【正文】 將簽訂的協(xié)議（征地協(xié)議、拆 遷補(bǔ)償安置協(xié)議等）報(bào)送市中心，市中心審核批準(zhǔn)后，屬市中心投資部分由市中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶，屬區(qū)中心投資部分 由區(qū)中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶。 。 ； 協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施過程涉及到市級(jí)各委、辦、局的問題； ； ； 。 ； 、完善土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案； 聯(lián)席會(huì)，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 監(jiān)管項(xiàng)目的管理單位，保障項(xiàng)目按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施； ； 。 協(xié)助編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，協(xié)助辦理立項(xiàng)、規(guī) 劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作； ； ； 完成市、區(qū)中心負(fù)責(zé)的工作。 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)，扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 ： ； （暫定 2%）； 。 三、報(bào)告編制依據(jù) 建設(shè)部 2021年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”； 國(guó)家計(jì)委、建委 2021年發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)”； 投資項(xiàng)目可行性研究指南（ 2021年版）； 北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知（京政發(fā) [2021]4號(hào)）； 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 55號(hào)）； 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 11號(hào)）； 北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法（京國(guó)土房管出 [2021]716號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國(guó)土市 [2021]302號(hào)）； 關(guān)于 印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知（京國(guó)土市〔 2021〕 540號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知（京國(guó)土用〔 2021〕 534號(hào)）； 1北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) [2021]32號(hào)）； 1關(guān)于印發(fā)《北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法》的通知（京計(jì)投資字 [2021]1792號(hào)）。 1北京市制定的其他與土地開發(fā)整理相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章； 1規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)； 1《榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) A組團(tuán)普通測(cè)量成果及成果圖》； 1《榆垡 鎮(zhèn)居住區(qū) A組團(tuán)勘測(cè)定界成果及成果圖》； 1編寫人員實(shí)地踏勘資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及其他相關(guān)資料。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析 1．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》的要求 1993 年以來，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃（ 1991 年－2021年）》在指導(dǎo)首都建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2021 年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，北京進(jìn)入了新的重要發(fā)展階段。為緊緊抓住本世紀(jì)前二十年重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，充分利用好城市 發(fā)展的良好機(jī)遇和承辦2021 年夏季奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展確定新的目標(biāo)，開拓新的空間，提供新的支撐條件。 為了適應(yīng)首都現(xiàn)代化建設(shè)的需要， 2021 年 5 月北京市第九次黨代會(huì)提出了修編北京城市總體規(guī)劃的工作任務(wù)，根據(jù) 2021 年國(guó)務(wù)院對(duì)《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》的批示精神，以及 2021年 1月建設(shè)部《請(qǐng)盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函》，特編制《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》。 2021年 1月27 日，國(guó)務(wù)院關(guān) 于北京城市總體規(guī)劃做出了批復(fù) (國(guó)函 [2021]2號(hào) )，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃， 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 %以內(nèi)。其中戶籍人口 1350萬(wàn)人左右，居住半年以上外來人口 450萬(wàn)人左右。 2020年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600萬(wàn)人左右，占全市人口的比例為 90%左右。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，根據(jù)對(duì)城市實(shí)際發(fā)展速度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)， 適時(shí)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布局，積極應(yīng)對(duì)各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、資源與環(huán)境，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展?？紤]到人口流動(dòng)以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按 2021 萬(wàn)人預(yù)留。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》中對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了規(guī)劃， 2020 年，北京市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1650 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 105平方米。其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 778平方公里，人均建設(shè)用地控制在 92平方米；新城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 640平方公里，人 均建設(shè)用地控制在 112平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 212平方公里，人均建設(shè)用地控制在 120平方米以內(nèi)。 《北京城市總體規(guī)劃（ 2021年－ 2020年）》在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 （ 1） 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （ 2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。 （ 3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力， 包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項(xiàng)目的建設(shè)符合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 2．本項(xiàng)目的實(shí)施符合《大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的要求 大興是北京與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀區(qū)域城鎮(zhèn) 協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 北京市域空間發(fā)展格局為大興的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機(jī)遇，大興在北京市域格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸，也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個(gè)職能中心保持了高度緊密的空間協(xié)調(diào)關(guān)系。 《 大興新城規(guī)劃（ 20212020）》對(duì)大興的 城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)，把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實(shí)施帶狀布局，片狀發(fā)展，綠化隔離滲透，宜居宜業(yè) 結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風(fēng)格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （ 1）“中部一體”位于北京南中軸延長(zhǎng)線，是奧運(yùn)文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個(gè)有機(jī)文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚(yáng)區(qū)域。 （ 2）“東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn) 發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 （ 3）“產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要依托，以各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚 集和規(guī)模發(fā)展。 （ 4）“城鎮(zhèn)組團(tuán)”則是分別在南中軸延長(zhǎng)線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形成六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，聚合各類要素和資源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對(duì)集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （ 5）“生態(tài)融合”是指以綠化美化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，融合于道路兩側(cè)和園區(qū)之中，避免城鎮(zhèn)空間的無(wú)序蔓延，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，打造宜居宜業(yè)的新大興。 《 大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的 區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā)展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對(duì)各個(gè)區(qū)域的限制條件、開發(fā)強(qiáng)度、開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實(shí)施分區(qū)域的發(fā)展策略。 （ 1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門 鎮(zhèn)團(tuán)河路以西部分、龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。 （ 2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團(tuán)河以東部分、安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮賢鎮(zhèn)部分等。 （ 3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京 津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。 《大興新城規(guī)劃（ 20212020）》的分區(qū)策略： （ 1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承，是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁，是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機(jī)延續(xù)，必須強(qiáng)調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同時(shí)大幅提高其發(fā)展進(jìn)入門檻，在高水平發(fā)展的基礎(chǔ)上保 護(hù)好生態(tài)空間和團(tuán)河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為特征的文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，以產(chǎn)業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。中部地區(qū)是北京面向未來發(fā)展的重要載體，魏善莊則是這一地區(qū)的核心，負(fù)有帶動(dòng)輻射中部區(qū)域發(fā)展的重要任務(wù)。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng)控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地。 （ 2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是大 興區(qū)兩大人口、產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)之一，中心 城輻射區(qū)域的主要通道。以大興新城為核心，沿京開高速由北向南輻射延伸。在促進(jìn)永定河生態(tài)環(huán)境改善、風(fēng)沙治理、建設(shè)沿河綠化防護(hù)林帶的前提下，積極引導(dǎo)生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚?？臻g上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附近城鎮(zhèn)或中心村聚集。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié)點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設(shè)開始，正是遵循“既發(fā)展經(jīng)濟(jì)又守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng) 一的區(qū)域特色。 榆垡鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)人口為 ，而榆垡新市鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)未來可容納常住人口為 15– 20 萬(wàn)，無(wú)疑將成為化解中心城市人口負(fù)荷過重的重要承載地。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場(chǎng)和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑，將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并最終創(chuàng)造出這里更為“宜居”的自然、社會(huì)、人文環(huán)境。 二、產(chǎn)業(yè)政策分析 1．土地一級(jí)開發(fā)政策 為了規(guī)范土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和 土地利用總體規(guī)劃，確保有計(jì)劃地供應(yīng)土地， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā) [2021]28號(hào)）和《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》（京政發(fā) [2021]6號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，北京市國(guó)土資源局、市發(fā)展和改革委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)共同制定《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》。 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)，是指政府依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 北京市國(guó)土 資源局負(fù)責(zé)北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。 土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。儲(chǔ)備開發(fā)后的土地，按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。 《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法》對(duì)土地一級(jí)開發(fā)主體、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃、開發(fā)實(shí)施方式、開發(fā)程序等做了相應(yīng)的規(guī)定。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在符合《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦 法》的條件下進(jìn)行的，符合北京市土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。 2． 大興 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 《北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告》中對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的主要思路和工作任務(wù)指出： 要以“新北京、新奧運(yùn)”為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在