【正文】 私 營(yíng)業(yè) 主、開(kāi) 發(fā) 區(qū)高 級(jí)員 工、部分在市區(qū)改善居住條件的居民以及部分投 資 客u營(yíng)銷推廣途徑：網(wǎng)絡(luò)，戶外，高炮，媒體和報(bào)紙u借鑒之處： 產(chǎn)品品質(zhì)在整個(gè)通州屬于比較高，產(chǎn)品細(xì)節(jié)比較到位，項(xiàng)目導(dǎo)視和昭示性較好，加上小區(qū)的物業(yè)管理給小區(qū)業(yè)主較高的尊貴感和安全感。19典型樓盤分析 —— 首府名邸 項(xiàng)目概述：u總建筑面積： 90844㎡ u其中：宙輝五星級(jí)酒店 34537㎡ 住宅 :56307㎡ 住宅規(guī)劃套數(shù)： 280套u(yù)住宅戶型面積： 110280 ㎡u主力戶型： 150㎡左右u產(chǎn)品類型：高層、酒店公寓、商業(yè)u住宅部分共 4幢高層，分二期開(kāi)發(fā)，在售為二期u綠化率： %u停車位： 216u2023年u客 戶 構(gòu)成：私 營(yíng)業(yè) 主、公 務(wù)員 、教 師 、通州返 鄉(xiāng) 人 員u營(yíng)銷推廣途徑：戶外，媒體和報(bào)紙u銷售情況：項(xiàng)目一期基本銷售完畢，剩余為復(fù)式公寓房，二期主要以 150平方米左右的大戶型配合 90138的小戶型為主，小戶型銷售相對(duì)緩慢u借鑒之處： 良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝和銷售展示20典型樓盤分析 —— 星湖 ?城市之星 項(xiàng)目概述：u建筑面積： 11萬(wàn)㎡u產(chǎn)品類型：小高層、商業(yè)u住宅部分共 14幢高層，u容積率： u綠化率： 45%u主力戶型： 80120㎡u銷售價(jià)格： 36003700元 /㎡u開(kāi)盤時(shí)間： 2023年u客 戶 構(gòu)成：通州市區(qū)原先居民以及通州下屬區(qū)域 為 提升生活質(zhì) 量 進(jìn) 行置 業(yè) 的客 戶 ，部分在通州做生意的客 戶u營(yíng)銷推廣途徑：采用常規(guī)推廣方式u銷售情況：項(xiàng)目銷售至今主要剩余房源集中在 90㎡和 152㎡的兩個(gè)戶型，其余基本銷售完畢u借鑒之處： 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和項(xiàng)目整體規(guī)劃以及項(xiàng)目細(xì)節(jié)部分21典型樓盤分析 —— 萬(wàn)豪公寓 項(xiàng)目概述：u占地面積： 1萬(wàn)多㎡u總套數(shù)： 216戶u產(chǎn)品類型：小高層、商業(yè)u住宅部分共 3幢高層，其余是商業(yè)裙房u容積率： 3左右u綠化率： 30%u銷售價(jià)格： 38004800元 /㎡u主力戶型： 140150㎡u開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 10月 15日u客 戶 構(gòu)成：多數(shù) 為 通州市區(qū)生意人、老板和通州下屬 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 員u營(yíng)銷推廣途徑：本地推廣銷售u借鑒之處： 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和戶型上要規(guī)避其不足之處。22通州各樓盤比較u通州在售樓盤戶型主要集中在 110130 ㎡ 和 150 ㎡ 左右，大戶型在市場(chǎng)上整體銷售良好。u地段在通州不是衡量?jī)r(jià)格的唯一標(biāo)準(zhǔn)。名 稱 建筑面積（萬(wàn)平米） 主打戶型面積 （平米） 目前銷售價(jià)格（ 萬(wàn) /m2） 項(xiàng)目綜合分析中瑾世紀(jì)城 8 4200開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)商品房項(xiàng)目，由于產(chǎn)品定位和戶型設(shè)計(jì)存在一定缺陷，剩余房源去化難度較大江?；识?32 130~150 42004600 憑借超級(jí)大盤以及產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)首府名邸 約 5（不包含酒店）150左右（一期） 90130（二期）4000 憑借項(xiàng)目配套和較好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體銷售理想星湖城市之星 約 20 100130 3700 雖處于城區(qū)邊緣，但依托優(yōu)良的整體規(guī)劃和產(chǎn)品品質(zhì)受到市場(chǎng)追捧萬(wàn)豪公寓 約 2 150 38004800雖位于市區(qū)核心地段，但產(chǎn)品存在一定的不足，未能起到通州標(biāo)桿樓盤的作用231234567891110商住商業(yè)居住本項(xiàng)目綜合20232023年出讓的土地基本都分布在開(kāi)發(fā)區(qū)新市政府西側(cè)，多位商住混合型項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。12242023－ 2023通州開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地明細(xì)序號(hào) 編號(hào) 地塊座落 用地性質(zhì) 掛牌日期 地塊面積 容積率 成交價(jià) 成交總額1 202353 中心豎河西 商住 12月 18日 —12 月 29日 149697 ≤\ 11200 11,2002 202351 檢察院西 商業(yè) 12月 14日 —12 月 27日 26084 ≤ 3800 3,8003 202350 中心路東原北大干細(xì)胞地塊 居住 12月 15日 —12 月 28日 29426 ≤ 2023 2,0204 202349 金通公路東保利源北 商住 12月 15日 —12 月 28日 95445 ≤ 10700 10,7005 202348 農(nóng)林局北 商住 12月 14日 —12 月 27日 100302 ≤ 16700 16,7006 202346 中心路西 商住 12月 8日 —12 月 21日 46230 ＜ 4160 4,1607 202345 金橋路南 商住 12月 7日 —12 月 20日 26518 ＜ 2500 2,5008 202344 銀河公寓北 居住 12月 8日 —12 月 19日 18692 ＜ 345 3459 202314 開(kāi)發(fā)區(qū)碧華路北側(cè) 商住 9月 8日 —9 月 21日 22946 ≤ 5760 5,76010 202353 通呂公路北 綜合 9月 25日 —10 月 15日 70906 ≤\ 9920 9,92011 202333 新城區(qū) 居住 (零星商業(yè) ) 7月 23日 —8 月 3日 135018 ≤ 15000 15,00012 202329 開(kāi)發(fā)區(qū)朝霞路北 綜合 6月 13日 —6 月 26日 15893 ≤ 2380 2,38025板塊分析總結(jié)u 通州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自從新市政府的遷入開(kāi)發(fā)區(qū)，加上重大市政工程的配套跟進(jìn)，已經(jīng)以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新興區(qū)域，引領(lǐng)整個(gè)通州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展潮流； u 地段在通州不能成為左右商品房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵；u 未來(lái)各板塊同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將加劇。26項(xiàng)目屬性和相關(guān)策略分析27區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法本項(xiàng)目 屬性 詮釋區(qū)位屬性 p位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置p經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是整個(gè)通州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域q項(xiàng)目緊鄰?fù)ㄖ菔行率姓鱾?cè)，周邊市政道路和配套都比較成熟q2023年實(shí)現(xiàn) 62億元 ， 2023年開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)人均可支配收入 13476元 p區(qū)域內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)顯著 q家紡和服裝配套完善，部分電子、機(jī)械、汽配產(chǎn)品配套 項(xiàng)目屬性 p綜合型項(xiàng)目 q項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)、住宅以及辦公用房p自然資源具有稀缺性p可達(dá)性好、交通便捷q項(xiàng)目東側(cè)為市政府辦公大樓，東南方向?yàn)楣珗@q完善的交通網(wǎng)絡(luò)，去周邊地區(qū)都很便捷，未來(lái)的蘇通大橋在通州的第一站便是與世紀(jì)大道相接，周邊的寧啟高速出口、沿海高速 p昭示性強(qiáng) q項(xiàng)目緊鄰?fù)ㄖ菔兄鞲傻朗兰o(jì)大道q項(xiàng)目規(guī)劃為兩幢 26層的高層28面臨的困局： 項(xiàng)目擁有稀缺的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，具備發(fā)展高檔物業(yè)一定的條件，但項(xiàng)目規(guī)模小，稀缺性景觀資源缺乏， 如何體現(xiàn)其都市中心的尊貴品質(zhì)是其核心問(wèn)題。項(xiàng)目屬性分析世紀(jì)大道通州市行政中心市政綠化空地? 區(qū)位分析：項(xiàng)目位于通州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)世紀(jì)大道中心區(qū)位，距新行政中心僅一步之遙；? 規(guī)模分析：占地 15940平方米 ,容積率 。29面臨的困局： 受用地性質(zhì)以及政府要求限制，本項(xiàng)目物業(yè)類型為混合型項(xiàng)目， 如何提升各物業(yè)類型的檔次特別是住宅部分的形象是項(xiàng)目的關(guān)鍵。項(xiàng)目屬性分析? 物業(yè)類型：由一棟 26層寫字樓＋一棟 26層商住樓＋3層商場(chǎng)組成。商住樓寫字樓商場(chǎng)30項(xiàng)目收益：根據(jù)貴司發(fā)展考慮，辦公樓部分屬于長(zhǎng)期持有物業(yè)，且考慮到為市場(chǎng)空白，收益基本穩(wěn)定；商業(yè)價(jià)值有待于市場(chǎng)培育；從短期來(lái)看，住宅售價(jià)的高低直接決定了項(xiàng)目的收益，而售價(jià)的高低絕大部分取決于物業(yè)檔次。項(xiàng)目成本：工程成本 +地價(jià)成本 +基礎(chǔ)設(shè)施配套成本 +專業(yè)費(fèi) +管理費(fèi)+財(cái)務(wù)稅費(fèi) +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)面臨的困局： 項(xiàng)目收益水平?jīng)Q定其成本需要控制。因此需要一些成本低但出效果的做法。 如何利用低成本高效策略提升住宅檔次是項(xiàng)目的重點(diǎn)。成本收益分析31客戶分類 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 特征私營(yíng)業(yè)主 尊崇感＋升值潛力 樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和小區(qū)園林、方便照看生意 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，注重物業(yè)升值潛力，對(duì)價(jià)格不十分敏感政府公務(wù)員 配套＋區(qū)位 片區(qū)環(huán)境、生活配套，交通購(gòu)物及子女上學(xué)方便有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩，年齡稍大企業(yè)高級(jí)人員 社區(qū)環(huán)境＋整體品質(zhì) 看重朝向、采光和室外景觀物業(yè)管理和樓盤整體素質(zhì) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、注重品質(zhì)、喜歡安靜面臨的困局： 住宅目標(biāo)客戶對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的要求都比較高。戶型方面，采光透風(fēng)和朝向是其首要因素，景觀要求也較高；整體形象方面，重注園林設(shè)計(jì)和小區(qū)氛圍的營(yíng)造，追求其尊重感和品質(zhì)感。如何提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，弱化劣勢(shì)，打造住宅特色是項(xiàng)目的癥結(jié)所在。目標(biāo)客戶需求分析32規(guī)模小、稀缺性景