【正文】 臨近高速路，噪音污染2~5 5587平公館 樓間景觀 受前部樓體遮擋，樓間距略大 臨近 8號路，有噪音 13 55/88/114平公館 健怡公園 13受 14遮擋9號相對開闊 13臨近高速23 70/110平公館 規(guī)劃學校 前部無遮擋 —— 12 76/120平公館 別墅區(qū)景觀 前部無遮擋 —— 11 76/87/110平公館 加菲樂園 /韻律天地 開闊樓間距 ——6~7/10~11核心組團 8/12 23 2~5 9/13 14~172023年四階段設定階段 出貨期 政策影響淡季 出貨期 季節(jié)性淡季時間 3~6月 7~8月 9~10月 11~12月特點 上半年主要銷售期，政策可能未推出，市場經過季節(jié)淡季，有需求空間市場可能因為政策而出現淡季政策作用衰減，市場回暖，被制止需求得到釋放常規(guī)市場淡季任務 6億 6億 5億 3億推案 產品： 2 8/16/7/9/ 2~5產品： 9/1 14~1二期相對低值貨源 產品：二期中高價值產品 產品：二期低值貨源 6萬平貨值：約 8億 貨值：約 8億 貨值：約 6億 貨值：約 4億套數： 1179 套數：約 1100 套數： 1100套 套數：約 700理由：① 高值產品先去化，用時間換銷售量② 優(yōu)勢產品拉升客戶價格認知理由：人為造成的價格反差，呼應市場變化利用競爭對手遲疑快速去化理由：市場回暖，需求需要釋放，項目銷售勢頭火熱可順勢推出高值房源理由：熱銷期后，通過低值房源再次價格俯沖，形成高值低價形象快速去化【策略分解：定位策略】第二部分 策略制定策略制定：客戶策略目前蓄水客戶區(qū)域性特征明顯，居住或工作在開發(fā)區(qū)的客戶占項目蓄水客戶的 70%左右，其他區(qū)域客戶較分散，區(qū)域外市場吸納不足。　 工作地 總計居住地 　 開發(fā)區(qū) 中西沙三區(qū) 甘區(qū) 高新園區(qū) 金州 旅順 北三市 東三省 外省市開發(fā)區(qū) % % % % % % % % % %中西沙三區(qū) % % % % % % % 　 % %甘區(qū) % % % % % 　 % 　 % %高新園區(qū) 　 　 　 % % 　 　 　 　 %金州 % % 　 　 % 　 　 　 　 %旅順 % 　 　 　 　 % 　 　 　 %北三市 　 　 　 　 % 　 % % 　 %東三省 　 　 　 　 % 　 　 % % %外省市 　 　 　 　 　 　 　 　 % %總計 % % % % % % % % % 　一期蓄水客戶屬地分析【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定客戶群為區(qū)域產業(yè)人群及政府公務員及行業(yè)內人士【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定2023年時代城客戶群構成主力客源 補充客源 重點客源遠洋老客戶群 一期未夠客戶大連市內客群 東三省客群開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層項目周邊工業(yè)區(qū)藍領開發(fā)區(qū)政府 /事業(yè)單位領導 周邊老社區(qū)居民2023年四階段設定階段 出貨期 政策影響淡季 出貨期 季節(jié)性淡季時間 3~6月 7~8月 9~10月 11~12月特點 上半年主要銷售期，政策可能未推出 ，市場經過季節(jié)淡季，有需求空間 市場可能因為政策而出 現淡季 政策作用衰減，市場回暖 ，被制止需求得到釋放 常規(guī)市場淡季任務 6億 6億 5億 3億推案 產品： 2 8/1 6/7/9/2~5產品： 9/1 14~1二期相對低值貨源 平產品：二期中高價值產品產品：二期低值貨源 6萬平貨值：約 8億 貨值：約 8億 貨值：約 6億 貨值：約 4億套數： 1179 套數：約 1100 套數： 1100套 套數：約 700理由：① 高值產品先去化，用時間換銷售量② 優(yōu)勢產品拉升客戶價格認知理由：人為造成的價格反差，呼應市場變化利用競爭對手遲疑快速去化理由：市場回暖，需求需要釋放，項目銷售勢頭火熱可順勢推出高值房源理由：熱銷期后，通過低值房源再次價格俯沖，形成高值低價形象快速去化針對客群 開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層 /企業(yè)技術骨干 /事業(yè)單位中高層 /公務員 /一期未購客戶 /遠洋老客戶工業(yè)園藍領 /區(qū)域剛需 /周邊老社區(qū)換房或改善居住 /大連 /東三省投資客開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層 /企業(yè)技術骨干 /事業(yè)單位中高層 /公務員 /遠洋老客戶工業(yè)園藍領 /區(qū)域剛需 /周邊老社區(qū)換房或改善居住/大連 /東三省投資客【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定策略制定：推廣策略【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定一期客戶認知途徑分析通過活動，項目成功樹立城市影響力 ,形成良好的口配效應老業(yè)主的深度挖掘及介紹有效而 “ 省力 ”新媒體的使用上網絡作用明顯第二部分 策略制定線下為主 線上為輔線下蓄客 線上拉升形象和深層次闡述賣點上半年無現場靠大活動，下半年有現場靠體驗[全年推廣基調]【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定【策略分解：推廣策略】上半年創(chuàng)造一個怎樣的蓄水引擎活動？2023年，遠洋時代城啟動活動 ——“ 走進時代城 ” 系列歌會216。成功借鑒點：多次路演 +大型晚會216。目的：樹立項目形象，擴大項目影響力，盡量多的蓄水2023年，遠洋時代城啟動活動活動的目的增加到訪量，為蓄水提供幫助樹立項目中端市場領導者形象，為項目價格提升提供感性的依據2023年的啟動活動不單單是一個蓄水引擎，更是項目形象進化、價格成長的支撐點第二部分 策略制定【策略分解：推廣策略】活動方向大型活動 +大眾娛樂事件 +客戶參與度高啟動活動方案一：大連 “時代達人秀 ”活動創(chuàng)意點：類似于中國 “達人秀 ”的系列活動；親民化 +奇特操作過程：名人表演 +群眾參與 +電視直播 +平面炒作 +網絡投票地點選擇：安盛內場 +開發(fā)區(qū)大劇院（或者大型活動場地）內容說明：前期宣傳，（ 4月）電視媒體 +平面 +廣播 +網絡將活動形式及活動內容公布；有想參加的民間達人可以到遠洋時代城售樓處或廣電中心報名；每期達人可獲得達人夢想（要求上線不超過 20230元，如果超過則提供 20230元現金）活動高潮期， 5月中旬開始，在開發(fā)區(qū)安盛內進行路演表演，白天是群眾達人表演，每周兩次； 8月第 4周進行大型達人晚會，選出大連達人。后活動時期， 9月下旬 ~10月底，每周末要求之前每期的達人到遠洋時代城售樓處進行表演并傳授簡單技藝。第二部分 策略制定【策略分解：推廣策略】啟動活動方案二：《非誠勿擾》嘉賓征集活動活動創(chuàng)意點：引入當下最為流行的娛樂節(jié)目的人氣形成長時間的炒作事件；知名節(jié)目 +客戶人群操作過程：現場報名 +周末路演報名活動場地：時代城售樓處 +安盛室內廣場內容說明：前期宣傳，（ 4月前 2周）電視媒體 +平面 +廣播 +網絡將活動形式及活動內容公布；想參加的客戶可以到時代城售樓處報名，市內要報名的客戶提供交通工具接送；最終報名成功的參與者，遠洋時代城提供相應的服裝贊助及交通贊助活動高潮期， 4月第 3周開始至 8月底，在開發(fā)區(qū)安盛內進行現場報名并穿插表演爭取全年將《