【正文】 濃蔭之中。園內(nèi)蛇山、龜山、麟山無不神似其名。登麟山之巔，公園美景盡收眼底。陳毅元帥有詩(shī)云“真山真水到處是，花溪布局更天然；十里河灘明如鏡，幾步花圃幾農(nóng)田”3）、南郊公園位于市南郊7公里處。這里是一個(gè)以溶洞景觀為主，以園林山水風(fēng)光為輔的城市近郊公園，建于1966年。園內(nèi)有一鐘乳石溶洞，洞長(zhǎng)587米，蜿蜒曲折，洞內(nèi)石壁、鐘乳石呈乳白色，狀如一條白龍，以此而得名“白龍洞”。進(jìn)入洞內(nèi)但見石鐘欲墜，石幔若簾，石花怒放。出洞豁然開朗，百花爭(zhēng)妍，漫步濃陰花叢，泛舟碧波清流，令人心怡神爽。4）、除以上公園景觀外貴陽(yáng)市及周遍的旅游風(fēng)景資源還有森林公園、南郊公園、河濱公園、天河潭、百花湖、紅楓糊、息烽溫泉、香火巖峽谷、六廣河大峽谷、香紙溝、情人谷、南江大峽谷、貴陽(yáng)高爾夫度假中心、甲秀樓、陽(yáng)明祠、文昌閣、息烽集中營(yíng)舊址、翠微園、弘福寺、修文陽(yáng)明洞等一大批自然風(fēng)景勝地，風(fēng)景旅游資源豐富。二：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)概況及分析：貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給：在國(guó)務(wù)院下令停止福利分房后的1998年底，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回升，并出現(xiàn)1999~2000年的火熱狀態(tài)，直到今年年初，市場(chǎng)才有所回落，處在一個(gè)調(diào)整階段，這些我們都可以從下面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中看出： 表11 1996－2000貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資情況年 度完成投資（萬元）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）（年）合計(jì)其中住宅合計(jì)其中住宅合計(jì)其中住宅96年12393161696461．4223．9185．9965．3997年12204454423292．85180．5788．568．5698年14037572531380．65236．9572．860．0699年315416223306530．63404．02221．59195．552000年322416244212541．10402．30167．8142．6合計(jì)12557748085933067．35126．63865．52726．91 圖11住宅的施工、竣工面積曲線圖 從圖上我們可以看出1996~1998年住宅竣工面積持平，1999年、2000年有一個(gè)飛躍，住宅的供應(yīng)量增加了2倍；且這兩年的空置率僅為15%，供需基本平衡。但在這個(gè)過程中，由于市場(chǎng)發(fā)育不成熟，行業(yè)進(jìn)入的門檻低，其他行業(yè)也開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，使得一些房?jī)r(jià)原本較低的居住片區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱、房?jī)r(jià)過高的局面，如2000年的小河片區(qū)，將房?jī)r(jià)從以前的800~900元/m2一下炒到了1000多元/m2，甚至有1300~1600元/m2的價(jià)格，所以小河片區(qū)已經(jīng)沒有以前的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于貴州是山區(qū)，可以利用的土地資源不多，所以貴陽(yáng)城區(qū)的樓盤起價(jià)一般在3000多元/m2，其戶型多為3房、4房，對(duì)于貴陽(yáng)市的收入水平及消化能力來說，這個(gè)價(jià)位是比較高的，所以市中心區(qū)及附近的樓盤銷售周期一般都在2年多。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中主題概念、建筑、園林規(guī)劃、配套服務(wù)、戶型等都被作為項(xiàng)目供給方面的主力點(diǎn)，通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)樓市供給存在以下特征：主題概念 主題概念往往最能體現(xiàn)一個(gè)樓盤的最大賣點(diǎn)，而在市場(chǎng)化程度不高的時(shí)候，有的發(fā)展商僅僅是炒作主題概念，有的發(fā)展商卻將主題概念挖掘得很深刻，做得也很到位。 表13 貴陽(yáng)市在售樓盤的主題概念樓盤名稱主題概念貴陽(yáng)市城郊結(jié)合部中天花園一個(gè)離塵不離城的綠色家園,創(chuàng)造一種全新的生活方式及名校概念中天星園開創(chuàng)貴陽(yáng)市住宅區(qū)主題是庭院設(shè)計(jì)的先河,創(chuàng)新高層面社區(qū)文化運(yùn)作模式常青藤花園共享式的人文社區(qū)。萬東花園給您城市的、自然的、尊貴的的居住感受錦繡家園森林居家翡翠生活,一個(gè)鳥語比人聲更多的地方貴陽(yáng)市區(qū)山水園坐擁群翠風(fēng)景、盡享云淡風(fēng)清在水一方源源不斷的生活享受天華大廈黔靈公園旁都市人魂?duì)繅?mèng)引的理想居家鉆石廣場(chǎng)甲秀樓旁的豪宅全林國(guó)際廣場(chǎng)甲秀樓旁的豪宅,閃耀世紀(jì)的地標(biāo)性物業(yè)華城凱旋門擁有成功、自然凱旋宅吉碧苑演繹生命、演繹品位、演繹綠色、演繹陽(yáng)光景騰堡親近自然，坐擁繁華千禧苑城市中心花園躍式華庭眾廈佳苑無主題天恒城市花園居高至尚風(fēng)光好 戶外閑庭景致多，現(xiàn)代居家的典范嘉信華庭30層純景觀的至尊豪庭新聯(lián)世紀(jì)華庭貴陽(yáng)首席智能化星級(jí)服務(wù)名庭小河片區(qū)興隆城市花園一座山水型、園林型、智能型、科技型，融人本、環(huán)境、文化、科技、健康、為一體的法蘭西風(fēng)情小鎮(zhèn)。榕筑鮮花廣場(chǎng)新世紀(jì)住宅運(yùn)動(dòng)的典范，一座真正的花園住宅；香江花園大型山水生態(tài)文化社區(qū)盤江花園沒有主題漓江花園無主題中興苑無主題紫竹苑南苑好環(huán)境、好便宜的好房子奧運(yùn)花園享受運(yùn)動(dòng)，擁有健康花溪區(qū)清華山莊親山親水的香格里拉茗桂花園花溪首家全錯(cuò)層式住宅華宇 云鼎居連排別墅為75位成功人士獨(dú)身訂做從以上樓盤的所炒作的主題概念我們可以看到：（1）、由于片區(qū)所處的自然及行政區(qū)域不同，樓盤所倡導(dǎo)的主題也不同； （2）、貴陽(yáng)市區(qū)在甲秀樓及黔靈公園附近的樓盤以炒作山水為主；從環(huán)境來說他們既可以享受都市的繁華又可以享受寧山靜水；如天華大廈、在水一方、山水園；但僅有在水一方做得比較到位，它的園林以水景為主，不但有欣賞性、而且還有一定的使用功能；它的獨(dú)創(chuàng)獨(dú)立式主題會(huì)所，為家庭不同成員量身定做休閑娛樂活動(dòng)；在戶型上全部是躍式；這些都如他的主題所說會(huì)給人源源不觀斷的生活享受。而山水園和天華大廈雖然臨近自然山水，但客觀來說南明河的水如果不經(jīng)治理，應(yīng)該不算是一種景觀，只能是上風(fēng)上水，而自身的園林和配套服務(wù)都做得不是很好，山水園甚至沒有會(huì)所服務(wù)，樓盤定位又為貴陽(yáng)市最高價(jià)，實(shí)在是物有所不值；而天華大廈的配套及不入流的戶型設(shè)計(jì)，與之所稱道的都市人魂遷夢(mèng)引得理想家園很不相稱。（3）、市中心及周邊的樓盤以炒作地段為主；市中心的樓盤如全林國(guó)際廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)都以地標(biāo)性的物業(yè)自居，而全林國(guó)際廣場(chǎng)還有6000平方米的空中花園，在市中心的物業(yè)中，它的配套和景觀都是做得不錯(cuò)的。而市中心周邊的樓盤不僅賣地段而且還賣景觀，如嘉信華庭、天恒城市花園,天恒城市花園的園景觀采用了立體綠化，使綠化率達(dá)到40%，這在市中心及周邊來說綠化率是比較高的，但與之所說的“至高至尚好風(fēng)光，現(xiàn)代居家典范”還有一定的距離；而嘉信華庭所謂的30層純景觀豪宅，也有些言過其詞，能看到貴師大的戶型景觀不錯(cuò)，如果從豪宅的定位來說，這里并沒有標(biāo)志身份和地位的資源；在戶型、園林、配套服務(wù)方面都沒有顯現(xiàn)其特殊性；而噴水池附近的眾廈佳苑除了具備地段優(yōu)勢(shì)之外，沒有園林、沒有會(huì)所、沒有主題，僅靠地段優(yōu)勢(shì)將樓盤價(jià)格炒到了3490元/平方米；其附近的千禧苑地段優(yōu)勢(shì)與之相同，還有一個(gè)以鮮花為主題的園林，均價(jià)3280元/平方米，在戶型上躍式占總戶數(shù)的5%，小錯(cuò)層占2/3，這與其主題概念城市中心花園躍式華庭基本相符，同時(shí)也說明錯(cuò)層、躍式逐漸成為貴陽(yáng)人鐘愛的戶型。（4）、離城市中心較遠(yuǎn)的的市區(qū)或城郊結(jié)合的地方，多以綠色、生態(tài)、環(huán)保、文化教育為主題；在這一點(diǎn)上中天花園、常青藤花園根據(jù)城郊結(jié)合的區(qū)位特點(diǎn)，以及城里人向往自然的心理傾向，首先提出了綠色家園的概念，從環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、配套上都做到了，并且與名校聯(lián)合辦學(xué)，排除了人們對(duì)城郊接合部教育跟不上的心理顧忌；而錦繡家園所謂的森林居家以及一個(gè)鳥語比人聲更多的地方，其實(shí)是避重就輕了，錦繡家園緊鄰貴陽(yáng)鋼廠，污染嚴(yán)重，后面較遠(yuǎn)的地方才是森林公園，所以并不是真正的生態(tài)家園，而生態(tài)的概念不僅表現(xiàn)在有沒有綠色，更表現(xiàn)在社區(qū)的低污染、建材的環(huán)保、水質(zhì)的優(yōu)劣等，從某種意義上來說只是一種概念的炒作；萬東花園所說的城市的、自然的、尊貴的感受，在尊貴這一點(diǎn)體現(xiàn)的并不明顯；而中天星園并沒有以生態(tài)、環(huán)保作為主題概念，因?yàn)樗才R近貴陽(yáng)鋼廠，污染較為嚴(yán)重，但他也沒有脫離所謂的生態(tài)、環(huán)保，只是換了一種方式以主題式園林設(shè)計(jì)為買點(diǎn)，使得其處于城市邊緣的住宅能賣到了一個(gè)好價(jià)，但他創(chuàng)造的高層面的文化運(yùn)作模式就要從后期的服務(wù)來看了。（5）、而小河片區(qū)的樓盤多以山水、文化為炒作點(diǎn)；在小河近兩年涌起的樓盤中，興隆城市花園做得是比較到位的，從整體規(guī)劃、建筑外觀、西洋風(fēng)情的戶型、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、小區(qū)配套及服務(wù)來看，與其主題定位比較相符的，但所謂的法國(guó)風(fēng)情在人文方面還需進(jìn)一步挖掘。而榕筑鮮花廣場(chǎng)的鮮花卻只有部分戶型才能看得見，因?yàn)楸容^好的戶型只分布在鮮花廣場(chǎng)的周邊，其他的組團(tuán)只做部分綠化，這樣會(huì)使整個(gè)社區(qū)業(yè)主的層次拉得太開，給物業(yè)管理和售后服務(wù)帶來一些難度，例如社區(qū)活動(dòng)的品質(zhì)；而香江花園定位的是大型山水生態(tài)文化社區(qū)，山水生態(tài)暫且可以從周邊環(huán)境看出，但文化除了小區(qū)內(nèi)的圖書室之外，無從談起。可以看出小河片區(qū)的主要賣點(diǎn)就是南明河以及后面的青山，在公共配套尤其是文化教育上還需進(jìn)一步改進(jìn)。（6）、花溪片區(qū)的樓盤多以山水、生態(tài)為賣點(diǎn)；花溪目前推出的樓盤中，清華山莊就在花溪公園附近，定位為親山親水的香格里拉，以花溪的景致來說親山親水到是真；而臨近貴州大學(xué)和花溪公園的茗桂花園的主要賣點(diǎn)確是花溪首家全錯(cuò)層，而且買得不錯(cuò)，可以看出貴陽(yáng)人對(duì)動(dòng)靜分區(qū)，有空間感的錯(cuò)層比較鐘愛。小結(jié)：貴陽(yáng)市近兩年的房地產(chǎn)炒得比較熱，對(duì)深圳、北京、上海等地的房地產(chǎn)概念借鑒得比較多，很多開發(fā)上只是做概念上的炒作，并沒有真正的把客戶利益和企業(yè)形象掛鉤，當(dāng)然這只是過渡階段的一種狀態(tài)。由于貴陽(yáng)市特殊的自然狀況，很多城郊及郊區(qū)開發(fā)商多以自然的景觀為主題概念，城市中心的多以地段為賣點(diǎn)，從以上分析可以看出，有的開發(fā)商做得比較到位（如興隆城市花園、在水一方等社區(qū)園林景觀），有的則只是概念的炒作（如奧運(yùn)花園項(xiàng)目只是幾棟簡(jiǎn)單的住宅群圍合附加一個(gè)小型的高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)而已）。總的來說，貴陽(yáng)的樓盤在社區(qū)文化和教育概念上提的較少一些，這一點(diǎn)中天花園做得比較好，其實(shí)社區(qū)文化不僅體現(xiàn)在于某某名校聯(lián)合辦學(xué)，更重要的是體現(xiàn)在從項(xiàng)目前期開始，開發(fā)商對(duì)客戶群體的定位，對(duì)園林、會(huì)所及配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，在后期主要體現(xiàn)在物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)上，可以說這是開發(fā)商在一個(gè)全過程的服務(wù)中所體現(xiàn)的，這需要開發(fā)商以客戶為核心、需要開發(fā)商的不斷積累和沉淀才能做到的，這一點(diǎn)也是麒龍溪園的機(jī)會(huì)所在。建筑、園林規(guī)劃篇 （1）、建筑風(fēng)格以歐陸風(fēng)為主，簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格較少；從目前所調(diào)研的樓盤來看，貴陽(yáng)市樓盤的建筑風(fēng)格以追求歐陸風(fēng)為主，做得比較好的有以歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格為主的中天廣場(chǎng)、以歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格為藍(lán)本的中天花園、興隆城市花園等，其他的歐陸風(fēng)格都做得似象非象，連一些基本的歐陸建筑元素都沒有用上，外墻的顏色用得比較土氣，這也是貴陽(yáng)建筑的普遍特征，自開發(fā)商處反映情況來看，這些現(xiàn)象與開發(fā)商的品位及貴陽(yáng)建材市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，我們認(rèn)為更重要的原因是市場(chǎng)承接力度及開發(fā)商成本投資意識(shí)的關(guān)系；而簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格則用得比較少，只有中天星園引進(jìn)了澳洲三段式建筑風(fēng)格。（2）、建筑規(guī)劃；建筑規(guī)劃直接體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)理念、對(duì)樓盤的定位，可以說發(fā)展商給了你什么樣的建筑規(guī)劃，就給了你特定的生活空間，而生活方式直接受到生活空間的制約，所以我們可以認(rèn)為發(fā)展商在為人們構(gòu)造建筑的同時(shí)也構(gòu)筑了一種生活方式。在意客戶需求為導(dǎo)向的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，對(duì)于一定層次的客戶，這一點(diǎn)也是至關(guān)重要的。目前貴陽(yáng)市建筑規(guī)劃做得比較好的有：中天花園：在建筑規(guī)劃上采用的是圍合結(jié)構(gòu)，在空間層次上、按公共性、半公共性、私密性、半私密性四級(jí)空間序列劃分，形成小區(qū)中心綠茵花園、組團(tuán)花園和院落花園三級(jí)花園布置；中天星園：在建筑規(guī)劃上依古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)等質(zhì)空間，引動(dòng)環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景；興隆城市花園：依山勢(shì)而建，借景造景，錯(cuò)落有致，各組團(tuán)之間是中式的圍合結(jié)構(gòu)； 在水一方:13幢建筑迎水而立， 規(guī)劃體現(xiàn)“人與環(huán)境對(duì)話”，以“步步高”通透式圍合結(jié)構(gòu)為主；香江花園和榕筑鮮花廣場(chǎng)同樣采用的是分組團(tuán)圍合結(jié)構(gòu)；小結(jié)：可以看出圍合的建筑規(guī)劃已經(jīng)成為貴陽(yáng)住宅社區(qū)的主流產(chǎn)品，同時(shí)這也是建筑形式的回歸，因?yàn)閲系慕ㄖ偸怯幸粋€(gè)陰角、有一個(gè)陽(yáng)角，容易聚集人氣；但貴陽(yáng)市場(chǎng)上做得好的不多，像中天星園、在水一方的建筑群設(shè)計(jì)略能體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，把建筑規(guī)劃和園林規(guī)劃進(jìn)行和諧統(tǒng)一，利用窗戶、陽(yáng)臺(tái)這些細(xì)小的建筑元素來體現(xiàn)其獨(dú)到之處。所以麒龍溪園在建筑和規(guī)劃上也不應(yīng)該脫離主流，同時(shí)應(yīng)該注意通過建筑元素來體現(xiàn)園林景觀。（3）、園林規(guī)劃:在人們?cè)絹碓街匾曌约壕幼】臻g的今天，園林景觀也逐漸成為開發(fā)商一個(gè)很大的賣點(diǎn)，這同時(shí)說明開發(fā)商已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向以客戶需求為導(dǎo)向了。目前貴陽(yáng)市的園林規(guī)劃有以下特點(diǎn)：①水景逐漸成為眾多樓盤的園林的景觀；因?yàn)樗徐`性，而且有山有水的地方都被視為風(fēng)水寶地，所以水景也逐漸成為消費(fèi)者青睞的對(duì)象；目前貴陽(yáng)市做得比較有特色的代表屬在水一方，它是以水景為主的中式園林,有噴泉廣場(chǎng)、疊水瀑布泳池、旱地噴泉、依水而行的立體水景，可以看出它的水景不僅有觀賞性、而且還有使用性；而常青藤花園更是很好的利用了地勢(shì)的特點(diǎn)，將水景園林從地勢(shì)高的地方一直延伸到地勢(shì)低的地方，而且水是循環(huán)使用的；它的水景有銀花疊水、荷唐月色、臨波觀魚、怡心亭等。而其它的樓盤如中天星園有下沉的瀑布泳池、有嬉水臺(tái)；中天花園、天恒城市花園都有疊泉瀑布，還有香江花園、盤江花園、清華山莊、千禧苑、全林國(guó)際廣場(chǎng)等都設(shè)置噴泉廣場(chǎng)。 ②以西方園林元素為主體的園林設(shè)計(jì)成為流行趨勢(shì):如中天星園以西方園林為主要構(gòu)成元素，例如：4000平方米的主題庭院太陽(yáng)廣場(chǎng)，在高聳的太陽(yáng)神雕塑下，以藝術(shù)地景、羅馬柱廊、等構(gòu)成社區(qū)的共享空間，并以次為中心，然后向其他三個(gè)組團(tuán)延伸，青草、灌木、喬木、四季花卉處處生景。更有巴洛克式的牌樓，下沉的瀑布泳池，伸到南明河上方的小廣場(chǎng)，悠然入耳的背景音樂；而興隆城市花園小區(qū)在整體上以西方園林元素為主，以古羅馬柱為元素的入口歐式廣場(chǎng)，園內(nèi)以圣經(jīng)故事及法國(guó)騎士為題材的雕塑、還有最具法國(guó)風(fēng)情的香榭利舍大道；在千禧苑羅馬式的噴泉、雕塑合柱廊；全林國(guó)際廣場(chǎng)莊重典雅的羅馬回廊；中天廣場(chǎng)的歐式廣場(chǎng)及羅馬回廊等。