【正文】 分析 規(guī)模化、品牌化 南京商務(wù)樓市的發(fā)展至今天造就了許多規(guī)典型個案，亦創(chuàng)造了諸多品牌公司，如金鷹國際大廈、南京商 茂廣場，福鑫國際大廈、力聯(lián)大廈，以及金鷹國際、商茂房地產(chǎn)、力聯(lián)建設(shè)等品牌公司。規(guī)模型個案的優(yōu)點十分明顯，由于集中開發(fā)，分?jǐn)偝杀窘档?，故易形成售價的“平易近人”，此外規(guī)模型個案的景觀設(shè)計設(shè)施配備亦“大有可為”，比較容易形成多處賣點。， 大規(guī)模的開發(fā)需要強(qiáng)大的資金后盾，發(fā)展商若悉心經(jīng)營也較易樹立品牌形象，在現(xiàn)今樓市日益“品 牌打天下”的趨勢下，規(guī)模化開發(fā)品牌化經(jīng)營日趨成為市場主流。 另外，近來幾家國內(nèi)著名的地產(chǎn)公司加入南京市場大型地產(chǎn)項目開發(fā)，有望推進(jìn)南京房地產(chǎn)市場規(guī)模化運作、品牌化經(jīng)營的發(fā)展，提升整個行業(yè)水平。 規(guī)劃設(shè)計 南京房地產(chǎn)開發(fā)起步雖較晚，但新建項目的規(guī)劃起點卻頗高，在商務(wù)樓設(shè)計上，許多開發(fā)商不惜花費巨資，南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 力聘國內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計公司，紛紛推出“規(guī)劃設(shè)計”賣點，但也應(yīng)看到一些開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計方面走入了一些誤區(qū)。 誤區(qū)一 ：不顧基地條件所限與實際使用需要，只求最大容積率，忽略了停車、休憩、商務(wù)活動等環(huán)境及設(shè)施的配備與建造。 誤區(qū)二： 忽視建面的實用率，公攤偏 大，有些商務(wù)樓公用設(shè)施如：樓梯道、設(shè)備用房、走道、管理及房等公用建筑設(shè)計不合理，面積太大，從而造成使用面積偏小，直接影響到消費者辦公空間的使用率的提高。 誤區(qū)三： 忽視商務(wù)服務(wù)的全面及延深。大部分在售個案的商務(wù)服務(wù)僅停留在打字、復(fù)印、訂送報刊等方面，缺乏全面與細(xì)致的商務(wù)服務(wù)，譬如，定送票務(wù)、洗衣、代送外賣、商務(wù)秘書等，若發(fā)展商在商務(wù)服務(wù)方面更全面、細(xì)致，必將有利整個項目的推售。 智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時尚，似乎已為諸多發(fā)展商與消費者所接受，但是縱觀南京商務(wù)樓市場，應(yīng)該看到目前大樓 達(dá)到真正意義上的智能化標(biāo)準(zhǔn)的還不多，有的開發(fā)商只是在商務(wù)樓盤中設(shè)置了寬帶網(wǎng)、英南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 特網(wǎng)服務(wù)，多媒體服務(wù)，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。這樣的“智能化”理解過于偏面，其適用性與實用性還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足?？Х乳g，洗衣房，健身中心，會議中心等設(shè)施嚴(yán)重不足，直接影響商務(wù)樓盤的整體素質(zhì)與水平。 南京目前商務(wù)樓盤物業(yè)管理費集中在 214元之間，收費并非太低，但大多數(shù)開發(fā)商自建自管，經(jīng)驗 缺乏，手段落后，人員素質(zhì)偏低，直接影響商務(wù)樓消費者的辦公環(huán)境與效率，不利整個樓市的良性發(fā)展，有礙物業(yè)管理行業(yè)的水平提高。 營銷策劃 房地產(chǎn)市場進(jìn)入“零售時代”的另一標(biāo)志就是營銷力度的加強(qiáng)。樓盤的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。如苜蓿園地區(qū)的聲望價格是眾所皆知的，“星葉牌”是南京第一個在國家工商局注冊的房地產(chǎn)南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 企業(yè)，打上此商標(biāo)的月牙湖花園等住宅產(chǎn)品早已成為南京住宅的典范。河西的典雅居，依 托高起點的小區(qū)規(guī)劃，配合強(qiáng)大的廣告攻勢，經(jīng)過一年多的市場運作，成為河西乃至整個樓市的經(jīng)典樓盤。 營銷的方式和策略也在不斷地改進(jìn)，與前兩年不同，開發(fā)商的營銷策略有了明顯的變化，即從“務(wù)虛”轉(zhuǎn)為“務(wù)實”，賣點已從早先宣揚環(huán)境、配套、質(zhì)量等，轉(zhuǎn)向樓盤的均好性，盡量減弱樓盤抗性。發(fā)展商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期消費者日趨成熟與理性不無關(guān)系，同時也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。真正扎實地打造“精典”樓盤并非易事，發(fā)展商只有專業(yè)經(jīng)營、精心組織營銷策劃，集中突現(xiàn)樓盤的“均好性”，才能樹立真正亮麗 的品牌形象。 不難發(fā)現(xiàn)，南京房地產(chǎn)市場整體的營銷策劃水平還不高，雖然趨于營銷的理性化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。另外，商務(wù)服務(wù)的延伸、保護(hù)與建筑節(jié)能等方面可通過挖掘，創(chuàng)造賣點，增加產(chǎn)品的競爭力。因此，南京房地產(chǎn)市場還等待著全新營銷理念的洗禮。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 三、 CBD 新街口中央商務(wù)區(qū)分析 本案位于南京市中山東路與中山路交叉路口，擁有南京地利之精華，屬中央商務(wù)區(qū)中心位置，處于南京第一大商圈中心點，因其優(yōu)越而獨特的區(qū)位條件，務(wù)必詳 實研析該地區(qū)市場供需狀況和項目本身及周邊情況，作策略上的部署。 就新街口地區(qū)來講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點，土地供應(yīng)極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。該區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，市政配套齊全，商服設(shè)施全面，旅游資源豐富，文化事業(yè)發(fā)達(dá)，同時周邊區(qū)域各類自然與社會資源更加豐富，咫尺之遙的南京新街口地鐵站開工在即，地標(biāo)概念更加明確。 目前以新街口為中心的世界級 CBD 在南京以 30 萬平方米的商務(wù)空間， 50 萬的日均人流， 80 億的資金流動，400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。方圓 500 米之內(nèi)有著名的金陵飯店、金鷹國際購物中心、新街口百貨、中央商場、東方商城等亦將成為本片區(qū)商務(wù)地產(chǎn)項目推售的良好賣點，新街口商圈商業(yè)氛圍將有力推動本片區(qū)商務(wù)房地產(chǎn)的需求與消費。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 本項目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點，注意市場區(qū)隔，再加上適當(dāng)實效的營銷策略、宣傳推廣和差異化營銷，其樓盤租售定會取得不俗業(yè)績，有望成為以后南京商務(wù)樓市名牌樓盤。 就目前南京熱銷商務(wù)樓盤的共同點，絕大多數(shù)以服務(wù)及設(shè)施為主打，走規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營之路，注重 項目的前期市場調(diào)研與可行性分析，偏重科學(xué)實效的營銷策劃，依市場需求，審慎的市場定位，時尚實用的產(chǎn)品設(shè)計，并力求樓盤的均好性，因此以上樓盤都取得利潤、口碑及品牌等多方面的豐收。 因此， 中原認(rèn)為：本案可以 充分利用 新街口商務(wù)圈的特點 ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。因此，中原 建議在國貿(mào)中心的大樓中 設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個的物業(yè)檔次，給整個南京房地產(chǎn)市場帶來新概念。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 四、競爭參考樓盤分析 ? 商茂世紀(jì)廣場 位置：中山南路 49號 發(fā)展商：中美合資南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積： 3500m2 建筑面積： 110000m2 層數(shù)： 4+60 車位： 200 多個 車位租價： 1080 元 /月 售價： 7500元 /m2 竣工日期： 20xx 年 6 月 30 日 出售率： 80% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 金鷹國際商城 位置：漢中路 89號 發(fā)展商：金鷹國際實業(yè)有限公司 建筑面積： 148000m2 層數(shù)： 2+58 車位：足夠 車位租價： 1080 元 /月 售價： 8600元 /m2 租價： 110 元 /m2 竣工日期：已交付 租售率： 85% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 隆 盛大廈 位置：洪武路 23號 發(fā)展商：江蘇省鐵路實業(yè)有限公司 基地面積： 7200m2左右 建面： 56000m2 層數(shù)： 5+26 車位： 170 個 車位租價： 800元 /月 售價： 6800元 /m2 (均 ) 租價： 2 元 /m2 日 竣工日期： 20xx 年 10 月底 租售率： 70% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 福鑫國際大廈 位置：洪武路 359 號 發(fā)展商：南京市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司 基地面積： 14000m2 建面： 88000m2 層數(shù)： 1+39 車位： 300 個 車位售價： 20 萬 /位 (產(chǎn)權(quán) ) 售價： 7000元 /m2 (均 ) 竣工日期： 20xx 年 6 月 出售率： 20% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 新地陽光 (正洪商城 ) 位置：新街口正洪街 1 號 發(fā)展商： 南京振宏民防開發(fā)公司 基地面積： 6000m2 建面： 45000m2 層數(shù)： 9+15 車位： 204 車位售價： 萬 售價： 5600 元 /m2 竣工日期： 20xx 年 12 月底 租售率： 60% 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 天豐大廈 位置：洪武路 26號 發(fā)展商：南京市工人文化宮 建筑面積： 45000m2 建筑高度： 109m 層數(shù)： 31 車位租價： 1200 元 /月 售價： 5300元 /m2 竣工日