【正文】 建 設指標 占地面積 平方米 7100 征地 8400 平 方 米， 綠 化1300 平 方米 覆蓋率 ％ 43. 56 容積率 ％ 537 7 總投資 萬元 52698. 73 含建設期利息 萬元 建設投資 萬元 含建設期利息 萬元 流動資金 萬元 550. 56 8 注 冊資本 萬元 中方出資 萬元 0 提供廠地，批準文件占注冊資本 100％ 港方出資 萬元 12211. 00 9 萬 元營業(yè)收入占用建設投資 元 /萬元 10 平均總產(chǎn)值（營業(yè)收入） 萬元 29787. 92 計算期內(nèi)年均現(xiàn)價 11 全 員 勞 動生產(chǎn)率 元 /人 計 算 期內(nèi)年均現(xiàn)價 12 年 均 營業(yè)成本 萬元 13 年 均 毛利潤（利潤總額） 萬元 11571. 47 14 年 均 營業(yè)稅金及附件 萬元 1638. 34 15 年 均 所得稅 萬元 3818. 59 16 全 投 資財務內(nèi)部收益率（稅后） ％ 17. 67 合 作 企業(yè) 17 全 投 資財務凈現(xiàn)值（ Ic＝ 12％） 萬元 合 作企業(yè) 18 全 投 資靜態(tài)投資回收期 年 7. 18 含 建 設期 3 年 19 借 款 償還期 年 5. 41 含 建設期 3 年 20 盈 虧 平衡點（ BEP） ％ 52. 56 第 4 年 21 負 債 與資本平率 ％ 29. 28 第 4 年 22 流 動 比率 ％ 207. 17 第 4 年 23 速 動 比率 ％ 120. 57 第 4 年 1. 綜 合評價 通過本項目的實施，可為 A 省在北京市提供一個集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能于一體的配套齊全的綜合性大廈，其建筑功能是滿 足 要求的。它的建設對促進 A 省改革開放和經(jīng)濟建設將起到重要作用。 本項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 ％，靜態(tài)投資回收期（含建設期3 年）為 年，財務凈現(xiàn)值（ Ic=12％）為 萬元， 港方合作者財務內(nèi)部收益率為 ％，財務凈現(xiàn)值（ Ic=12％）為 萬元。中方合作者之一北京 公司在完成項目的立項，可行性研究、規(guī)劃、建設報批手續(xù)，并取得了合法批文批文等責任后，一次性獲得 700 萬元人民幣；另一中方合作者北京 廠在履行責任后，即在合同正式批準后的四個月內(nèi)完成拆遷工程，保證建設用地范圍內(nèi)的供水、供電、排污、供暖等市政設施正常運行狀態(tài)，和向香港 有限公司提供一套完整的用地范圍內(nèi)的地上、下原有建筑與各種管線的圖紙資料等責任后一次性獲得 6094 萬元人民幣。香港 有限公 司則獨立享受合作公司的全部利潤并承擔合作公司的虧損?；セ莼ダ?，各方均獲 得 了應得的效益或對合作公司的支配權。 本項目實施后，可安置 634 人就業(yè)，并可每年為 A 省地北京提供一個集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、餐飲、娛樂等多功能為一體的配套齊全的綜合性大廈，成為展示 A 省國民經(jīng)濟發(fā)展的 窗口 ，經(jīng)此為基礎，加強 A 省與北京地經(jīng)濟、科技、文化等各方面的交流，增進 A 省與國際內(nèi)的交流與合作，促進 經(jīng) 濟的健康發(fā)展。 綜 上 所述，此項目是可行的。 2. 社 會 和市場調查與需求預測 2. 1 社會 調查 A 省地處首都北京周圍，地理位置十分優(yōu)越。利用地緣優(yōu)勢，增進國際國內(nèi)交往，加快經(jīng)濟發(fā)展，是 A 省得天獨厚的有利條件。改革開放以來特別是近幾年來，隨首省委、省政府制定 兩環(huán) 開放帶動戰(zhàn)略的貫徹實施， A 省對內(nèi)對外開放的經(jīng)濟建設得到了很大發(fā)展。 1996 年下半年來，地兩省、市高層領導互訪的推動下， A 省市縣與北京地區(qū)的經(jīng)濟技術合作日益增多，正在開始形成多層次、全方位、多渠道相互開放的格局。這有利于更好地吸納北京經(jīng)濟、科技、文化等多方面的輻射，盡快實現(xiàn)建設經(jīng)濟強省的目標。 省人民政府駐北京辦事處是 A 省在 京的 窗口 ，是 AI 省向北京開放的前沿陣地，為充分發(fā)揮 窗口 和橋梁的作用， A 省人民政府駐北京辦事處堅持 深化改革、強化管理、優(yōu)化服務 的指導思想，積極轉軌變型，發(fā)揮綜合功能，立足為建設經(jīng)濟強省提供優(yōu)質服務，取得了一定的成績。但是，與省委、省政府加快對內(nèi)外開放的總體部署和要求相比，差距還很大。除主觀原因外，從客觀上講，主要是基礎設施落后，對內(nèi)外接待標準檔次低，對外競爭實力不強。為適應新形勢，加強與首都各界乃至以北京為基地加強對外聯(lián)系，促進 A 省經(jīng)濟發(fā)展，應抓住當前 A 省對外開放的大格局已經(jīng)形成，北京市房地產(chǎn)價格 較低的有利時機，委托北京 發(fā)展有限公司，盡快在京建設 B 大廈。其重要意義體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，是擴大招商引資的需要。隨著 A 省對外開放的發(fā)展，全省性的和各市縣在京組織的招商引資活動越來越多，規(guī)格和標準都在提高。 B39。飯店每年平均接待各種會議達到 50 多次。是 A 省及一些市縣在京開展招商引資、公關聯(lián)誼的重要場所。但由于場地狹小，門前沒有停車場，會議廳（室）數(shù)量少，標準低，已影響到 A 省對外開放、招商引資的效果。目前， A 省駐京機構是全國各省數(shù)量最多的。據(jù)統(tǒng)計，省直廳局 21 個， 230多人，市（地） 7 個，縣（市） 36 個， 2120 人，大型企業(yè)及集團 9 個， 370人，其他小企業(yè)及各種類型的辦事處 67 家， 1390 人。這些單位的接待設施多數(shù)比較簡陋、分散，形不成規(guī)模和聯(lián)合對外的整體實力，建設本項目有利于改變這種狀況。第二，是提高接待工作質量、增強服務功能的需要。 A 省人民政府駐北京辦事處所屬的 B39。飯店始建于 1983 年，并于 1989 年改建，當時設計都只是一般招待所水平，規(guī)模小、床位少、檔次低、設備陳舊老化、服務功能不全。近幾年，雖然靠自我積累進行了裝修改造，但由于只有 500多張床位，年出租率平均已達 85％以上，遠遠不適應接待工作形勢發(fā)展 的需要。加快建設本項目，使 A 省在首都有一個標準和檔次較高的接待場所，已成為形勢發(fā)展的客觀需要。第三，是開拓北京市場，增大 A 省商品在北京市場份額的需要。最近幾年，許多省都在謀劃建設具有本省特爭的大型商業(yè)貿(mào)易活動場所，作為本省商品進入北京市場的基地。 A 省雖環(huán)繞北京，與北京的往來最為密切，但到目前為止，還沒有一處展示 A 小商品的綜合場所，不能集中開展一些大型展銷活動。因而，形不能占領北京市場的全力，許多產(chǎn)品還開北京市場。建立一處綜合性的多功能 大廈，作為展示 A 省商品的 窗口 ，有利于開拓北京市場，提高 A 省商品在北 京市場的占有率，促進產(chǎn)品結構的調整。第四，是樹立 A 省形象的需要。 A 省是京畿大省，是進出北京的門戶。每年省、市級舉辦各種形式的招商及經(jīng)貿(mào)活動平次達 33 次， 2. 6 萬多人，縣及企業(yè)集團 71 次， 萬多人，省政府及行業(yè)在京舉辦各種會議 30多次， 1700 多人，面對這種狀況，能還在首都有一個有影響的重要活動場所，對樹立本省形象至關重要。目前，一些沿海省份和部門內(nèi)陸大省都相繼在北京建立了大廈。如四川、江蘇、廣東、山東、山西、安徽、河南、吉林等省都 先 后 建設 了 檔次 和標 準 較高 的 多功 能 大廈 ， 其中 四 川大 廈總 建 筑面 積 達 萬平 方米，河南、安徽、吉林、山東大廈都在 4 萬平方米以上。還有一些 省 ，如：遼寧、黑龍江等也都在謀劃和籌建大廈。 2. 2 市 場 需求預測 2. 賓 館服務預測 據(jù)北京市旅游事業(yè)管理局提供的《北京旅游業(yè) 九五 發(fā)展計劃和 2020 年遠景目標》稱：北京旅游業(yè)發(fā)展的總體目標是：到 21 世紀中葉，建成能體現(xiàn)當代社會主義中國風貌和東方文明特色的世界級旅游城市。根據(jù)首都城市性質和經(jīng)濟發(fā)展的總要求，進上步鞏固和加強旅游業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的支柱地位，不斷壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，增強經(jīng)濟實力，提高行業(yè)整體素質，在 北京實現(xiàn)現(xiàn)代化國際城市建設中發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的先導作用。為此，要進一步完善旅游接待設施，提高服務質量，為到 2020 年把北京建成亞太地區(qū)旅游中心城市之一和具有東方特色的世界旅游名城奠定基礎。鑒于目前北京已不再審批低次飯店賓館，報批的飯店以三、四星為主（北京 B 大廈是 1994 年經(jīng)北京市計委和 A 省計委共同立項批準的四星級涉外飯店，近幾年不會再批這樣的項目）。 九五 期間，北京旅游涉外飯店的的建設速度控制在每年新增 1000 間客房，五年新增5000 間，年均增長速度為 ％。預計在 20012020 年間，北京海外游客（含港澳臺 ）年均增長率保持在 3％左右，收入年均長 8％左右。按照目前控制的客 房 年均增長速度已遠不適應旅游發(fā)展的需要。 據(jù) 調 查，北京主要賓館飯店的客房租金情況見下表 飯 店 名 稱 /項目 單 人 間 雙 人 間 三 人 間 豪 華 間 套房 豪 華 套房 總 統(tǒng)套房 長 富 宮飯店 110 120 130 110 200 250 400 中 國 大飯店 150 150 250 330 500 800 1000 北 京 貴賓樓飯店 60 150 160 260 400 京 廣 中心 120 120 160 360 450 700 1000 昆 侖 飯店 110 110 130 220 300 1000 北 京 香格里拉飯店 130 150 180 300 510 800 王 府 飯店 75 150 180 200 200 310 400 1800 2000 長城 飯店 70 75 150 90 160 160 195 400 580 800 北 京 五洲大酒店 80 90 150 170 230 北 京 國際飯店 105 115 198 600 首 都 賓館 110 230 330 2000 北 京 京倫飯店 55 98 100 150 180 300 建 國 飯店 80 115 215 215 北 京 和平飯店 65 9