝威脅和挑戰(zhàn)，化危機為生機是【第一國際】項目整體營銷策劃案的核心精要。 為了使項目獲取競爭優(yōu)勢，工作室提出使項目立于不敗之地的三大競爭與經營戰(zhàn)略： ?? S O 戰(zhàn) 略 ―― 利用機會強化優(yōu)勢 ?? O T 戰(zhàn) 略 ――利用機會避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn) ?? W T 戰(zhàn) 略 ――弱化劣勢以應對外來的威脅和挑戰(zhàn) 3 W T 戰(zhàn) 略――建立企業(yè)品牌與項目品牌 （核心策略之一：迅速確立 “城市運營商 ”品牌） 強化企業(yè)品牌與項目品牌建設，提高企業(yè)的知名度、美譽度和客戶的忠誠度，弱化企業(yè)及項目品牌劣勢，化劣勢為優(yōu)勢， 戰(zhàn)勝來自競爭對手造成目標客戶被“截流和分流 ”的威脅和挑戰(zhàn)。 品牌，是成功的基礎，品牌是某類商品（服務）的名稱、標志、符號等的組合，它在長時期內建立起來的市場定位及個性、以及經營者的商譽形象，為廣大的消費者所認同及接受。成功的品牌都擁有極高的 知名度與美譽度 ，往往在市場中居于領導地位。 對于品牌， 可以這樣更形象地描述： 4 品牌是一條蘇伊士運河，它縮短了產品和消費者之間 的距離；具有唯一性、權威性和排它性；而且，具有承載多種產品的能力 5 品牌具有公信力，為社會和市場公認，值得信賴 6 品牌具有生生不息的創(chuàng)新能力，品牌具有生命力，它需要成長，需要維護，因此必須具有永不間斷、永不枯竭的創(chuàng)新能力 總體策略 ——迅速確立品牌 以新東莞 “城市運營商 ”的名義，樹 城市運營商品牌 ――營造區(qū)域中心，超越同構競爭，迅速確立東莞市房地產龍頭品牌地位 19 從東莞城市定位和城市發(fā)展趨勢看新城市中心，新城市中心是東莞政治、經濟、文化、科技中心，是新東莞與國際接軌的一張城市名片 20 [第一 國際 ]項目 是東莞未來向世界展示 “現(xiàn)代制造業(yè)名城 ”的主力形象，是東莞市城市發(fā)展的 “城市引擎，財富動力 ” 21 商業(yè)中心發(fā)展有限公司和王志綱工作室、美國ＩＤＩ建筑事物所、中建五局、德思勤置業(yè)、毅華廣告合作，專業(yè)打造產品品牌 品牌塑造的關鍵點 15 品牌不僅是一個知名度，而且是一個企業(yè)所有的思想行為。也就是說，單單只有傳播可能不足以成為品牌，中國人有句古話，我們不盡要聽其言，還要觀其行。所以企業(yè)要建立品牌時，不是說，你將廣告做的非常好就代表你有品牌，而應從一個企業(yè)、一個品牌理念和產品線各個方面跟廣告所說 的一模一樣的時候，才可以成為品牌 16 【第一國際】項目為東莞乃至珠江三角洲的面子工程、形象工程，將對珠江三角洲經濟資源的整合起到舉足輕重的影響，是政府的重點扶持對象。由于政府行為，將增加極強的 項目可信度 17 【第一國際】是東莞 “現(xiàn)代制造業(yè)名城 ”的主力形象，是東莞與國際接軌的重要砝碼，是未來東莞向世界展示的城市名片，同樣可為項目增加極佳的 美譽度 18 真正的一個品牌公司和一個項目品牌，其操作模式是： 營銷策略后面有一個 品牌策略 去整合所有的東西，包括你的產品、管理、人事制度、廣告、公關、其他與品牌相關的行為 。這樣才可以說真正完整的建立自己的品牌。 【第一國際】項目品牌的內涵 2 為社會公眾提供合理的、人性化的 “建筑空間 ”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的工作、生活方式及價值 3 高檔品質、信譽的延伸 4 優(yōu)質服務的延伸 5 生生不息的創(chuàng)新能力的延伸 第二部分 整體營銷策略設計 整體營銷推廣策略是一個復雜多變的矛盾綜合體，關鍵是要找到重點，抓住市場的牛鼻子。由 區(qū)域策動 到 項目策動 ，由 提供產品 到 服務保障體系的建立 ，最終實現(xiàn)項目的營銷目標。 1 營銷策略設計的目標 2 使 [第一國際 ]成為今后相當一個時 期內萬眾矚目的焦點，以 “城市為引擎、財富為動力 ”啟動本項目，儲備大規(guī)模關注人氣、消費客流和目標客戶。引發(fā)投資關注，樹立 “領跑東莞新城市化浪潮，把握城市未來商機 ”的項目形象和發(fā)展商 “城市運營商 ”品牌形象。 3 總體策略思路 1 開發(fā)策略： 2 大規(guī)模、大配套、高姿態(tài)――專業(yè)合作 3 產品策略： 4 低成本、中價位、高質量――降低門檻 5 營銷策略： 6 大營銷、大傳播、大服務――快速銷售 4 營銷開發(fā)理念問題 2) “是物業(yè)經營不是商品經營 ”理念 3) “做足區(qū)位的文章 ”理念 4) “打好產業(yè)牌 ”理念 5) “樹城市運營商品牌 ”理念 ―― 營造區(qū)域中心，超越同構競爭 5 項目形象定位 【第一國