【正文】 間產(chǎn)生的矛盾， 使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國(guó)最具投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)潛力的項(xiàng)目。 同時(shí)，除中國(guó)外，東亞各國(guó)也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300萬(wàn)老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國(guó)無(wú)疑也是東亞各國(guó)老年人養(yǎng)老的首選地之一。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺(tái)及海外華人華僑希望葉落歸根回國(guó)養(yǎng)老。這些無(wú)疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場(chǎng)，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂(lè)，醫(yī)療 與保健于一體的大型建筑群。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目選址于張家界市城郊天門(mén)山麓桿子坪村，臨近張家界荷花機(jī)場(chǎng)、張羅公路、張家界火車站、張家界中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國(guó)際老年公寓、文化體育長(zhǎng)廊、鬼谷峽戶外運(yùn)動(dòng)基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共 15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積 20萬(wàn) m2，項(xiàng)目總投資 5億元。 項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國(guó)際護(hù)理學(xué)院等），二是國(guó)際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等），三是文化 長(zhǎng)廊（畫(huà)家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動(dòng)基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè) 8 施與輔助設(shè)施。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂(lè)等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家環(huán)境”與“社會(huì)化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會(huì)化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá) 15000 畝，在現(xiàn)階段中國(guó)嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)沒(méi)有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒(méi)有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無(wú)從談起。因此，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，中國(guó)內(nèi)地基本不會(huì)產(chǎn)生有威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 在營(yíng)銷與管理上，本公司參照國(guó)際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來(lái)設(shè)立企業(yè)運(yùn)行與管理模式。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績(jī)與收入掛鉤。在 分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時(shí)又為老年化問(wèn)題困擾的日本和韓國(guó)作為一個(gè)分區(qū)。港澳臺(tái)及東南亞華人社會(huì)作為另一個(gè)分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個(gè)分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。在國(guó)內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國(guó)有企業(yè)、軍工單位、國(guó)家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對(duì)象。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺(tái)合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大影響，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來(lái)短期休養(yǎng)等。 在管理上，針對(duì)村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計(jì)劃。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和員工持股總額在 30%左右。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為 3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國(guó)際老年城一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰 9 園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為 3 年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤(rùn)或銷售收入返還投資方。 在 3 年的項(xiàng)目一期建設(shè)與銷售中，酒 店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計(jì)建筑開(kāi)發(fā)面積為 萬(wàn)平方米，按最低銷售均價(jià)計(jì)算，每平方米銷售均價(jià)為 2760 元，銷售收入為 37250 萬(wàn)，稅前利潤(rùn)為 17950 萬(wàn)。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問(wèn)題已經(jīng)成為了中國(guó)迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會(huì)為海南形象的提升，海南經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供助力，因此，無(wú)論中央政府還是地方政府都將會(huì)大力扶持，可以預(yù)見(jiàn)，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對(duì)較低，目前評(píng)估價(jià)為每畝 15 萬(wàn)元。 3 年后，土地的價(jià)值就將增加到約 億元人民幣。因此， 僅土地增加的價(jià)值這一項(xiàng)，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍， 91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來(lái)看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對(duì)于市場(chǎng)方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場(chǎng)運(yùn)作中最大的風(fēng)險(xiǎn)。為此，我們將積極尋求同國(guó)際國(guó)內(nèi)有實(shí)力的傳播公司合作，尤其加強(qiáng)同媒體的合作，力爭(zhēng)將此類風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中， 60 歲以上老 年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá) 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國(guó)的 %和瑞典的 %。不過(guò)該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國(guó)總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國(guó)”都是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國(guó)家。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字， 2021 年全世界 60 歲以上的老人為 億，占世界人口總數(shù)的 10%。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由 目前的 億人增加到 億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?20%增加到 33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的 億人猛增到 億人，占總?cè)?10 口的比例將由目前的 8%增加到 19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的 3個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。 表一 世界 60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2021 2021 全世界 發(fā)達(dá)地區(qū) 發(fā)展中國(guó)家 中 國(guó) 資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心 二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 國(guó)內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展 環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1995 年我國(guó)共有家庭 32208 萬(wàn)戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬(wàn)戶。民政部等 14 個(gè)部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到 26萬(wàn)個(gè)， 85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒(méi)有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期 3 年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來(lái)的 510 年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。 我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一， 1999 年成為老年型的 11 國(guó)家。 20 世紀(jì) 80 年代以來(lái)， 60 歲以上的老年人口平均每年以 3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是， 80 歲以上高齡老人已高達(dá) 1100 萬(wàn)，并以年均 5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉， 60 歲以上的老年人口將達(dá)到 億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的 36%，占世界老年人口總數(shù)的 %。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 從老齡化的過(guò)程來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家是自然老齡化 ，而我國(guó)則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個(gè)階段： 第一階段：過(guò)渡階段 1982 年 ─ 2021 年 60 歲以上老年人口由 7664 萬(wàn)增長(zhǎng)到 億，占總?cè)丝诘谋戎赜?％增長(zhǎng)到 ％。 2021 年比 1982 年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以％的速度遞增，大大快