某商務(wù)大廈營銷執(zhí)行方案-文庫吧
2025-01-15 18:49 本頁面
【正文】 ?周邊的商務(wù)配套不夠完善 ?東風(fēng)東區(qū)域租賃不景，空置率逾 30％ ?新裕尤其是東峻的不景氣影響 ?做出差異化 ?提供特色針對性的配套及物管服務(wù) ?與各專業(yè)公司合作 ?產(chǎn)品改良和包裝 ?樹立嶄新的形象 ?強調(diào)性價比，針對中小型企業(yè)客戶 ?強調(diào)健康生態(tài) ?裝修上盡量做到接近甲級品質(zhì) ?巧妙運用燈光及個性化樣板房設(shè)計 威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會，克服劣勢 減少劣勢，避免威脅 13 ? 營銷執(zhí)行策略方案 賣給誰？ 賣什么價錢？ 怎么賣？ 做什么準(zhǔn)備？ 賣什么？ 目標(biāo)客戶群 客戶購買特征分析 客戶購買原動力 賣給誰？ 客戶定位 14 ? ?商業(yè)環(huán)境 ：商業(yè)是否集中，人氣是否興旺等； ?市政設(shè)施 ： 道路交通、停車位、相關(guān)服務(wù)設(shè)施，如 銀行、打字、復(fù)印、餐飲設(shè)施等； ?價格合理 ： —— ； ?社會形象 ：立面外觀、地標(biāo)性、身份標(biāo)簽感、象征意義等； ?空間布局 ：層高、戶型間隔、通風(fēng)采光等； ?配套設(shè)施 ： 電梯、衛(wèi)生設(shè)施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設(shè)備等是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定； ?物業(yè)管理 ：品牌、口碑、服務(wù)內(nèi)容、收費、管理水準(zhǔn)等； ?投資價值 ：城市規(guī)劃、利好消息等； 已成定局，有待挖掘 操之在我，發(fā)力創(chuàng)造 賣 給 誰 客戶購買原動力 15 ? 客戶類型 特點及心態(tài)分析 以貿(mào)易、事務(wù)型為主的起步型中小型公司 看中地段區(qū)位，昭示性強，交通方便，對環(huán)境要求不太高，一般購買面積在 50100平米左右 發(fā)展階段有一定基礎(chǔ)的成長型公司（例如投資公司、房地產(chǎn)公司等） 看中區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，昭示性強，對環(huán)境及樓宇素質(zhì)有一定要求，購買面積多在 100250平米之間。 區(qū)域及周邊辦公的公司 熟悉該片區(qū)環(huán)境，生意往來多在該區(qū)及附近，需要擁有自己的辦公空間。購買面積在 50250平方米之間。 IT業(yè)、高科技公司 要求交通方便，升值潛力大，區(qū)域形象，智能化系統(tǒng)，高水平的物業(yè)管理。購買面積在 100200之間。 投資者 總價不高，有升值潛力，投資回報率有保障。 購買面積在 50100平方米之間。 企業(yè)駐廣州辦事處 總價不高，交通方便，昭示性強，易于尋找購買面積100150平方米之間。 外資公司、集團(tuán)公司總部、金融證券類 成熟型買家，看中區(qū)域升值、樓宇保值潛力，多為半層或整層購買，對物業(yè)管理、配套設(shè)施、辦公環(huán)境要求較高。購買面積在 5001000平方米之間。 寫字樓消費群體特征分析 賣 給 誰 客戶特征分析 16 ? 外地駐廣州辦事處 與環(huán)市東或天河北有 頻繁業(yè)務(wù)往來的公司 邊緣客戶 賣 給 誰 目標(biāo)客戶群 核心客戶 投資客 （附近及高尚住宅區(qū)業(yè)主） 周邊區(qū)域的現(xiàn)租戶 SOHO一族 首要挖掘與激發(fā) 其次引導(dǎo) 公司主要特征 起點較高的創(chuàng)業(yè)型公司 創(chuàng)業(yè)后期的中小型公司 處于成長期，成熟初期的民營企業(yè) 主導(dǎo)行業(yè) 中小貿(mào)易、財會、 服務(wù)、資訊、顧問 IT、軟件、網(wǎng)絡(luò) 廣告、設(shè)計制作 17 ? 營銷執(zhí)行策略方案 賣給誰？ 賣什么價錢？ 怎么賣？ 做什么準(zhǔn)備？ 賣什么？ 賣給誰？ 客戶定位 賣什么？ 項目核心價值 項目定位 18 ? ? 類甲級品質(zhì) ? 乙級價格 ? 服務(wù)式 ? 個性化 中心區(qū) —— —— 精品寫字樓 本項目定位 項 目 定 位 項目定位 19 ? ? 行動策略（ Actions)： 類甲級品質(zhì) 聯(lián)系兩大核心商圈的樞紐地帶 ………… 項 目 定 位 定位支撐 ? 大堂及公共部分的氣派裝修 ? 品牌高速電梯 ? “殺菌”、“負(fù)離子”等健康功能化空調(diào) ? 寬帶上網(wǎng)，安防監(jiān)控設(shè)施 ? 應(yīng)用機(jī)械式立體停車庫 ? 現(xiàn)代、工業(yè)化的外立面（需消除分體空調(diào)機(jī)的影響） ? 20 ? 乙級價格 ………… 項 目 定 位 定位支撐 超值的物業(yè)管理費 ? 合理的售價 ? ? 行動策略（ Actions)： ? 21 ? 服務(wù)式 ………… 項 目 定 位 定位支撐 引入知名品牌物管顧問 ? 商務(wù)個性化服務(wù)，可選擇的物管收費方式 ? 設(shè)備租用（投影儀、幻燈幕，錄音筆等） ? 商務(wù)秘書 ? 送餐、夜宵，代訂票務(wù) ? 活動策劃 ? 培訓(xùn)講座（創(chuàng)業(yè)、管理、專業(yè)等） ? ? 行動策略（ Actions)： ? 22 ? 個性化 ………… 項 目 定 位 定位支撐 ? 行動策略（ Actions)： ? “復(fù)合式辦公”： 寫字樓 +商場 +高級驛站、特色會所（多功能會議室、商務(wù)中心、高級公寓）、架空休閑園林、咖啡室、員工餐廳 … ? “即時辦公”： 提供裝修套餐 ? 全產(chǎn)權(quán)小戶型 寫字樓 ? “辦證一條龍” ：買樓即辦按揭，辦營業(yè)執(zhí)照 … ? 23 ? 營銷執(zhí)行策略方案 賣給誰？ 賣什么價錢？ 怎么賣？ 做什么準(zhǔn)備？ 賣什么？ 賣什么價錢？ 價格方案 24 ? 實收均價元 /M2 銷售面積 M2 中旅商務(wù)大夏 8208 10000 新達(dá)城廣場 7500 10987 新裕大廈 10840 570 對比樓盤實收價格表 租金（元 /月） 管理費（元 /月） 備注 東峻廣場 35 含中央空調(diào) 環(huán)球中心廣場 6070 25 含中央空調(diào) 新裕大廈 65 28 含中央空調(diào) 新達(dá)成廣場 8090 —— 華信大廈 50 25 含中央空調(diào) 廣發(fā)銀行大廈 8090 31 含中央空調(diào) 新光商務(wù)港 5070 20 含中央空調(diào) 健力寶大廈 8090 28 含中央空調(diào) 參考樓盤租金及管理費表 賣 什 么 價 錢 定價支撐 25 ? 價格估算 項目市場比較法 項目的銷售價格為 7485元 /平方米 收益還原法 當(dāng)還原利率 =%時，項目銷售價格 =8000元 /平方米 當(dāng)還原利率 =%時，項目銷售價格 =7058元 /平方米 實收均價范圍： 7200— 8000元 /平方米
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1