三亞山海天策劃方案-文庫吧
2025-02-22 22:55 本頁面
【正文】 成熟，目前銷售并不理想，尚需經(jīng)歷2023年的預(yù)熱 山海 灣 ? 位于距 項 目 較 近的南邊 海域，以 別 墅和 4棟高 層 公寓 為 主，公寓 現(xiàn)正 報 建， 06年下半年推出， 將對項 目形成沖 擊 ? 別 墅 區(qū) 水景 設(shè)計 及建筑 設(shè)計 由新加坡公司擔(dān) 綱 ， 較為細(xì) 致新 穎 ，簡約 的南 國風(fēng) 情 設(shè)計 優(yōu)勢 ：一 線 海景，私密性好 劣 勢 ： 樓盤 周 邊環(huán) 境 較 差，配套 尚 不成熟，交通不太方便 公寓 競爭 分析之大 東 海篇 大 東 海 金陵海景花 園 ? 離本 項 目最近，物 業(yè)類 型 也相似 (四星 級 酒店金陵度假村配套 ) ? 120套 ㎡的一房 單位 120套 ㎡二房 單 位、120套 ㎡二房 單 位 ? 戶 型 設(shè)計 上突出大 陽 臺大面 寬 等 觀 景需求 ? 海景房 約 占 84% ? 海景房 銷 售 狀況 良好 公寓 競爭 分析之大 東 海篇 樓盤名稱 建筑面積 (m2) 樓盤規(guī) 模 戶 型 價格 競爭 程度分析 時 代海岸 527000 7棟 高 層 住宅 (2729層 )，已建 3棟 ； 1棟 19層 公寓 規(guī)劃別 墅 約 50棟 高 層 住宅 1*2 6872 82戶 2*2 93101 224戶 3*2 108129 52戶 退臺（ 35房） 152267 10戶 公寓 1*1 1*2 2*2躍 式 2*2復(fù) 式 高 層 均價 5200 公寓精裝修60007500 均價 6700， 10樓 6800起可看海景 ★★ 公寓 競爭 分析之市 區(qū) 篇 ? 時 代海岸作 為舊 城改造的大 盤項 目，自建配套比 較齊 全，有超五 星 級 酒店 (07年建 )作 為 配套，目前 時 代影城、酒 吧風(fēng) 情街、健康 城 業(yè) 已竣工，在三 亞 市 區(qū) 有一定的品牌效 應(yīng) ? 2023年推出占地 250畝 的 別 墅 項 目－－“水居巷” ? 相 對 劣 勢 ：非一 線 海景，主要 賣 點(diǎn) 為園 景、河景及其便利配套 公寓 競爭 分析之 亞龍灣 篇 樓盤 名 稱 占地面 積(m2) 建筑面 積(m2) 樓盤規(guī) 模 價格 (元 /m2) 競爭 程度分析 申 亞 翡翠谷 58,029 N/A 2棟 8層 公寓 15棟單 體 別 墅 公寓起價 7800，均價8900 ★★★ 虹霞嶺俱 樂 部 374,854 130,000 120棟獨(dú) 立 別 墅，10001300個公寓 (高 7層 )及連 排 別 墅 單 元 公寓均價 8000 ★★★ 2023年， 亞龍灣 增加 環(huán)線 旅游 雙層 巴士； 2023年， 亞龍灣華 宇商 業(yè) 街年底 試營業(yè) ， 區(qū) 域配套及旅游 環(huán) 境 極 大改善； 2023年，虹霞嶺俱 樂 部 經(jīng)過規(guī)劃調(diào) 整，年底 開 始建， 2023年下半年 開盤 。 樓盤 名 稱 樓盤規(guī) 模 戶 型 價格 (元 /m2) 擎天半 島濱 海 國際 公寓 一 棟 30層 高 , 樓 高 100米 , 15層 配套 設(shè) 施 ,610層 酒 店 ,630層 主 樓 104套全海景豪宅 ㎡ 12戶 ㎡ 44戶 ㎡ 48戶 650020230 陽 光棕 櫚灣 4棟單 體 別 墅、 3棟 公寓 樓 公寓共 140戶 ， 主力 戶 型 86㎡左右 兩 室 兩廳 三房 130150㎡ , 躍層 127210㎡ , 均價 8000 別 墅未定價 嘉和海景 國際 公 館 8棟別 墅和 1棟 13層 公寓 公寓大 戶 型， 145366㎡ 公寓精裝修 790010000 瀛寰度假公 館 多 層 (2至 8層 )度假公寓、度 假 別 墅 標(biāo) 準(zhǔn) 間 4250㎡ 2*2+入 戶 花 園 ㎡ 3*2+入 戶 花 園 ㎡ 均價 9000(精裝修 ) 大 衛(wèi)傳 奇 一 棟 12層 小高 層 公寓、 兩棟 會館 式 風(fēng) 情 別 墅 50㎡、 70㎡一房、 90㎡二房 公寓精裝修 800010000 公寓 競爭 分析之三 亞灣 篇 三 亞灣 的 樓盤 以 2萬 3萬平米的小 盤為 主，零星 開發(fā) ，依托椰 夢長廊和 優(yōu) 美的海岸 線 取得不 錯 的 銷 售 業(yè)績 ，但未形成 統(tǒng) 一的片 區(qū) 文化，樓盤質(zhì) 素良莠不 齊 。 三 亞灣 一 線 精裝修海景公寓 800010000元 /㎡ 在售 樓盤 多位于海坡 開發(fā)區(qū) ，離三 亞 市 區(qū)較遠(yuǎn) ，配套不完善 公寓 競爭 分析之三 亞灣 篇 樓盤 名 稱 占地面 積(m2) 建筑面 積(m2) 樓盤規(guī) 模 價格 (元 /m2) 天域度假酒店 97,115 67,000 每 棟 89層 ,400套， 對外 銷 售 200套 以套 內(nèi) 面 積計 2023040000海景房 30000起 華 宇皇冠假日酒店 133,400 100,000 3棟 461套五星 級產(chǎn)權(quán) 酒店， 對 外 銷 售 兩 百套 產(chǎn)權(quán) 酒店精裝修 1202315000 競爭研 究 產(chǎn)權(quán) 式酒店以 單 套面 積 相 對較 小，精裝修，面向投 資 及短時 渡假，高端酒店品牌管理支撐， 銷 售價格 較 高 。 競爭研 究 結(jié) 論 ?項目所面臨的競爭來源于國內(nèi)類似項目的競爭，而最主要的競爭是三亞灣、亞龍灣、及項目所在的大東海擁有同類資源的項目的競爭。 ?酒店式公寓在面 臨 相同 概 念 產(chǎn) 品 競爭 之外，高端住宅公寓也以其高的居住 環(huán) 境和品 質(zhì)對 于 購買 群有分流作用，產(chǎn)權(quán) 式酒店 對 于市 場 也 并 非陌生。 ?因此，如果 項 目要在市 場 中 脫穎 而出， 并 依托稀缺海景 資 源價 值獲 得高的市 場 回 報 ，就需要 樹 立市 場領(lǐng)導(dǎo) 者的 獨(dú) 特形象， 從 而 與眾 多的 競爭對 手形成差 異 。 戰(zhàn) 略 實(shí)施 —— 如何超越 競爭 戰(zhàn) 略目 標(biāo) 山海天品牌升 級 利 潤 最大化 ? 政府 規(guī)劃 ， 區(qū) 域前景看好： 長約 10公里的鹿回 頭 海景大道 ?經(jīng)濟(jì)發(fā) 展富裕 階層 的崛起，度假及置 業(yè) 意 識 加強(qiáng) ? 類 似 產(chǎn) 品在全 國 各地的 開發(fā)對 于客 戶 的分流 ? 島內(nèi) 具有海景 資 源的同 類 或類 似 產(chǎn) 品的 競爭
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