【正文】 銷售人員準(zhǔn)備（確定銷售人員、銷售人員培訓(xùn)、銷售人員現(xiàn)場(chǎng)演示） 5） 銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備（售樓處、樣板房、形象墻、圍墻裝修、施工環(huán)境、 沙盤 模型、廣告牌燈箱、 橫幅、 導(dǎo)示牌、彩旗） 總體推廣策略 整合項(xiàng)目推廣主要體現(xiàn)本案 “共享時(shí)尚人生 ”之高貴住宅品質(zhì) ，“引領(lǐng)城市繁華”之濃烈商業(yè)氣息， 通過廣告、 SP 活動(dòng)共同組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 傳播確立形象，從 而推動(dòng)各期物業(yè)的發(fā)售。 1）住宅方面： 由于弋陽區(qū)域的特性，消費(fèi)者在對(duì)樓盤的認(rèn)知方面不同于城市居民，地域小、受眾面單一、競(jìng)爭(zhēng)樓盤少、人流集中，樓盤不用過多的宣傳就可傳播開來，我司認(rèn)為本項(xiàng)目在弋陽本地的宣傳推廣將根據(jù)當(dāng)?shù)氐娜宋奶匦裕l(fā)揮以點(diǎn)帶面、流水帶沙的效果。主要通過下列途徑： A、利用主要節(jié)假日（人流集中、外出人員返鄉(xiāng)） B、主要媒體（弋陽電視臺(tái)、發(fā)放中郵 DM） C、主要區(qū)域重點(diǎn)宣傳（戶外廣告、橫幅） D、結(jié)合推式營銷策略（利用銷售人員的人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)營銷） E、 SP、 PR 活動(dòng) 根據(jù)工程進(jìn)度和銷售節(jié) 奏，適時(shí)投放媒體。 2）商業(yè)物業(yè)方面 推廣策略： 根據(jù)弋陽當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的銷售特點(diǎn)，浙江溫臺(tái)等地區(qū)的投資客戶將是本項(xiàng)目的主要客源，因此浙江溫州、臺(tái)州、衢州等地區(qū)將是本項(xiàng)目宣傳的重點(diǎn)。建議在上述地區(qū)設(shè)立代理點(diǎn)， 臺(tái)州：在臺(tái)州房產(chǎn)超市設(shè)立代理點(diǎn)，以臺(tái)州晚報(bào)、臺(tái)州商報(bào)作為主力宣傳媒體?？紤]結(jié)合 DM。 溫州：以溫州晚報(bào)作為代理點(diǎn)，溫州晚報(bào)作為主力宣傳媒體。 義烏：義烏日?qǐng)?bào)適時(shí)投放。 泉州：泉州晚報(bào)、晉江日?qǐng)?bào)等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體銷售策略 1） 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議 分區(qū)銷售：建議 E、 F 組團(tuán)即先發(fā)售，其中以 兩組團(tuán)中的較差房源先發(fā)售，例如沿街（沿楊橋路）兩邊的房源。其中 F 組團(tuán)多一些。 2）價(jià)格策略 （ 1） 價(jià)格均價(jià)建議不高于 828 元 /M2（沿江Ｃ組團(tuán)江景房除外），起價(jià)為 758 元 /平方米。 （ 2） 價(jià)格根據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差 （ 3） 拿出數(shù)套最低層、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告，以低 均價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。 （ 4） 價(jià)格擬定實(shí)行 “ 低開 高 走 ” 策略，先以較低價(jià)入市，再根據(jù)銷售情況 、工程進(jìn)度、市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 調(diào)整價(jià)格。如銷售情況好，則微升 。 3）推量計(jì)劃 本項(xiàng)目的住宅總戶數(shù)達(dá)到 376 戶，總量較大，因此在推量上必 須有一定的比例，使客戶有足夠的挑選余地，又會(huì)產(chǎn)生一定的緊迫感，同時(shí)亦保證價(jià)格在一定程度的上漲空間，因此我司建議分批推出，第一次推廣控制在 100 套（ 25%左右），第二次推廣控制在 190 套（約 50%），第三次推廣為 86套。 商鋪方面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 加推建議： 考慮樓盤的去化速度和資金的盡快回籠，當(dāng)遇到下列兩種情況時(shí)，我們建議在推量上可適當(dāng)加推。 （１）月底的銷售月報(bào)表顯示洽談客戶與成交客戶的比例在 8：1 （２）每階段的推量中銷售率達(dá)到 60%以上。 考慮利潤的最大化，銷售應(yīng)配合廣告、漲價(jià)和折扣等營銷措施對(duì)銷售速度進(jìn)行控制，使其 能保持較為有利的銷售節(jié)奏，最終實(shí)現(xiàn)樓盤高均價(jià)和快速消化的目的。 4）折扣方式及付款建議 （ 1）一次性付款 開盤后折扣為 98折；預(yù)付相應(yīng)的定金；一周內(nèi)正式簽定合同；簽合同之日付清房款的 90%。 （ 2）按揭付款： 開盤后折扣價(jià)為 99 折；預(yù)付相應(yīng)的定金；一周內(nèi)正式簽定合同，簽合同之日付清首付款并辦理按揭手續(xù)。 推廣階段的劃分及主要內(nèi)容 經(jīng)過前期的市場(chǎng)預(yù)熱， 確立 濱江時(shí)代廣場(chǎng)的市場(chǎng) 形象，開始進(jìn)行項(xiàng)目整合傳播推廣 ， 根據(jù)項(xiàng)目的推廣 及工程 進(jìn)度，暫分為以下階段，各自主要內(nèi)容如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1） 市場(chǎng)預(yù)熱 期 （ 前期造勢(shì) ） 主要任務(wù) ： 突出開發(fā)商的品牌，宣傳項(xiàng)目的發(fā)展方向、市場(chǎng)定位及主題包裝理念 ，在市場(chǎng)上達(dá)到一定的知名度，樹立項(xiàng)目形象。 推廣策略： 廣告策略主要是整個(gè)項(xiàng)目的形象推廣，不涉及到項(xiàng)目的具體情況，主要是讓客戶知道整個(gè)項(xiàng)目的主題概念 、 主要倡導(dǎo)的生活方式 、商業(yè)氛圍和發(fā)展前景 ，這是整個(gè)樓盤的檔次、定位的最重要的階段。 該階段需要進(jìn)行售樓處、樓書的設(shè)計(jì)及樣板房的制作，并包括適量的廣告推廣，此階段工作的重要目的就是讓消費(fèi)者大眾接受項(xiàng)目的主題。作到 “ 家喻戶曉 ” 銷售策略： 該階段一般不具備銷售條件，但需發(fā)布銷售信息吸引客戶等待 。 面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，提前預(yù)銷，可分流競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的部分客 源。 為了在開盤時(shí)達(dá)到開門紅，先行在市場(chǎng)上建立一定的