【正文】 的最高形式，珠三角既有城市群的格局，也存在城市間隔的問(wèn)題，如何協(xié)調(diào)大珠三角各城市間的資源、交通、發(fā)展戰(zhàn)略的布署，如何從以前發(fā)展簡(jiǎn)單的城市經(jīng)濟(jì)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作突破，這對(duì)珠三角 的發(fā)展致關(guān)重要，對(duì)整個(gè)中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生重大影響。 進(jìn)一步加強(qiáng)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作和珠三角城市群的協(xié)調(diào)發(fā)展，將主導(dǎo)珠三角的未來(lái)發(fā)展。越是經(jīng)濟(jì)全球化，越是要區(qū)域一體化，珠三角要增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)合力，就要對(duì)產(chǎn)業(yè)布局、資源、能源、交通、港口和戰(zhàn)略布署進(jìn)行整合和提升，根據(jù)城市的個(gè)性和特點(diǎn)，進(jìn)行大體的分工，形成相對(duì)集中、比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈條。 3 城市化對(duì)城市發(fā)展的要求 開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城、新城是實(shí)現(xiàn)城市化的一種特殊形式和載體，它摒棄傳統(tǒng)攤餅型城市擴(kuò)張方式，采取團(tuán)組式企業(yè)化的集中開(kāi)發(fā)模式，其速度和效益比攤餅式、墨漬式城市擴(kuò)容 要高得多、大得多。因此，城市化高速進(jìn)程中，需要用一種前瞻性的戰(zhàn)略眼光來(lái)看待城市的發(fā)展，摒棄傳統(tǒng)攤大餅型城市擴(kuò)張方式，結(jié)合新區(qū)的建設(shè)，采取 “葡萄串 ”式的集中組團(tuán)開(kāi)發(fā)模式規(guī)劃城市。中心城市則通過(guò)重組、重構(gòu)自身的增長(zhǎng)極，并這種極化效應(yīng)擴(kuò)散到都市圈與城市帶，并逐步將都市圈內(nèi)的各中小城鎮(zhèn)吸納進(jìn)來(lái)，推動(dòng)區(qū)域城市化，加強(qiáng)中心城市的競(jìng)爭(zhēng)力，輻射更廣的區(qū)域范圍。 工業(yè)化和城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展催生東莞新城市中心、催生【第一國(guó)際】項(xiàng)目 工業(yè)化和城市化都是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中衍生出來(lái)的概念。這兩個(gè)概念反映的分別是一個(gè)歷史過(guò)程 。 工業(yè)化 指的是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)及其中一系列生產(chǎn)要素組合方式不斷發(fā)生由低級(jí)到高級(jí)的變革過(guò)程。它同時(shí)也反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展由以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主過(guò)渡到以現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的一個(gè)特定的歷史階段和發(fā)展過(guò)程。工業(yè)化體現(xiàn)了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的現(xiàn)代化進(jìn)程與水平。 城市化 是世界范圍的一種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)現(xiàn)象，是指人口首先是農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、聚集，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集從而使城鎮(zhèn)數(shù)量增加，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大的一種歷史過(guò)程。由此可見(jiàn)城市化是隨著工業(yè)化而產(chǎn)生的，既要有產(chǎn)業(yè)支撐，又要有足以集聚人口的就業(yè)崗位。 人類(lèi)社會(huì)發(fā)展 到信息化階段，任何事物都是一個(gè)系統(tǒng)。也就是說(shuō)必須用系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)看待問(wèn)題。 工業(yè)化不是獨(dú)立軍團(tuán)，城市化更不是空中樓閣。兩者應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展，互相促進(jìn)，是大鵬的兩翼，缺一不可。換句話說(shuō)，是共生的關(guān)系。 先發(fā)展工業(yè)，再推進(jìn)城市化，工業(yè)所依賴(lài)的生活、科研、管理環(huán)境就會(huì)滯后和先天不足；先推行城市化再搞工業(yè)，就會(huì)造成資源的浪費(fèi)和盲目投入。因此，工業(yè)化和城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展符合辯證唯物主義。 工業(yè)化催生城市化，城市化促進(jìn)工業(yè)化。 工業(yè)化和城市化是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必由之路，工業(yè)化和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是東莞市加快 推進(jìn)新型工業(yè)化和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的保障。 東莞市經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展，需要新的城市空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái) 。新城市中心及【第一國(guó)際】項(xiàng)目為城市的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)提供平臺(tái)和技術(shù)支持。 小結(jié)： 中國(guó)城市的發(fā)展已進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段，單純靠工業(yè)數(shù)量的擴(kuò)張來(lái)帶動(dòng)城市發(fā)展的時(shí)代基本結(jié)束，城市的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了必須提高城市的空間格局、完善城市體系和加強(qiáng)區(qū)域城市之間相互協(xié)調(diào)的機(jī)制才能保證城市持續(xù)快速健康發(fā)展的新階段。在這個(gè)大背景下，東莞面臨著調(diào)整自身定位、尋求新的發(fā)展空間的問(wèn)題，城市功能和格局肯定要重新洗牌?！镜谝粐?guó)際】項(xiàng)目 需要把握面臨的機(jī)遇。 3. 【第一國(guó)際】項(xiàng)目背景資源條件 [第一國(guó)際 ]項(xiàng)目地處東莞市新城市中心區(qū)，與東莞國(guó)際會(huì)展中心一路之隔，東鄰東莞大道，占地面積 21萬(wàn)平方米，總建筑面積近 80萬(wàn)平方米。 項(xiàng)目的啟動(dòng)將對(duì)珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)、東莞市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、城市功能的整合帶來(lái)巨大的影響。 4. 項(xiàng)目的發(fā)展態(tài)勢(shì) 1 項(xiàng)目的 SWOT態(tài)勢(shì) 項(xiàng)目最值得張揚(yáng)的優(yōu)勢(shì) ?? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于東莞市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)中心區(qū)核心位置。此區(qū)位將是東莞政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心 ?? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目是東莞向世界展 示 ?國(guó)際制造業(yè)名 ?城 ?的主力形象和服 ?務(wù)平臺(tái)， ?? 是新東莞與國(guó)際接軌的一張城市名 ?片 項(xiàng)目最需要改變的劣勢(shì) ?? 發(fā)展商品牌較弱， ?缺乏行業(yè)知名 ??度 ?? 東莞社會(huì)消費(fèi)力還不 ?? 足以支撐大型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展 項(xiàng)目最應(yīng)該把握的機(jī)會(huì) ?? 新城市中心區(qū)的發(fā)展給項(xiàng)目提供巨大升值潛力 ?? 國(guó)際會(huì)展中心帶動(dòng)的會(huì)展資源， ?? 將對(duì)本項(xiàng)目提供強(qiáng)大的支持 項(xiàng)目最應(yīng)該正視的挑戰(zhàn) ?? 華南 MALL及相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)， ?使本項(xiàng)目的銷(xiāo)售、招商面臨一定威脅， ?? 會(huì)造成部分客戶 ?分流 ?或 ?截流 ? 2 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同在，怎樣獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，怎樣以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，戰(zhàn)勝威脅和挑戰(zhàn)，化危機(jī)為生機(jī)是【第一國(guó)際】項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃案的核心精要。 為了使項(xiàng)目獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工作室提出使項(xiàng)目立于不敗之地的三大競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略： ?? S O 戰(zhàn) 略 ―― 利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) ?? O T 戰(zhàn) 略 ――利用機(jī)會(huì)避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn) ?? W T 戰(zhàn) 略 ――弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)的威脅和挑戰(zhàn) 3 W T 戰(zhàn) 略――建立企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌 （核心策略之一：迅速確立 “城市運(yùn)營(yíng)商 ”品牌） 強(qiáng)化企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌建設(shè)，提高企業(yè)的知名度、美譽(yù)度和客戶的忠誠(chéng)度，弱化企業(yè)及項(xiàng)目品牌劣勢(shì)，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)， 戰(zhàn)勝來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成目標(biāo)客戶被“截流和分流 ”的威脅和挑戰(zhàn)。 品牌，是成功的基礎(chǔ)，品牌是某類(lèi)商品（服務(wù)）的名稱(chēng)、標(biāo)志、符號(hào)等的組合，它在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)建立起來(lái)的市場(chǎng)定位及個(gè)性、以及經(jīng)營(yíng)者的商譽(yù)形象，為廣大的消費(fèi)者所認(rèn)同及接受。成功的品牌都擁有極高的 知名度與美譽(yù)度 ，往往在市場(chǎng)中居于領(lǐng)導(dǎo)地位。 對(duì)于品牌， 可以這樣更形象地描述： 4 品牌是一條蘇伊士運(yùn)河，它縮短了產(chǎn)品和消費(fèi)者之間 的距離；具有唯一性、權(quán)威性和排它性；而且，具有承載多種產(chǎn)品的能力 5 品牌具有公信力，為社會(huì)和市場(chǎng)公認(rèn)，值得信賴(lài) 6 品牌具有生生不息的創(chuàng)新能力，品牌具有生命力，它需要成長(zhǎng)，需要維護(hù)，因此必須具有永不間斷、永不枯竭的創(chuàng)新能力 總體策略 ——迅速確立品牌 以新東莞 “城市運(yùn)營(yíng)商 ”的名義，樹(shù) 城市運(yùn)營(yíng)商品牌 ――營(yíng)造區(qū)域中心，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，迅速確立東莞市房地產(chǎn)龍頭品牌地位 19 從東莞城市定位和城市發(fā)展趨勢(shì)看新城市中心，新城市中心是東莞政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，是新東莞與國(guó)際接軌的一張城市名片 20 [第一 國(guó)際 ]項(xiàng)目 是東莞未來(lái)向世界展示 “現(xiàn)代制造業(yè)名城 ”的主力形象，是東莞市城市發(fā)展的 “城市引擎，財(cái)富動(dòng)力 ” 21 商業(yè)中心發(fā)展有限公司和王志綱工作室、美國(guó)ＩＤＩ建筑事物所、中建五局、德思勤置業(yè)、毅華廣告合作，專(zhuān)業(yè)打造產(chǎn)品品牌 品牌塑造的關(guān)鍵點(diǎn) 15 品牌不僅是一個(gè)知名度，而且是一個(gè)企業(yè)所有的思想行為。也就是說(shuō)，單單只有傳播可能不足以成為品牌，中國(guó)人有句古話，我們不盡要聽(tīng)其言，還要觀其行。所以企業(yè)要建立品牌時(shí)，不是說(shuō)，你將廣告做的非常好就代表你有品牌，而應(yīng)從一個(gè)企業(yè)、一個(gè)品牌理念和產(chǎn)品線各個(gè)方面跟廣告所說(shuō) 的一模一樣的時(shí)候，才可以成為品牌 16 【第一國(guó)際】項(xiàng)目為東莞乃至珠江三角洲的面子工程、形象工程，將對(duì)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)資源的整合起到舉足輕重的影響，是政府的重點(diǎn)扶持對(duì)象。由于政府行為，將增加極強(qiáng)的 項(xiàng)目可信度 17 【第一國(guó)際】是東莞 “現(xiàn)代制造業(yè)名城 ”的主力形象，是東莞與國(guó)際接軌的重要砝碼，是未來(lái)東莞向世界展示的城市名片，同樣可為項(xiàng)目增加極佳的 美譽(yù)度 18 真正的一個(gè)品牌公司和一個(gè)項(xiàng)目品牌，其操作模式是： 營(yíng)銷(xiāo)策略后面有一個(gè) 品牌策略 去整合所有的東西，包括你的產(chǎn)品、管理、人事制度、廣告、公關(guān)、其他與品牌相關(guān)的行為 。這樣才可以說(shuō)真正完整的建立自己的品牌。 【第一國(guó)際】項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 2 為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的 “建筑空間 ”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的工作、生活方式及價(jià)值 3 高檔品質(zhì)、信譽(yù)的延伸 4 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的延伸 5 生生不息的創(chuàng)新能力的延伸 第二部分 整體營(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)計(jì) 整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略是一個(gè)復(fù)雜多變的矛盾綜合體，關(guān)鍵是要找到重點(diǎn)，抓住市場(chǎng)的牛鼻子。由 區(qū)域策動(dòng) 到 項(xiàng)目策動(dòng) ，由 提供產(chǎn)品 到 服務(wù)保障體系的建立 ，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。 1 營(yíng)銷(xiāo)策略設(shè)計(jì)的目標(biāo) 2 使 [第一國(guó)際 ]成為今后相當(dāng)一個(gè)時(shí) 期內(nèi)萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，以 “城市為引擎、財(cái)富為動(dòng)力 ”啟動(dòng)本項(xiàng)目，儲(chǔ)備大規(guī)模關(guān)注人氣、消費(fèi)客流和目標(biāo)客戶。引發(fā)投資關(guān)注，樹(shù)立 “領(lǐng)跑東莞新城市化浪潮，把握城市未來(lái)商機(jī) ”的項(xiàng)目形象和發(fā)展商 “城市運(yùn)營(yíng)商 ”品牌形象。 3 總體策略思路 1 開(kāi)發(fā)策略： 2 大規(guī)模、大配套、高姿態(tài)――專(zhuān)業(yè)合作 3 產(chǎn)品策略： 4 低成本、中價(jià)位、高質(zhì)量――降低門(mén)檻 5 營(yíng)銷(xiāo)策略： 6 大營(yíng)銷(xiāo)、大傳播、大服務(wù)――快速銷(xiāo)售 4 營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)理念問(wèn)題 2) “是物業(yè)經(jīng)營(yíng)不是商品經(jīng)營(yíng) ”理念 3) “做足區(qū)位的文章 ”理念 4) “打好產(chǎn)業(yè)牌 ”理念 5) “樹(shù)城市運(yùn)營(yíng)商品牌 ”理念 ―― 營(yíng)造區(qū)域中心，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng) 5 項(xiàng)目形象定位 【第一國(guó)