東方塞納策劃方案-文庫吧
2025-04-11 08:19 本頁面
【正文】 150 平方米降至 125 平方米。合理面積 二房、三房市場消化平穩(wěn)，大面積物業(yè)全面滯銷。 ? 周邊已建個案的情況 根據(jù)我們的調(diào)查，本項目周邊已建個案基本全部消化，比如遠點的江中花園銷售率已達 70%以上，廬山花園銷售率已達 80%左右（不包括商住樓）金邊瑞香苑銷售已達 90%。近一點，如御錦城、曙光小區(qū)、洪都新村在前幾年銷售完畢，目前這些樓盤的出租率都很高。 區(qū)域潛在競爭個案分析 潛在項目 項目概況 ： 位于解放路 298 號（原江西南光儀表有限公司廠區(qū)用地），占地面積：415 畝；規(guī)劃用途：居住、商業(yè)金融、綠地；綠地率 ≥ 40%。容積率：住宅 ≤ (含高層 )；商業(yè) ≤ ；建筑密度：住宅 ≤ 25%，商業(yè) ≤ 35%；住宅、商業(yè)金融、公共綠地按 45%： 40%： 15%規(guī)劃；該地塊拍賣低價為 90 萬元 /畝，保留家 100 萬元 /畝。 潛在項目 項目概況： 位于解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國藥廠生產(chǎn)用地）；占地 4 面積： 畝；規(guī)劃用途：居住商業(yè)金融、綠地；容積率：住宅≤ ；建筑密度：≤ 28%；綠地率：≥ 35%；住宅、商業(yè)、金融用地按 60%： 40%的控制；排漬道兩側(cè)各 10 米綠化帶無償提供為城市綠地；底價： 110 萬元 /畝，成交價：218 萬元 /畝；開發(fā)商：臺洲市洪 冠房地產(chǎn)開發(fā)公司 潛在項目 項目概況： 項目位于洪都大道以東，北京路以北；面積： 158 畝，（其中公建 45 畝，住宅 畝）；成交價： 168 萬元 /畝；高新能源公司拍得。本項目目前處于項目規(guī)劃、設(shè)計、定位階段。 潛在項目 項目概況： 項目位于三波電機廠；面積： 70 畝左右；由江西三星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)；本項目現(xiàn)在處在洽談階段。 4）項目競爭對比分析 a．產(chǎn)品對比分析。該區(qū)域內(nèi)主要未建個案以多層為主小高層，高層為附、別墅酒店式公寓為補充的綜合性競爭市場。競爭面比較復雜，個性化產(chǎn)品特征將使本案成為市場亮點 。 b．價格對經(jīng)分析。本項目周邊目前并無實質(zhì)性競爭個案，潛在個案（ 2002年已出讓的九塊土地），根據(jù)成本定價法，其價格 2300—— 3000 元 /平方米，若在同等品質(zhì)下，如果本案價格定位上比較準確將擁有一定性價比優(yōu)勢。 c．規(guī)模規(guī)劃對比分析。本案所處區(qū)域，無論是已存?zhèn)€案，還是未建個案，其開發(fā)規(guī)模均在 10 萬平方米左右，低于本案。本案預(yù)計總建筑面積為 15萬平方米，開發(fā)規(guī)模并不在市場擁有統(tǒng)治地位，但托本案地形方正的優(yōu)勢在建 5 筑規(guī)劃設(shè)計方面，擁有較大的發(fā)展空間。 d．銷售預(yù)測對比分析。鑒于本案的項目定位和價格定位比較適合 當前的市場需求，多層的市場空缺較大，若把握好上市時機將在區(qū)域中取得良好業(yè)績，小高層面臨全市競爭態(tài)勢市場不容樂觀，必須利用全案優(yōu)勢進行促銷，同時必須注意其價格定位和異化產(chǎn)品定位。 e．本項目未來競爭態(tài)勢。在當今瞬息萬變的市場經(jīng)濟時代，已經(jīng)不像過去的“大魚吃小魚”，而是“快魚吃慢魚”。在眾多的板塊中，今年光紅谷灘板塊就有 12 個項目面市；相對其他區(qū)域，本區(qū)域樓盤目前上市供應(yīng)量較少，但在不久的將來環(huán)青山湖區(qū)域，沿玉帶河區(qū)域、解放路區(qū)域都將涌現(xiàn)大量的競爭
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