年寧波市信寧國際城市公寓項(xiàng)目提報(bào)78頁公寓住宅-文庫吧
2025-05-13 13:58 本頁面
【正文】 城區(qū)的城市負(fù)荷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鄞州中心區(qū)規(guī)劃、配套 逐步構(gòu)筑起“兩心、三帶、多點(diǎn)”的三產(chǎn)空間格局。 ? “兩心” ―― 寧波萬達(dá)商業(yè)中心 和鄞州公園南側(cè) 及西南側(cè)的商務(wù)中心成為新城區(qū)商貿(mào)布局的雙核心。 ? “三帶” ―― 鐘公廟街道傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)預(yù)計(jì) 3年內(nèi)建成；中央休閑帶計(jì)劃 05年啟動(dòng)?xùn)|部約 8萬平方米的用地；鄞州公園南面南北向水系兩側(cè)的商業(yè)水街 ? “多點(diǎn)” ―― 是指新城區(qū)內(nèi)居住小區(qū)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，目前大致規(guī)劃有五個(gè)居住區(qū)級(jí)的商業(yè)中心和一個(gè)高教園區(qū)商業(yè)中心共“六點(diǎn)”，每個(gè)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心總建筑面積為 1萬平方米至 2萬平方米之間，主要滿足居民日常的生活消費(fèi)和經(jīng)常性消費(fèi)活動(dòng)，內(nèi)容包括住宅區(qū)文化活動(dòng)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小型超市、一個(gè) 3000至 5000平方米的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：住宅 ? 鄞州自并入寧波市前后，開始建設(shè)自己的中心城區(qū)，鄞州中心區(qū)自此發(fā)展起來。在幾年的時(shí)間內(nèi)，中心區(qū)的住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)飛速發(fā)展的過程，由于寧波房地產(chǎn)價(jià)格的飛漲以及市三區(qū)住宅用地的缺乏，造成了客戶只能選擇供應(yīng)量大，價(jià)格又較低的鄞縣中心區(qū)，而投資性炒家也迅速跟進(jìn)，使得自 2002年以后，鄞州區(qū)住宅一直占據(jù)著寧波住宅開發(fā)量的半壁江山，供應(yīng)成交活躍，而價(jià)格也迅速上升。自 2002年的 2000元 / 平方米左右一直上升到今年的 7000元 / 平方米左右。 ? 宏觀調(diào)控開始之后，前幾年投資性較強(qiáng)的鄞州區(qū)的住宅市場(chǎng)曾經(jīng)有過波動(dòng)。但隨著宏觀調(diào)控的平穩(wěn)著陸，鄞州區(qū)的房地產(chǎn)又如火如荼的發(fā)展起來，今年推出的都市森林、東湖觀邸 等 都有很好的市場(chǎng)表現(xiàn)。隨著鄞州區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施的完善，住宅客戶對(duì)鄞州區(qū)已經(jīng)完全接受。而萬達(dá)、中海、金地、萬科等國內(nèi)知名開發(fā)商的進(jìn)入也將掀起鄞州住宅的又一輪發(fā)展高潮。 ? 目前 區(qū)域 都是新建、在建過規(guī)劃中的居住小區(qū)。新建的有華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天、東湖花園、新都美地、半島名邸等；在建的有四明春曉、春江花城、東湖馨園、小城花園、萬達(dá)廣場(chǎng)、南苑國際、都市森林等；規(guī)劃 及 新近開發(fā) 中的有格蘭春天、香榭麗洲、 萬科項(xiàng)目、金地國際花園、杉杉工業(yè)城地塊、愛爾妮地塊、奧克斯工業(yè)園地塊等。今后整體居住氛圍將較為濃厚。 ? 目前鄞州區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)有向鄞南、西側(cè)奉化江兩個(gè)方向靠攏的趨勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 鄞州中心區(qū)在售住宅狀況 ? 鄞州中心區(qū)目前 部分 在售的樓盤均價(jià)已突破 6000元 /平方米， 萬達(dá)廣場(chǎng) 附近的 如都市森林、南苑國際等項(xiàng)目更是高于 7000元 /平方米。 銷售速度也有良好的表現(xiàn)，中心區(qū)有一半項(xiàng)目的年銷售率達(dá)到70%以上。 ? 住宅的快速銷售 說明鄞州區(qū)已受寧波 購房客戶的認(rèn)同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)： ? 依托鄞州區(qū)政府的 土地政策、 本項(xiàng)目 所帶來的號(hào)召力 ， 整個(gè)配套正以較快的速度趨于成熟。 ? 鄞州在建居住小區(qū)林立，成交活躍，已成為住宅開發(fā)的上佳區(qū)域，在寧波具有較強(qiáng)的認(rèn)可度。 ? 區(qū)域 商務(wù)氛圍不強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)尚處于啟動(dòng)階段，目前雖銷售不錯(cuò) ，但價(jià)格較低。 區(qū)域?qū)懽謽且劳械蛢r(jià)優(yōu)勢(shì)與老三區(qū)爭(zhēng)奪客戶，整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，尚未得到認(rèn)可。 ? 從長遠(yuǎn)來看，鄞州區(qū)的辦公區(qū)、商務(wù)樓宇建設(shè)、酒店群的興起，都將提升 區(qū)域 商務(wù)氛圍， 但 這 需要時(shí)間 ，而商務(wù)氛圍的缺失在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二章、項(xiàng)目 SWOT分析 ——知已 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于鄞州中心區(qū) 南部 ， 東臨天童 南 路 ， 南臨 茶桃公路 ， 與在建的格蘭春天住宅小區(qū)隔街相望 。 項(xiàng)目規(guī)劃為 21層高層住宅 ， 以中小戶型為主 。 底下 3層設(shè)計(jì)為商鋪 ， 初步規(guī)劃為商業(yè)街 、 精品店和超市 ， 由外資經(jīng)營 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ? 位于主干道天童南路旁，交通動(dòng)線通暢 ? 面積定位在 40－ 100平方米，市場(chǎng)剛性需求面廣 ? 價(jià)格適中，總價(jià)對(duì)于首次置業(yè)者有優(yōu)勢(shì) ? 底層配套商業(yè)布局合理豐富，“自給自足” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 劣勢(shì)（ Weakness） ? 處于鄞南陳婆渡，目前看來，該地段位置尚有點(diǎn)偏，人氣不足 ? 項(xiàng)目用地不大，無法做出規(guī)模化小區(qū)，且 A區(qū)土地進(jìn)深過長，不利排布 ? 純高層住宅，公攤相對(duì)較大，購房者始終存有一定抗性 ? 區(qū)域配套不足，目前的生活便利度較弱，完全依賴將開的萬達(dá)廣場(chǎng) ? 陳婆渡區(qū)域開發(fā)較慢，商品房樓盤不多，周邊的拆遷安置小區(qū)及工業(yè)區(qū)影響地段、品位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 鄞州中心區(qū)已經(jīng)為廣大購房者認(rèn)可，且區(qū)域開發(fā)發(fā)展正在向鄞南、奉化江兩個(gè)縱深方向展開 ? 南部商務(wù)區(qū)正式啟動(dòng)，且要求 2年內(nèi)初具規(guī)模，因此，未來區(qū)域預(yù)期較好 ? 鄰近的格蘭春天（別墅、高層公寓）定位高端，為本項(xiàng)目所在區(qū)域做好了一定的認(rèn)知度上的鋪墊 ? 市場(chǎng)上，住宅的剛性需求依然強(qiáng)勁，但一定時(shí)間內(nèi)中小戶型的供應(yīng)仍然緊缺 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 未來 90平方米以下戶型占 70％的政策的逐步落實(shí)，會(huì)使得中小戶型的供應(yīng)增加 ? 洪塘、城西、潘火等區(qū)域同價(jià)位住宅樓盤與本項(xiàng)目存在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，且對(duì)手大部分為多層、小高層規(guī)?；鐓^(qū)樓盤 ? 國家宏觀調(diào)控面仍然存在繼續(xù)出臺(tái)政策調(diào)控市場(chǎng)的可能 威脅（ Threaten） 中管
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