春語(yǔ)江山7號(hào)樓開(kāi)盤階段推廣計(jì)劃-文庫(kù)吧
2025-02-19 12:13 本頁(yè)面
【正文】 9177元 /㎡總價(jià)： 101萬(wàn)功能： 3+1房洋房預(yù)計(jì)售價(jià)： 12023元 /㎡總價(jià)： 102萬(wàn)功能： 2+1房轉(zhuǎn)化的思路： ； ，高層面積更大；； ?！?項(xiàng)目剩余貨量結(jié)論 】，未來(lái)將通過(guò) 7號(hào)樓小戶型和洋房產(chǎn)品雙管帶動(dòng)。，中小戶型加推能帶動(dòng)大戶型銷售，成交比值為 4:1，預(yù)計(jì)可帶動(dòng) 45套大戶型銷售；花園洋房，目標(biāo)轉(zhuǎn)化率 50%，預(yù)計(jì)可帶動(dòng) 32套大戶型銷售；剩余 15套大戶型，可通過(guò)自然到訪實(shí)現(xiàn)銷售。以上皆為本項(xiàng)目自身情況的推導(dǎo)和測(cè)算，那么在本階段內(nèi)，本項(xiàng)目還將面臨哪些競(jìng)爭(zhēng)和分流，還需進(jìn)行分析。Part 第三節(jié) 房型、面積對(duì)比大戶型與周邊樓盤重合度高，小戶型競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，其中 江嶼朗廷為本案重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。兩房 三房 四房0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200保利港灣國(guó)際恒大名都名流公館江嶼朗廷本案2房本案3+1房本案3房 、洋房92113114 134102 12613814866面積區(qū)間對(duì)比項(xiàng)目8184 127107未來(lái)一年內(nèi)，競(jìng)品樓盤房型、面積橫向?qū)Ρ缺肀卷?xiàng)目 106111㎡ 面積段產(chǎn)品與周邊樓盤在售產(chǎn)品重合度高，但功能性更強(qiáng)，可變?yōu)樗姆俊?00㎡ 以下的高層中小戶型，競(jìng)爭(zhēng)較弱，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為 江嶼朗廷。未售產(chǎn)品構(gòu)成 物業(yè)形態(tài)、總價(jià)對(duì)比130名流公館 70148萬(wàn) （萬(wàn)元）周邊項(xiàng)目總價(jià)集中在 90117萬(wàn)之間，項(xiàng)目?jī)r(jià)格較其它項(xiàng)目無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。 特別需提出港灣國(guó)際，在總價(jià)相同的情況下，可得更多面積。周邊項(xiàng)目均為高層產(chǎn)品，無(wú)洋房及別墅產(chǎn)品加推，本項(xiàng)目洋房為稀缺產(chǎn)品，總價(jià)與市場(chǎng)同類高層相當(dāng)，所以可 輻射的人群更廣 。本項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間60117萬(wàn)90 100 110 120港灣國(guó)際 97117萬(wàn) 名流公館 92148萬(wàn)江嶼朗廷 104126萬(wàn)恒大名都（精裝）127172萬(wàn)本項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間90117萬(wàn)本項(xiàng)目大戶型競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)、分流大。150備注：因本項(xiàng)目大戶型競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈，因此總價(jià)對(duì)比只針對(duì)大戶型。 構(gòu)成 外部配套對(duì)比區(qū)位：鵝嶺片區(qū)認(rèn)知度與其它項(xiàng)目區(qū)位有一定差距，但是本片區(qū) 10分鐘車程可到達(dá)大坪商圈。 交通：除開(kāi)港灣國(guó)際無(wú)輕軌，其余都在輕軌沿線，如長(zhǎng)江一路平臺(tái)修好后，距地鐵站僅 100米。 核心外部配套：名流主打教育配套，其余幾個(gè)盤主打商業(yè)配套，春語(yǔ)江山在外部生活配套較為缺乏，但是項(xiàng)目可依托公園打生態(tài)牌。項(xiàng)目主要短板為自身配套缺乏，但交通及生態(tài)配套優(yōu)勢(shì)明顯。 構(gòu)成 景觀資源對(duì)比周邊自然資源： 春語(yǔ)江山的周邊自然資源完勝其它項(xiàng)目，春語(yǔ)江山在渝中區(qū)定位為渝中區(qū)綠肺。園林： 恒大名都延續(xù)了恒大其它項(xiàng)目傳統(tǒng)手法，三大湖泊和 10萬(wàn)方歐式園林獨(dú)具特色。景觀資源： 除了恒大依靠自身強(qiáng)大的園林資源外，其余樓盤均依靠江景；但本項(xiàng)目可售 1號(hào)樓房源距長(zhǎng)江更近，看江面更廣，景觀視野更開(kāi)闊。特別是洋房區(qū)，距長(zhǎng)江直線距離僅 100米。本項(xiàng)目自身園林無(wú)優(yōu)勢(shì)，但江景視野更為突出，周邊生態(tài)更適宜居住。 構(gòu)成 軟件實(shí)力 保利、恒大均為品牌知名開(kāi)發(fā)商，社會(huì)認(rèn)知度高。 名流公館作為上市企業(yè)，實(shí)力較強(qiáng)，因進(jìn)入重慶市場(chǎng)較晚，在重慶市場(chǎng)認(rèn)知度較低。 駿建作為港資背景開(kāi)發(fā)商，在全國(guó)均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在全國(guó)已開(kāi)發(fā)20多個(gè)項(xiàng)目。 春語(yǔ)已建知名項(xiàng)目 “ 流星花園 ” ，出此無(wú)其他知名建設(shè)項(xiàng)目，品牌實(shí)力相對(duì)較弱。從開(kāi)發(fā)商品牌度對(duì)比 從物管品牌度對(duì)比 保利、恒大、恒基物業(yè)均為一、二級(jí)物業(yè)資質(zhì)，資質(zhì)及品牌度高。春語(yǔ)江山物管無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。軟件實(shí)力較差，因此之前思考通過(guò)金科物管顧問(wèn)形式介入，縮小與周邊項(xiàng)目的軟件實(shí)力。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本項(xiàng)目 111㎡產(chǎn)品可變四房，功能使用率高產(chǎn)品線豐富，面積區(qū)間 60111㎡，周邊項(xiàng)目唯一花園洋房社區(qū)生態(tài)資源突出， 100萬(wàn)方森林環(huán)繞，渝中區(qū)綠肺真正的地鐵物業(yè)，平臺(tái)距離地鐵站僅 100米面積段與周邊項(xiàng)目重合度高，競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目缺少生活配套開(kāi)發(fā)商及物管品牌知名度相比周邊
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