某商務(wù)大廈營銷執(zhí)行方案(已修改)
2025-02-02 18:49 本頁面
【正文】 1 ? 天譽(yù)商務(wù)大廈營銷執(zhí)行方案 廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢有限公司 2023/06/30 啼聲初試 鋒芒初露 謹(jǐn)呈：廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 ? ? 占地 3950m2，規(guī)劃建筑面積 m2； ? 13層裙樓商場，合計(jì) 7千多平方米，首層層高， 23層層高 4m，四層架空； ? 地下一層停車場（ 2040個(gè)車位），總車位 140個(gè)以內(nèi)； ? 兩棟塔樓寫字樓（ 5樓以上），東塔 33層（一層約 900m2），西塔 29層（一層約 700m2），總建約 4萬多 m2，層高 ，凈高 ，梁底，實(shí)用率近 8成半； ? 戶型配比，東塔四梯八戶，四套 140150m2，一套 120130m2，一套 8090m2，一套 90100m2，一套 6070m2；西塔 3梯 6戶； ? 采用分體空調(diào)，大堂裝修盡量做好； ? 7月初開始拆排柵， 10年前的預(yù)售證，計(jì)劃 8月中9月初開賣（電梯未能使用），估計(jì)年底交樓； ? ………… 十分有限的項(xiàng)目情況資料 …… 3 ? 客戶定位 價(jià)格方案 營銷全攻略 銷售前提 項(xiàng)目核心價(jià)值 賣給誰？ 賣什么價(jià)錢？ 怎么賣？ 做什么準(zhǔn)備？ 賣什么？ 貴公司提出的希望和要求 …… 營銷執(zhí)行策略方案 4 ? 挑 戰(zhàn) 考 驗(yàn) 10天內(nèi)出一份營銷執(zhí)行方案 …… 5 ? 策劃總動(dòng)員 (團(tuán)隊(duì)和系統(tǒng)的力量） …… 6 ? “白板文化” —— 頭腦風(fēng)暴 …… 7 ? 營銷執(zhí)行策略方案 賣給誰？ 賣什么價(jià)錢？ 怎么賣？ 做什么準(zhǔn)備？ 賣什么？ 項(xiàng)目分析 區(qū)域競爭比較 寫字樓市場分析小結(jié) 賣什么？ 項(xiàng)目核心價(jià)值 8 ? ? 市場供應(yīng)量“井噴”，區(qū)域內(nèi)未來競爭壓力大； ? 政策影響促成“兩極分化”，甲級寫字樓“錦上添花”，乙級寫字樓“雪上加霜”； ? 天河地位依舊屹立，珠江新城琶洲新熱點(diǎn)，沿江板塊悄然崛起； ? 公寓寫字樓、地鐵概念、沿江概念寫字樓走俏； ? 裙樓辦公成一大亮點(diǎn)，成為成交新力軍； ? 中大規(guī)模寫字樓走俏，中價(jià)盤大面積成交； ? 購買寫字樓不是主流方向，宏觀利好帶動(dòng)了寫字樓的租賃需求； ? 寫字樓推廣期普遍較長，市場關(guān)注度低，上門量小，銷售速度相應(yīng)較慢。 賣 什 么 寫字樓市場小結(jié) 9 ? 檔次 城市區(qū)位 建筑規(guī)模 建筑文化 和形象 硬件設(shè)施 配套 物管服務(wù) 甲 A 級 中心區(qū)域城市干線沿線 高層或超高層，大規(guī)模 建筑外觀極富個(gè)性昭示性極強(qiáng) 五星級設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)： *進(jìn)口品牌高速電梯 //*進(jìn)口品牌分戶中央空調(diào) //*衛(wèi)生間充裕 //*3A智能化管理 //*寬頻網(wǎng)絡(luò) //*進(jìn)口品牌備用電源 //裝修豪華氣派 大規(guī)模會所，配套完善齊備車位充裕 國際認(rèn)證知名物管管理 甲 B 級 金融商業(yè)區(qū)或城市干線沿線 高層，中等規(guī)模 建筑外觀個(gè)性鮮明昭示性強(qiáng) 四星級設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)： *進(jìn)口品牌高速電梯 //*部分進(jìn)口中央空調(diào) //*衛(wèi)生間使用位適中 //*3A智能化管理 //*寬頻網(wǎng)絡(luò) //*進(jìn)口備用電源 //裝修高檔 中等規(guī)模會所，配套齊全，車位充裕 知名物管管理顧問訓(xùn)練有數(shù)的一流物管管理 乙 A 級 區(qū)域中心或城市主干道 高層，中等規(guī)模 建筑外觀有一定個(gè)性，昭示性較好 三 四星級設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)：*高速電梯 //*部分中央空調(diào) //*衛(wèi)生間使用位適中 //*3A智能化管理 //*寬頻網(wǎng)絡(luò) //*備用電源 //裝修中檔 會所較小配套適合車位滿足 一流或二流物管管理 乙 B 級 區(qū)域中心或城市次干道 高層，中等規(guī)模 建筑外觀一般，昭示性較弱 三星級設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)： *高速電梯 //*部分中央空調(diào) //*衛(wèi)生間使用位偏少 //*2A智能化管理 //*寬頻網(wǎng)絡(luò) //*備用電源 //裝修中檔 無會所，配套齊全但規(guī)模小車位偏緊 二流物管管理或自管 寫字樓檔次定位分類 賣 什 么 區(qū)域競爭比較 10 ? 綜合素質(zhì) 租售價(jià)格 東峻廣場 甲 A級 甲 B級 乙 B級 乙 A級 新創(chuàng)舉 廣發(fā) 健力寶 財(cái)富廣場 高 高 高 賣 什 么 區(qū)域競爭比較 新光商務(wù)港 華信 新裕 中旅商務(wù) 新達(dá)城 環(huán)球 素質(zhì)高、價(jià)格高 競爭激烈 素質(zhì)低、價(jià)格高 問題產(chǎn)品 素質(zhì)高、價(jià)格低 銷售暢旺 素質(zhì)低、價(jià)格低 愛恨難分 本項(xiàng)目 11 ? 分 類 特 點(diǎn) 例 子 寫字樓 純寫字樓 純粹的商務(wù)辦公 電子大廈 綜合性寫字樓 寫字樓 +公寓 +酒店 +商場 +…… 規(guī)模大，配套全 正佳廣場 太古廣場 商住樓 公寓 “住大于商” 新達(dá)城 SOHO “商住并舉”、居家辦公 北京建外 SOHO 新商住 “商大于住”，甚至“只商不住” 中旅商務(wù) 大廈 個(gè)性化寫字樓 Studio（工作室）Office park SVO（服務(wù)式寫字樓） SVA（服務(wù)式公寓） 生態(tài)寫字樓 …… 突出概念、個(gè)性化 中旅商務(wù) 大廈 寫字樓分類 賣 什 么 項(xiàng)目分析 12 ? 結(jié) 論 類甲級品質(zhì)，乙級的價(jià)格 樹立新形象，做出差異化 特色服務(wù)，展現(xiàn)物超所值 ?車位嚴(yán)重不足 ?層高低，凈空不夠 ?剪力墻多，空間組合和使用不便 ?大堂尺度不夠氣派 ?分體空調(diào)機(jī)對立面的影響 ?電梯廳和公共走道光線不足 ?電梯不大足夠 ?產(chǎn)權(quán)年限問題 ?開發(fā)商缺乏寫字樓開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ?多年的爛尾影響 優(yōu)勢 劣勢 機(jī)會 ?實(shí)用率高 ?地段優(yōu)勢 ?交通便捷 ?經(jīng)營成本低 ?昭示性強(qiáng) ?采光通風(fēng)好 ?天譽(yù)品牌 ?甲級寫字樓需求旺盛 ?公寓式寫字樓走俏 ?知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，小型化公司增多 ?SARS引起客戶對寫字樓通風(fēng)的重視 ?東峻二手房低價(jià)拋售的沖擊 ?天河?xùn)|山未來供應(yīng)量巨大 ?乙級寫字樓租售兩難
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