【正文】 高新區(qū)管委會 9 . 項目回購款 8 . 項目交付 6 . 信托 資金 7 . 資金撥付 4 . 項目 委托 第 二 章 融資項目 基本 情況 介紹 本項目為委托代建（ BT）項目，由 高新區(qū)管委會 委托華誠醫(yī)學代建 泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓 醫(yī)學中心 項目，并在建設(shè)期滿后 按建設(shè)投資額回購。 本項目總預(yù)算 （含建設(shè)投資總額 萬元和財務(wù)費用 17080萬元），其中融資方自籌 ， 信托計劃融資 70000 萬元。管委會回購款 萬元，除 5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付 ，分別足額覆蓋兩期信托計劃 本息 。 項目背景簡介 本項目為 高新區(qū) 教育教學區(qū)一期工程的重要組成部分，建成后擬 提供給德克薩斯大學休斯頓醫(yī)學中心、 高新區(qū) 和南京醫(yī)科大學三方合作辦學項目作為學生宿舍和教學科研樓 等 。該合作辦學項目是教育教學區(qū)第二個落地的辦學項目，第一個中外合作辦學項目，也是第一個計劃包括“本碩博”多層次人才培養(yǎng)的辦學項目， 得到省市各級政府的大力支持。 20xx 年 11 月 29 日，江蘇省委副秘書長朱步樓專門就該辦學項目建設(shè)情況在省政府會見了泰州市委常委、醫(yī)藥高新區(qū)黨工委書記何榕，南京醫(yī)科大學副校長沈洪兵 和美國德州大學休斯頓醫(yī)學中心校長朱塞佩克拉瑟多一行，向各方闡明了對該項目的支持。江蘇省教育廳副廳長楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛(wèi)生廳紀檢組長周政興會見時在座。 高新區(qū) 教育教學區(qū)是 國家級高新區(qū) —— 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū) （ 以下簡稱“ 高新區(qū) ” ） —— 構(gòu)建“產(chǎn)學研”體系的重要一環(huán)。 教育教學區(qū) 總 規(guī)劃用地范圍為 公頃， 擬容納學生 20xx0人 。目前， 一期工程范圍內(nèi) 與本項目毗鄰 的 南京中醫(yī)藥大學翰林學院（含公共圖書館和食堂）已 建成 投入使用， 本 項目所在地 和周邊 基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足 本項目 校區(qū)的建設(shè)要求。 項目整體情況 本項目占地面積 ， 建筑面積 20萬平方米， 建設(shè)內(nèi)容包括：教室及實驗室、行政辦公樓、體育中心、老師及學生公寓、商業(yè)用房、其他輔助用房 等 。項目己于 20xx年 1月開工建設(shè)，建設(shè)期擬定 ，預(yù)計 20xx 年 6月完工。參照初步設(shè)計方案，結(jié)合當?shù)厍闆r，估算項目總投資為 ，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息為 14850萬元。華誠醫(yī)學擬申請建設(shè)投資借款 70000萬元，其他 。 表 21 德克薩斯大學休斯頓健康醫(yī)學中心工程綜合技術(shù)經(jīng) 濟指標一覽表 項目 計量單位 數(shù)值 規(guī)劃總用地 公頃 學生人數(shù) 人 5,000 建筑占地面積 平方米 56,056 總建筑面積 平方米 202,180 其中 教室實驗室建筑面積 平方米 72,215 行政辦公建筑面積 平方米 13,715 體育中心 平方米 8,000 教師及學生公寓 平方米 53,950 商業(yè)用房 平方米 40,000 其他輔助用房 平方米 14,300 容積率 建筑密度 % 綠地面積 萬平方米 綠地率 % 項目建設(shè)期三年 ，其中 20xx 年 1月～ 20xx 年 6月完成工程前期審批手續(xù)以及土地整理拆遷； 20xx 年 7月 20xx 年 6月完成教室實驗室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學生公寓，完成建筑面積 127205平方米； 20xx年 7月 20xx 年 6月完成體育中心、商業(yè)用房以及剩余部分教師及學生公寓，完成建筑面積 74975平方米。 本項目 主體工程完工 進度 表 如下 ： 表 22 主體工程完工進度表 序號 建筑工程名稱 工程量（平方米） 20xx 年 7 月 20xx 年6 月 20xx 年 7 月20xx 年 6 月 1 教室實驗室 72215 72215 2 行政辦公樓 13715 13715 3 體育中心 8000 0 8000 4 教師及學生公寓 53950 26975 26975 5 商業(yè)用房 40000 0 40000 6 其他輔助用房 14300 14300 0 合計 202180 127205 74975 根據(jù)華誠醫(yī)學與管委會達成的代建協(xié)議，回購款項由委托人于工程完工交付后分三 期 支付， 20xx年 1月 10 日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（ 億元）的 50%； 20xx 年 1 月 10 日前按經(jīng)審核的竣工決算價扣除 5%的質(zhì)保金以及 20xx 年已付部分后的支付價款余額， 三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。 表 23 本信托計劃存續(xù)期內(nèi) 回購 款支付計劃 表 年份 比例 金額 20xx 年 1 月 50% 50, 20xx 年 1 月 45% 45, 合計 項目合規(guī)性 本 項目是教育教學區(qū)一期工程的組成部分。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。本項目的土地證的審批發(fā)放現(xiàn)已經(jīng)進入 最后階段。 華誠醫(yī)學已向我公司出具承諾函，承諾該項目地塊由華誠醫(yī)學合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫(yī)學將在 20xx 年 11 月底前辦妥土地使用權(quán)證。如果由于華誠醫(yī)學未能及時辦妥土地使用權(quán)證而影響該項目合法性或影響該項目工程進度，華誠醫(yī)學承諾承擔由此產(chǎn)生的一切后果和責任。 圖 21 教育教學區(qū)一期工程 總體 規(guī)劃圖 圖 22 本 項目在教育教學區(qū)一期工程的位置 圖 （綠色 區(qū)域 ） 項目實施方簡介 華誠醫(yī)學成立于 20xx 年，由泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團有限公司 （以下簡稱“東方醫(yī)藥城”） 和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 （以下簡稱“華健創(chuàng)投”） 投資組建，是泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬的國有全資公司。華誠醫(yī)學是 高新區(qū) 唯一一家教育投資的政府平臺公司，承擔 高新區(qū) 教育教學區(qū)的融資、建設(shè)及經(jīng)營任務(wù)，負責引進醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)類高校入駐教育教學區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)校區(qū)。 公司 成立伊始即 負責 高新區(qū) 教育教學區(qū)的前期開發(fā)與建設(shè)，目前已落實的合作辦學項目（包括南京中醫(yī)藥大學翰林學院和本項目，以及未來的南京工業(yè)大學泰州醫(yī)藥研究院）均由該公司承建。 至 20xx年底，該公司承建的 高新區(qū) 教育教學區(qū) 建設(shè)項目合計 萬平方米（包括 宿舍樓 萬平方米、教學 樓 萬平方米、學生餐廳 萬平方米、實驗樓 萬平方米 等） ，上述工程均已交付使用，已有 3000 多名學生就讀。該公司具備 豐富 的建筑施工 項目經(jīng)驗 ，能夠完成該項目建設(shè)。 表 41 融資企業(yè)基本情況 中文名稱 泰州華誠醫(yī)學教育投資發(fā)展有限公司 法定代表人 吳躍（身份證號： 321082196102070018） 注冊號 32120xx000018081 組織機構(gòu)代碼 693354425 注冊資本 35000 萬人民幣 公司類型 注冊地址 泰州市藥城大道 1 號 經(jīng)營范圍 實業(yè)投資，土地前期開發(fā)及整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 股東及比例 泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團有限公司 30000 萬元（ %） 泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 5000 萬元（ %） 貸款卡編碼 32120xx001354841 稅務(wù)登記證 蘇地稅字 32120xx93354425 號 項目投資預(yù)算分析 工程質(zhì)量需達到優(yōu)良 。根據(jù)《關(guān)于 委托代建（ BT）合同 中工程質(zhì)量標準的補充說明》，本項目工程符合設(shè)計文件、施工圖紙及說明書、設(shè)計變更通知書要求時，管委會即認定為本項目驗收合格，符合《委 托代建（ BT）合同》回購條件的工程質(zhì)量優(yōu)良標準。 本項目建設(shè)投資總額（不含利息費用）為 100, 萬元。具體見下表： 表 24 建設(shè)投資明細表 項目 金額 工程費用 55, 50, 2,設(shè)備購置費 4, 工程建設(shè)其他費用 40, 34, 1, 4, 4, 合計 100, （ 1） 建筑 安裝工程費 項目建筑安裝工程費主要包括兩部分：主體建筑工程費用及其他工程建筑費用 ○ 1 主體建筑工程費用 本項目主體建筑工程費估算按照單位建筑工程投資估算法進行。本項目各類主體建筑總建筑面積為 202180 m178。，各類建筑的面積和估算指標見下表，其中單位建筑面積的工程費根據(jù)建筑物特點及泰州市實際情況確定，考慮了主體工程的水、電及簡單裝修，不含專用設(shè)備及器具。 表 25 主體建筑工程費用明細表 序號 建筑工程名稱 工程量 （平方米） 單價 （元 /平方米） 金額 （萬元） 1 教室實驗 室 72, 2, 15, 2 行政辦公樓 13, 2, 2, 3 體育中心 8, 2, 1, 4 教師及學生公寓 53, 1, 9, 5 商業(yè)用房 40, 1, 6, 6 其他輔助用房 14, 1, 2, * 合計 202, 11, 38, ○ 2 其他工程建設(shè)費用 本項目其他工程包括綠化工程、景觀工程、道路、廣場等，綠化工程、道路、廣場按單位建筑工程投資估算法估算，景觀工程按類比法估算。 表 26 其他工程費用明細表 序號 建筑工程名稱 工程量 （平方米） 單價 （元 /平方米） 金額 （萬元） 1 綠化工程 126, 4, 2 景觀工程 1, 3 其他工程（道路、廣場等 ） 136, 5, 4 合計 11, （ 2） 設(shè)備購置費 根據(jù)《普通高等學校基本辦學條件指標（試行）》的指標，教學科研儀器按照 3500 元 /人 ；其它辦公用設(shè)備、桌椅、后勤服務(wù)設(shè)施、體育設(shè)施按照當?shù)仡愃聘咝y算。 表 27 專用設(shè)備及器具費用明細表 序號 項目 金額（萬元） 1 教學科研儀器設(shè)備 2, 2 課桌、辦公設(shè)備 3 后勤設(shè)備及設(shè)施 1, 4 體育設(shè)施 6 合計 4, （ 3） 土地費用 本項目征地拆遷工作范圍為 公頃（約 ），在項目用地范圍內(nèi)需要拆遷的建筑面積為 70570平方米，需要搬遷 449戶居民， 15家企業(yè)。 表 28 土地費用明細表 項目 補償標準 面積 金額（萬元） 征地費用 25 萬元 /畝 畝 拆遷安置費 3200 元 /平方米 70570 平方米 （ 4） 建設(shè)單位管理費 建設(shè)單位管理費按工 程費用和征地費用的 %計算，合計。 （ 5） 其他費用 其他工程費包括：勘察設(shè)計費（按照工程費用的 3%估算），工程監(jiān)理費按（照工程費用的 2%估算），工程保險費（按照工程費用的 1%估算），建設(shè)單位臨時設(shè)施費（按照工程費用的 2%估算）。合計 。 （ 6） 預(yù)備費 本項目預(yù)備費為基本預(yù)備費，不考慮漲價預(yù)備費?；绢A(yù)備費為工程費用、設(shè)備購置費和工程建設(shè)其他費用之和的 5%提取?？傤~為 。 綜上，本項目建設(shè)投資預(yù)算總額為 。 本 信托計劃融 資 7億元，按綜合融資成本 %，信托計劃每期期限 24 個月，預(yù)測產(chǎn)生財務(wù)費用 17080萬元。 綜上，本項目總投資預(yù)算約為： （建設(shè)投資） +17080（財務(wù)成本） =。 華誠醫(yī)學已為本項目先期投入 33013萬元 ， 本信托計劃融資 7億元，減去劃款后立即收取的第一筆溢價款（融資額的 3%，即 2100 萬元），基本匹配本項目建設(shè)投資預(yù)算。華誠醫(yī)學 計劃 另 投入 合計 萬元 以匹配本項目其余 財務(wù)成本 。華誠醫(yī)學及其大股東東方醫(yī)藥城承諾，如該項目建設(shè)資金不足，將通過其他渠道另 行籌措資金彌補缺口，確保本項目按時完工。 項目實施進度 截止 20xx年 8月底，該項目工程前期審批手續(xù)和土地整理拆遷工作已按時完成，符合項目工程進度安排。華誠醫(yī)學并承諾將繼續(xù)嚴格按照工程進度計劃實施，確保該項目如期完工。 第三章 高新區(qū)管委會 還款能力分析 （第一還款來源） 管委會對本項目的回購款是本信托計劃第一還款來源。 本文認為， 管委會財政 實力 雄厚，信用記錄好，違約風險低，本項目第一還款來源有保障。 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 泰州 醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 成立于 20xx年， 總體規(guī)劃面積 25平方公里，下轄泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州高等教育園區(qū)、泰州出口加工區(qū)、泰州數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州濱江工業(yè)園區(qū)等 6 個園區(qū)， 20xx 年國務(wù)院批復(fù)成為 我 國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)。最新統(tǒng)計目前已有國內(nèi)外 50 多家知名大學和醫(yī)藥研發(fā)機構(gòu)進駐 高新區(qū) ，阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰等近 500 家國內(nèi)外知名企業(yè)先后落戶， 400多項國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的醫(yī)藥創(chuàng)新成果落地申報 ，啟動開發(fā)面積 。 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 還款能力分析 泰州市對 高新區(qū) 實行獨立的財政管理體制，除 上繳省級以上財政 收入外，市本級不集中 高新區(qū) 的分成財力，分成財力全部用于滾動發(fā)展 。借助國家級高新區(qū)的政策優(yōu)勢和省市政府的支持， 高新區(qū) 逐漸成為醫(yī)藥投資的熱土，綜合經(jīng)濟實力不斷增強， 20xx 年 高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破 95億元，增長 11%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破 250億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破