【正文】 指標(biāo) 表 序號(hào) 名 稱 單位 規(guī)模 備注 1 總用地面積 M2 24783 其中 規(guī)劃 建設(shè) 用地 M2 21402 鄭坑底 面積 M2 715 存留地面積 M2 2666 2 總建筑面積 M2 59620 其 中 計(jì)入容積率的面積 M2 47084 其 中 1 住宅建筑面積 M2 45151 2 商業(yè)建筑面積 M2 1108 3 配套用房建筑面積 M2 825 其中 1 物業(yè)用房 M2 336 2 有線電視、電機(jī)房 M2 74 3 消防、監(jiān)控室 M2 100 4 配電室 M2 231 5 門衛(wèi) M2 34 6 瓶組間 M2 50 不計(jì)入容積率的面積 M2 12536 其中 M2 11218 M2 1318 4 3 建筑 占地 面積 M2 3960 4 建筑容積率 5 建筑密度 % 6 綠地率 % 32 7 停車位 輛 263 8 總戶數(shù) 戶 447 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元（其中廉租房投資 350 萬(wàn)元） ， 其中建設(shè)投資 萬(wàn)元（ 包括工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 ）；開(kāi)發(fā)費(fèi)用 萬(wàn)元 。 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元（其中廉租房投資 350 萬(wàn)元） ， 項(xiàng)目所需資金 由四部分組成： （ 1）土地出讓金返還 150 萬(wàn) （ 2）公積金收益提成 200 萬(wàn) （ 3）住戶自籌 萬(wàn) （ 4） 地方債券 萬(wàn)元 5 項(xiàng)目編制 依據(jù) 及范圍 項(xiàng)目編制依據(jù) 中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第 162 號(hào) “廉租住房保障辦法 ” 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 （國(guó)發(fā)〔 2021〕 24 號(hào)） 中華人民共和國(guó)《城市規(guī)劃法》 中華人民共和國(guó)建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》； 《 20212021 年廉租住房保障規(guī)劃 》 《 ***省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（浙政發(fā) {2021}1 號(hào)） 《 ***市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（溫政發(fā)〔 2021〕 14 號(hào)） ***2021 年政府工作報(bào)告 《 ***域總體規(guī)劃（ 20212020）》 《 ***新區(qū)二期保障性住房建 設(shè)工程 規(guī)劃 》 1 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 1 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） 1 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ9686） 1 《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5002893） 1 《 項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 》 6 項(xiàng)目編制范圍 根據(jù) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔 2021〕 24 號(hào)） 及 《 ***市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》 》（溫政發(fā)〔 2021〕 14 號(hào) 等文件精神，按照《 ***新區(qū)二期保障性住房建設(shè)工程規(guī)劃 》 建設(shè)的要求，結(jié)合 ***所處的地理、氣候、交通、經(jīng)濟(jì)等具體情況，本 報(bào)告編制 工作的范圍如下： 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性； 項(xiàng)目建設(shè)條件 ； 建設(shè)規(guī)模定位； 項(xiàng)目 建設(shè)方案； 節(jié)能節(jié)水措施； 環(huán)境影響評(píng)價(jià)； 項(xiàng)目組織管理及勞動(dòng)定員； 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ； 項(xiàng)目招投標(biāo) 方案 ； 投資估算和資金籌措； 1社會(huì)影響評(píng)價(jià)； 1可行性研究結(jié)論與建議。 綜合評(píng)價(jià) 綜合評(píng)價(jià) 7 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家政策， 符合 ***居民住房需求，不僅提升了城市形象、擴(kuò)大了城市規(guī)模，而且改善了城市居民生活環(huán)境， 解決了 400 多戶困難居民的住房問(wèn)題， 投資效果明顯，工程方案和市場(chǎng)預(yù)測(cè) 科學(xué)合理，切實(shí)可行，財(cái)務(wù)效益好 。 此外項(xiàng)目中以綠色節(jié)能建筑為理念，運(yùn)用了目前廣泛采用的節(jié)能建筑材料，貫徹了國(guó)家有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)地方房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn) ***城市化發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。 論證結(jié)論 （ 1） 為了保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議項(xiàng)目管理部門強(qiáng)化項(xiàng)目管理的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督體系，確保本項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 （ 2）項(xiàng)目單位要采取切實(shí)可行的措施，盡快做好融資工作，控制和規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn) 預(yù)期效益。 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè) 背景 及必要性 項(xiàng)目 建設(shè)背景 政策背景 國(guó) 務(wù)院總理溫家寶 2021 年 8 月 1 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了關(guān)注、解決民生問(wèn)題重要舉措的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，內(nèi)容豐富而深刻，亮點(diǎn)很多。 （ 1） 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展根本目的是改善群眾居住條件 黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但也 要看到，城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。為切實(shí)加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度，《若干意見(jiàn)》要求建立廉租房 及保障性住房 制度，解決低收入家庭住房問(wèn)題， “ 把解決城市（包括縣城，下同）低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要 9 內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 （ 2） 保障性住房 擴(kuò)大至城市低收入家庭 以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建 立健全城市 保障性住房制度，加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。力爭(zhēng)到 “ 十一五 ” 期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。 （ 3） 保障性住房 主要在小區(qū)中配建 土地出讓凈收益用于 保障性 住房保障資金的比例不得低于 10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。新建保障性 住房主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購(gòu)；也可以 考慮相對(duì)集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會(huì)出租。 （ 4） 住房面積控制在小套型 新建廉租住房套型建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)。 2021年政府工作報(bào)告，明確提出抓緊建立住房保障體系，詳細(xì)論 10 述了住房保障的對(duì)象和保障途徑：解決城市低收入群體住房難，靠廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。此外，還提出積極改善農(nóng)民工居住條件。 項(xiàng)目由來(lái) 建立和完善住房保障體系，多渠道解決中低收入和最低收入家庭的住房問(wèn)題，既是構(gòu)建社會(huì)主義和 諧社會(huì)的要求，也是構(gòu)建大社保體系的重要組成部分，也是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措。 組織實(shí)施 ***第二期保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，是貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā) [2021]24 號(hào)）》，省建設(shè)廳、省發(fā)改委《關(guān)于認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府加快解決低收入家庭住房困難實(shí)施意見(jiàn)的通知》（浙建房 [2021]109 號(hào)）精神，加大 ***市住房保障體系建設(shè)力度的具體舉措，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措。 本項(xiàng)目用地 在 ***市 ******鄉(xiāng)花園村 。 項(xiàng)目總用地面積24783 ㎡ (其中 鄭坑底 715 ㎡ ， A 區(qū) 17115 ㎡ ， B 區(qū) 4287 ㎡ )，建筑面積 59620 平方米 。 保障性住 房是國(guó)家和當(dāng)?shù)卣疄榱私鉀Q城市中低經(jīng)濟(jì)收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社 11 會(huì)公共福利和住房社會(huì)保障性質(zhì)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，關(guān)注民生，平抑房?jī)r(jià)，切實(shí)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，更好地落實(shí) 縣 委、 縣 政府城鎮(zhèn)建設(shè)攻堅(jiān)年的戰(zhàn)略任務(wù)， 進(jìn)一步擴(kuò)大城鎮(zhèn) 保障性 房的保障覆蓋面，對(duì)城 區(qū) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)住房困難實(shí)行應(yīng)保盡保。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難 的需要 宏觀分析 至 2021 年底， ***省累計(jì)有 萬(wàn)戶家庭享受了廉租住房保障，但只占城市家庭總數(shù)的 %；經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)保障約 30 萬(wàn)戶，也只占城市家庭總數(shù)的 6%，兩項(xiàng)合計(jì)只有 7%。2021 年， ***將迎來(lái)住房保障年。按規(guī)劃，到 2021 年，就可以實(shí)現(xiàn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房逐步覆蓋到當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入 80%以下的住房困難家庭的目標(biāo)。去年 ***土地出讓金入庫(kù)數(shù) 1960 億元，按規(guī)定可提取廉租住房保障資金 億元，實(shí)際僅提取 4 億元，建設(shè)資金充足。 據(jù) ***省國(guó)土資源 廳統(tǒng)計(jì)， 2021 年 ***省保障性住房用地供應(yīng) 公頃，占比為 %。按 1： 的容積率計(jì)算，可建設(shè)保障性房源 1715 萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于 2021 實(shí)際開(kāi)工的332 萬(wàn)平方米。用地不成問(wèn)題。 本地市場(chǎng)分析 12 ***是 ***市的貧困縣，長(zhǎng)期處于困難之中，低收入家庭較為普遍，據(jù)《文成統(tǒng)計(jì)年鑒》（ 2021 年）， ***縣域總戶數(shù)為 125150 戶，其中人均 GDP 為 9010 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16853 元，據(jù)調(diào)查縣城人均住房面積為 平方米，縣城低收入住房困難總戶數(shù)為 620 戶，計(jì) 2230 人。 廉租住房 需求分析：截止 2021 年 12，縣城區(qū)低保家庭中廉租住房保障對(duì)象累計(jì)有 52 戶，其中 2021 年為 25 戶，擴(kuò)大到了人均收入在低保標(biāo)準(zhǔn)的兩倍之內(nèi)的家庭，預(yù)計(jì) 2021 年新增 20 戶低收入家庭納入保障范圍。 經(jīng)濟(jì)適用房需求分析：目前申報(bào)的低收入住房困難家庭戶數(shù)為 620 戶，其中 52 戶已作為廉租住房對(duì)象予以保障，在剔除部分不符合條件的家庭，建設(shè) 1 萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房基本 上可以解決低收入家庭的住房困難。 限價(jià)商品房需求分析： 近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)， 大峃鎮(zhèn)商品房的主力客群是當(dāng)?shù)厝A僑及其親屬，其余普通居民受購(gòu)買力限制，除小部分人 群如公務(wù)員等可以承受一定的價(jià)格外，均無(wú)法承受如此高價(jià)位的商品房 。限價(jià)商品房作為保障性住房開(kāi)發(fā)保本微利的原則，使大部分居民有了購(gòu)房的選擇。 附 大峃鎮(zhèn) 主要商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格表（二手交易市場(chǎng)價(jià)格） 13 區(qū)域 樓盤名稱 樓層 面積（㎡） 單價(jià) （元 /㎡） 總價(jià)（元） *** 大 峃 鎮(zhèn) 匯隆名門 4 138 7400 1021200 匯隆名門 4 140 7600 1064000 匯隆名門 5 136 8350 1128800 匯隆名門 6 131 9000 1179000 匯隆名門 11 131 9500 1244500 嘉盛花園 10 116 7350 852600 嘉盛花園 11 96 7917 760000 嘉盛花園 12 131 7800 1021800 中歐大廈（裝） 9 10870 1400000 中歐大廈（裝） 9 130 10538 1370000 中歐大廈（裝） 10 10500 1846740 中歐大廈（裝） 16 129 11000 1419000 中銀大廈（裝） 10 165+12（車） 11000 1815000 白云 廣場(chǎng) （裝） 2 131 7200 943200 。 改善城市居民生活環(huán)境，拓展全 區(qū) 住房供應(yīng)渠道，滿足低收入居民住房的需要。 改革開(kāi)放以來(lái)， ***住房制度改革不斷完善，城市住宅建設(shè)持續(xù)發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了很大的改善，但是，由于城市 保障性 房建設(shè)相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用房制度也不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難，據(jù)該市相關(guān)部門調(diào)查資料顯示 40%的居民住在計(jì)劃 14 經(jīng)濟(jì)時(shí)代建設(shè)的低檔兩室住宅中， 10%的居民住房不足 20m2，有一些特困戶住房面積人均不足 5m2，飲食起居在一個(gè)極 為有限的小空間里，既不衛(wèi)生、也不安全，同時(shí)也嚴(yán)重影響市容市貌。該項(xiàng)目的建設(shè)，有利于解決 ***部分低收入家庭住房困難，有利于化解社會(huì)矛盾，有利于保護(hù)群眾利益 。 加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的需要 小城鎮(zhèn)作為一種社會(huì)形態(tài)，是生產(chǎn)力水平發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物，它既有一定區(qū)域內(nèi)的政治文化中心的職能，還具有組織生產(chǎn)、商品流通、交流信息、技術(shù)服務(wù)、交通運(yùn)輸、金融信貸及提供其他服務(wù)等多種職能。小城鎮(zhèn)的建設(shè)和發(fā)展，是我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，也是構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。 保障 ***房地產(chǎn)健康發(fā)展 的需要 隨著 ***經(jīng)濟(jì)的