【正文】 售樓部情況 裝修豪華，售樓員素質(zhì)一般整體評價 該項(xiàng)目因化工路拓寬、鄭州地鐵 1號的建設(shè)和西流湖的改造在地利上為最大賣點(diǎn) 綠化率高達(dá) 42%，生態(tài)長廊、小橋流水、亭臺樓閣、親水平臺、中心廣場等上百處景致小品點(diǎn)綴其中，是一個自然與人文現(xiàn)代主義風(fēng)格區(qū)域樓盤：西湖美景區(qū)域樓盤：基正 盛世港灣項(xiàng)目名稱 基正 盛世港灣物業(yè)位置 梧桐街與繞城路交匯點(diǎn)東西處開發(fā)商 鄭州市基正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積 近 30萬 ㎡均價 2800元 /㎡ 最近要上漲 100元 /㎡目前進(jìn)展 只有不足 100套訂購主力戶型及面積 322 221 321 ㎡ 周邊配套 56 322 725路建筑及規(guī)劃 水景較多 ,地處偏遠(yuǎn)售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評價 受土地本身?xiàng)l件限制，推廣節(jié)奏不連貫，銷售受阻，但由于項(xiàng)目規(guī)模大對本案影響較大。整個社區(qū)由一條主通道自然分隔開來，傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存，退則靜幽，出則繁華。住宅區(qū)域由北面的一幢和南面兩幢樓自然合扣形成一個半封閉組團(tuán)。三幢樓全部是 7層電梯洋房，主要的戶型是 85—90 平方米的兩房一廳及120—130 平方米的三房兩廳，全明設(shè)計(jì)，通透大方。南北兩排住宅之間的距離有 30米，非常的大氣，是普通多層住宅間距的 ，住宅區(qū)域內(nèi)建設(shè)抬升式中心主體花園，在花園下面建有半地下的停車場。區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱 西現(xiàn)代城物業(yè)位置 楓楊街與銀屏路交叉口東南開發(fā)商 河南省新世家置業(yè)有限公司占地面積 ４萬 ㎡均價 ３７００ 元 /㎡ 剩余２０套最近要上漲目前進(jìn)展 １、２、３號樓即將交房主力戶型及面積 322 221 １ １ 1 36151㎡ 周邊配套 3 4 T72路公交車 丹尼斯已簽約底層商鋪建筑及規(guī)劃 高層與多層錯落有致售樓部情況 裝修較好，售樓員素質(zhì)較好整體評價 位于外國語學(xué)校對面，東西各有兩所名校，占人文優(yōu)勢，小戶型多為子女在外語學(xué)校上學(xué)的家長購買，剩余 140——150 ㎡ 大戶型區(qū)域樓盤：海森 陳五園景灣項(xiàng)目名稱 海森 陳五 園景灣物業(yè)位置 建設(shè)路與西環(huán)路交叉口北 500米路東開發(fā)商 河南省海森地產(chǎn)有限公司占地面積 100多畝 約 11萬平方米均價 3300元 /㎡ 目前進(jìn)展 現(xiàn)在正在接受咨詢，第一期幾棟樓已經(jīng)起到一層。主力戶型及面積 66－ 95平方二室一廳周邊配套 基本無配套建筑及規(guī)劃 多層、兵營式排列售樓部情況 一般。對本項(xiàng)目影響度 沒有太大影響，不過冉屯路售樓部會分流本案一部分客戶整體評價 本案屬于陳五村城中村改造項(xiàng)目，位于鄭州鋁廠旁邊，三個大煙筒使周邊的環(huán)境狀況比較臟亂，非常不易于居住，對項(xiàng)目本身有著很大的影響。區(qū)域樓盤：海森 陳五園景灣甲天下西湖新城設(shè)計(jì)景致秀麗旖旎、靜謐優(yōu)雅；樓宇外觀美輪美奐， 海派風(fēng)格大型園林社區(qū) 區(qū)域樓盤：甲天下 西湖新城項(xiàng)目名稱 甲天下 西湖新城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處開發(fā)商 河南甲天下置業(yè)有限公司占地面積 約千畝均價 未定目前進(jìn)展 新售樓中心剛剛啟用，主力戶型及面積 二室一廳 ㎡ ㎡ 三室二廳 108㎡ ㎡建筑及規(guī)劃 海派園林社區(qū)售樓部情況 高檔，大氣，位于農(nóng)業(yè)西路工地旁邊對本項(xiàng)目影響度 該項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)，起點(diǎn)高，有一定的實(shí)力，會分流本案一部分客戶整體評價 該項(xiàng)目是甲天下置業(yè)傾力推出的一個近千畝的大項(xiàng)目，位置相對較好，并且有專業(yè)的策劃推廣公司參予，會對本案造成一定的壓力。區(qū)域樓盤：甲天下 西湖新城區(qū)域樓盤：快樂屋項(xiàng)目名稱 快樂屋物業(yè)位置 梧桐街與瑞達(dá)路交匯處西北 150米開發(fā)商 快樂屋 (鄭州 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價 不足住宅 3000元 /㎡ 商鋪 5000元 /㎡目前進(jìn)展 住宅已售完 ,商鋪還有剩余主力戶型及面積 322 321 111 ㎡ 周邊配套 鄭州中學(xué) 鄭州中學(xué)附小 六一雙語幼兒園 銀行 醫(yī)院 超市齊全建筑及規(guī)劃 規(guī)劃一般 ,地處西區(qū)核心商業(yè)圈售樓部情況 裝修一般，售樓員素質(zhì)較好整體評價 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤：晶華城項(xiàng)目名稱 晶華城物業(yè)位置 農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交叉口向東 100米路北 開發(fā)商 河南洲海置業(yè)開發(fā)有限公司 總建筑面積 一期同起十六棟 多層住宅均價 4200－ 5000元目前進(jìn)展 三層 十月底開盤銷售 主力戶型及面積 一室一廳 50㎡ 二室一廳 60－ 90㎡ 三室一廳 120－ 150㎡周邊配套 思達(dá)超市、張仲景大藥房、華星幼兒園、育才小學(xué)、鄭州第八十中學(xué)；社區(qū)內(nèi) VIP休閑泛會所、精品商業(yè)街、幼兒園等建筑及規(guī)劃 “ 至少超越市場 10年的創(chuàng)新規(guī)劃理念 ” 、現(xiàn)代江南風(fēng)格售樓部情況 裝修不錯，售樓員素質(zhì)較好整體評價 該項(xiàng)目因地處西區(qū)核心商業(yè)圈而人氣旺盛區(qū)域樓盤：九龍城中原區(qū)冉屯村的城中村改造項(xiàng)目。由河南益通置業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)；430畝的大體量、 90萬㎡的大規(guī)劃、分九塊地。九龍城將在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)大型的現(xiàn)代化的區(qū)域中心 SHOPPINGMALL以及其他生活娛樂配套設(shè)施。目前在做客戶咨詢。在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個臨時營銷中心已對外開放。■ 市場競爭趨于激烈，各項(xiàng)目主要以規(guī)劃占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢?！? 以本區(qū)域客源為主，尚未形成對其他區(qū)域客戶的吸引?！?產(chǎn)品形態(tài)以多層為絕對主流，但在后續(xù)規(guī)劃中有小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品力有所提升，正在向發(fā)揮項(xiàng)目整體價值階段邁進(jìn)。■ 區(qū)域內(nèi)未售的主要競爭樓盤均在高新區(qū)入口版塊，形成強(qiáng)有力的客源攔截?！? 戶型以兩房、三房居家型以為主，面積區(qū)間控制趨小化?！?區(qū)域項(xiàng)目均較為注重營銷推廣，但在相關(guān)證件的取得時間限制條件下，項(xiàng)目的營銷推廣缺乏節(jié)奏性，銷售受到影響?！?區(qū)域均價 28003800元 /㎡ ，相對其他區(qū)域具有價格優(yōu)勢，其中本項(xiàng)目所處版板以 30003200元 /㎡ 為主，上升空間較大。版塊分析總結(jié)自身檢視項(xiàng)目核心價值提煉 3“ 東西發(fā)展，中心開花 ” 鄭州走向 “ 雙城格局 ” 未來鄭州將形成 “ 雙城格局 ” ，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。鄭州西區(qū)偏重于住宅，而鄭東新區(qū)以商務(wù)為主。老城區(qū)主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；新區(qū) +老城區(qū) —— 市級行政辦公、商業(yè)、文化體育、娛樂中心 在構(gòu)建新城區(qū)的過程中，對老城區(qū)的人口與功能進(jìn)行疏解，鄭東新區(qū)承擔(dān)老城區(qū)釋放出來的人口與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。地鐵交通建設(shè)，連通鄭州城市核心隨著鄭州地鐵的申報及建設(shè)，未來將有效鏈接新老城區(qū)，形成互動式發(fā)展之勢。城市規(guī)劃解讀：東辰達(dá)認(rèn)為：隨著城市規(guī)劃的實(shí)施、地鐵的建設(shè)，西區(qū)必將進(jìn)一步擴(kuò)大核心范圍，本項(xiàng)目區(qū)位居住價值顯而易見。交通：大巴：有 3 31 6路等多路大巴但在瑞達(dá)路口距離 1300米待松雪路打通后連通科學(xué)大道與鄭上公路高新區(qū)公交站：開車約 10分鐘火車站：開車時間約 50分鐘距離機(jī)場：開車時間約 120分鐘購物：目前近距離范圍無超市、百貨類市場娛樂休閑：美術(shù)館飲食：光華大酒店周邊資源分析周邊資源分析醫(yī)療解放軍 153醫(yī)院 鄭州廣慈醫(yī)院（開車 10分鐘）專業(yè)市場合歡街集貿(mào)市場教育鄭州大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州中學(xué)鄭州外國語學(xué)校鄭州中學(xué)附屬小學(xué)項(xiàng)目 123公里資源綜合分析在 3公里范疇內(nèi)，項(xiàng)目所占有的生活資源配套、商業(yè)配套特別是教育配套，在區(qū)域內(nèi)首屈一指，具有先天的優(yōu)勢。未來地鐵沿線將是西區(qū)發(fā)展的黃金走廊。如果說地鐵是鄭州城市金領(lǐng)帶，那么高新區(qū)就是這條領(lǐng)帶上的源頭。以瑞達(dá)路為核心的區(qū)域未來將形成高知、高尚區(qū)域。地塊處于區(qū)域地理核心，未來發(fā)展核心核心競爭力找尋：區(qū)位優(yōu)勢： 西區(qū)發(fā)展核心區(qū)域。規(guī)模優(yōu)勢： 本項(xiàng)目建筑規(guī)模在區(qū)域?qū)儆谥亓考壐呱许?xiàng)目，對客戶有較強(qiáng)的吸引力。配套優(yōu)勢： 高新區(qū) 核心地段，周邊生活配套齊全。人文優(yōu)勢： 周邊學(xué)校林立，濃厚的人文氛圍。環(huán)境優(yōu)勢： 高新區(qū)域清靜、宜居環(huán)境，加上臨近西流湖、沉沙湖，環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。區(qū)域價值本項(xiàng)目與競爭樓盤在爭奪相同的一群目標(biāo)消費(fèi)者自身產(chǎn)品差異化擴(kuò)大客群區(qū)域出路？基于社會階層變化目標(biāo)客群洞察 4未來預(yù)判? 鄭州作為全國重要的交通樞紐和農(nóng)業(yè)大省，在國家中部崛起戰(zhàn)略中，占據(jù)十分重要的地位，因此 202 2023經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步發(fā)展。? 隨著鄭州城區(qū)的不斷擴(kuò)大和城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)注入發(fā)展的原動力。? 居民收入水平的不斷增加，對居住投資的傾向性，使地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。分析小結(jié)? 在鄭州地產(chǎn)全面發(fā)展的前提下，各區(qū)域房地產(chǎn)都獲得較大的發(fā)展，未來各區(qū)域的競爭從根本上說就是對土地資源的競爭。? 消費(fèi)者購房行為更為理性，可選性加大而產(chǎn)生的跨區(qū)域購房，也促進(jìn)了各區(qū)域的發(fā)展。? 未來的發(fā)展中，鄭東新區(qū)引領(lǐng)鄭州房價的格局短期內(nèi)不會改變，但是各區(qū)域房價差距進(jìn)一步縮小，特別是西區(qū)的崛起將進(jìn)一步平衡各區(qū)域的發(fā)展，并且依借豐富的土地資源，后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ?。如何界定?xiàng)目的目標(biāo)客群？ 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群高新區(qū) /中原區(qū)城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……鄭州二七區(qū) /金水區(qū)其他區(qū)域的城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層 ……強(qiáng)力挖掘核心及重點(diǎn)客群。通過企劃訴求，吸引游離客群的關(guān)注。他們是誰？新密 /新鄭 /滎陽等周邊縣市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……河南其他地市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者 ……目標(biāo)客群寫真他們是伴隨著鄭州地產(chǎn)發(fā)展第一波沖擊后，重新成長的一代經(jīng)濟(jì)收入處于較穩(wěn)定上升階層，努力提高自身社會地位，實(shí)現(xiàn)自身價值，思想活躍。生活內(nèi)容超越單純的物理層面，講究以消費(fèi)滋養(yǎng)豐富內(nèi)心的精神世界，并擁有獨(dú)到的審美眼光，消費(fèi)物品的價值。不以名氣與排場來判斷，而以自我感覺為主。關(guān)鍵詞：活躍、品位、獨(dú)到目標(biāo)客戶群體特征：年齡范圍