【正文】 二層 三層 四層 6 6 6 % 21% A1 南北 套內(nèi) 陽臺(tái) 3 二層 1 % % 合計(jì) 27 復(fù)式 JI 南北 套內(nèi) 花園 6 五層 6 % % J 南北 套內(nèi) 花園 6 五層 6 % % M 南北 套內(nèi) 陽臺(tái) 2 五層 2 % % E 南北 套內(nèi) 花園 2 五層 2 % % N 南北 套內(nèi) 陽臺(tái) 花園 1 五層 1 % % L 南北 套內(nèi) 花園 2 五層 2 % % G 南北 套內(nèi) 花園 陽臺(tái) 1 五層 1 % % 合計(jì) 20 總計(jì) 87 100% 100% 由以上圖表統(tǒng)計(jì)，戶型主要有二房、三房、四房和復(fù)式。其中二房 21 套，三房19 套，四房 27 套，復(fù)式 20 套。從面積上看，主要面積集中在四房和復(fù)式。 ②戶型平面布局 通過我司多次的實(shí)地考察分析，項(xiàng)目住宅部分二、三、四層的戶型整體布局較合理，方正實(shí)用。五層的復(fù)式，由于所占面積比例較大，戶型也較復(fù)雜，部分房源“死角”和“暗角”較多，這 將成為本項(xiàng)目銷售中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值 根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目的價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，這些方面也是項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在，為項(xiàng)目宣傳的核心所在。 住宅 ①地理位置 —— 臨街的、繁華的 位于清溪鎮(zhèn)，臨鹿湖東路 鹿湖東路是清溪鎮(zhèn)的主干道之一，項(xiàng)目臨街地段有著良好的生活配套設(shè)施，有大型超市和綜合市場(chǎng)，購(gòu)物極為方便。同時(shí)這必將吸引大量人來此居住或經(jīng)商，所以不論對(duì)居住或投資都有較大吸引力，通過區(qū)域地位及發(fā)展?jié)摿μ嵘?xiàng)目?jī)r(jià)值。 ②道路交通 —— 網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的、方便快捷的 項(xiàng)目臨清溪主干道鹿湖東路，與科枝路 交匯，通往深圳及周邊市區(qū)都較方便。交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)。且項(xiàng)目臨近有公交站臺(tái)，出門上班非常方便快捷。 ③市場(chǎng)稀缺 —— 短期內(nèi)市場(chǎng)唯一的 據(jù)初步統(tǒng)計(jì) 20xx年清溪鎮(zhèn)的商品房供應(yīng)量總共約 20萬平方米， 20xx年由于市場(chǎng)開項(xiàng)目及少，在售項(xiàng)目也進(jìn)入尾盤階段（大綠地基本售完），短期內(nèi)市場(chǎng)沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ④精致裝修 —— 高品質(zhì)的、時(shí)尚現(xiàn)代的 本項(xiàng)目規(guī)劃較高，全新精裝修，是清溪鎮(zhèn)唯一精裝修項(xiàng)目，在區(qū)域內(nèi)一枝獨(dú)秀，同時(shí)也提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，從而大大提升了項(xiàng)目的價(jià)值。 ⑤室內(nèi)外空間 —— 現(xiàn)代的、人文的、開揚(yáng)的 a、樓宇外觀現(xiàn)代感強(qiáng)， 外觀色彩亮麗； b、室內(nèi)設(shè)計(jì)人文化，并且采用風(fēng)水學(xué)的獨(dú)特理念 c、戶型方正實(shí)用，南北通透，是居家首選 d、建議臨街窗采用隔音性能良好的低輻射玻璃，增加賣點(diǎn)，解決臨街單位的銷售。 ⑥物業(yè)管理 —— 智能化的、貼心周到的 現(xiàn)代物業(yè)管理更能使人享受舒適人生，通過管理項(xiàng)目及服務(wù)公約展示承諾，使業(yè)主了解將與之共同生活的現(xiàn)代管家風(fēng)采。 商鋪 ①位置特色 —— 位置臨街，地處商業(yè)繁華地段 商鋪面臨鹿湖東路，對(duì)面是大型超市和綜合市場(chǎng)，兩邊是傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪，商業(yè)氛圍濃厚，投資潛力巨大。 ②鋪位特色 —— 各鋪獨(dú)立，實(shí)用率高 商鋪各 自獨(dú)立。商鋪層高 6米，可設(shè)置閣樓，使得商鋪可商、可存放貨物或居住，可住使經(jīng)營(yíng)者最大限度地利用商鋪空間 。比周邊其他項(xiàng)目臨街鋪位具有更高的實(shí)用率。 三、物業(yè)市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目分析及策劃報(bào)告順景大廈產(chǎn)品定位為 城市的至上生活 —— 演繹一個(gè)城市的生活狀態(tài)，生活與商業(yè)的完美結(jié)合。 項(xiàng)目的核心價(jià)值在于其地理位置，位置與交通、配套具有相輔相成性以及項(xiàng)目精裝修所凸顯的高品質(zhì)性。項(xiàng)目的特質(zhì)在于其建筑設(shè)計(jì)理念，現(xiàn)代、實(shí)用、舒適所帶來的是項(xiàng)目與周邊居住用房的差異性。由于在開發(fā)上注重成本，所以在售價(jià)上便給客戶帶來經(jīng)濟(jì)實(shí)用的感受。項(xiàng)目的 包裝力爭(zhēng)以現(xiàn)代性、時(shí)尚性取勝，所以項(xiàng)目的定位是含蓋以上各方面的綜合形象。 基于以上分析，地理位置、戶型的設(shè)計(jì)、精致的裝修、生活的方便、舒適和商業(yè)投資的潛力，直扣項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 —— 定位支撐 目標(biāo)定位客戶群相對(duì)理性，對(duì)樓盤的評(píng)判是多方面的，包括項(xiàng)目本身的特質(zhì)： 樓盤名稱、建筑風(fēng)格、立面設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、公共裝修、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、單位裝修、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理等； 以及銷售推廣時(shí)的包裝： 售樓處、樣板房、圍墻、戶外廣告、其他包裝等方面必須充分落實(shí)，符合目標(biāo)客戶的心理需求。 四、客戶定位 根據(jù)星光商業(yè)廣場(chǎng)的成 功操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)研以及產(chǎn)品定位所鎖定的目標(biāo)客戶群 目標(biāo)客戶類別及比例 類 別 比 例 清溪鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 60% 企業(yè)管理階層及高級(jí)技術(shù)人員 20% 公務(wù)員及原居民 10% 其它 10% 理由： ? 本項(xiàng)目相對(duì)于“星光商業(yè)廣場(chǎng)”，更臨近商業(yè)中心，對(duì)于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者具有更多的便捷，因此能吸引他們； ? 本項(xiàng)目的商業(yè)街鋪位于成熟商業(yè)街道，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者樓下經(jīng)營(yíng)樓上居家的可能性較大； ? 本項(xiàng)目臨街和臨廠的生活環(huán)境，對(duì)于一些要求較高的企業(yè)管理者和公務(wù)員缺乏足夠的吸引力； 目標(biāo)客戶特征分析： （一） 清溪鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者：生意人、私營(yíng)企業(yè)主等 特征描述： 年齡特征： 3045歲 教育背景：從小學(xué)程度到高等教育，受教育水平參差不齊，素質(zhì)普遍不高。 家庭收入：年收入 10萬以上，在本地區(qū)位于收入結(jié)構(gòu)金字塔的中層。 家庭 結(jié)構(gòu)： 25口人。 置業(yè)取向： 懷有較強(qiáng)烈的投資欲望。 有置業(yè)的需要，如能既滿足投資，又能滿足居住，無疑是最佳的選擇。 （二）企業(yè)管理階層及高級(jí)技術(shù)人員 特征描述： 年齡特征： 25歲以上。 教育背景：相當(dāng)部分接受過高等教育。 收入狀況：個(gè)人年收入 —— 15萬。 家庭結(jié)構(gòu)：雙親家庭居多。 置業(yè)取向： 外省籍人士大多數(shù)喜歡賺了錢回家鄉(xiāng)買房，當(dāng)然也有相當(dāng)一部分由于婚姻、家庭等需求選擇 在當(dāng)?shù)刭?gòu)房。對(duì)戶型、環(huán)境要求不高，講求戶型實(shí)用性、價(jià)格適中，對(duì)戶口關(guān)系有所要求。 （三）公務(wù)員及原居民 特征描述 年齡特征： 28歲以上。 教育背景：從小學(xué)程度