xx寫字樓項(xiàng)目策劃方案商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧
2025-05-13 07:04 本頁面
【正文】 頁 共 29 頁 附： 近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應(yīng)走勢(shì) 近年來上海市寫字樓空置率變化情況 綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個(gè)營業(yè)性辦公樓的供應(yīng)量、占用量、空置量0500001000001500002000002500003000001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001單位 平方米供應(yīng)量占用量空置量營業(yè)性辦公樓空置率變化051015202530351990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999單位: % 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 29 頁 物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡?，就把它保守定位。所以，中原認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進(jìn)的銷售經(jīng)驗(yàn)、銷售理念以及獨(dú)樹一幟的推廣手段，一定會(huì)使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置。 目 標(biāo) 客 戶 定 位 從區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)行業(yè)分布情況來看，徐家匯周邊的寫字樓入住的行業(yè)以企業(yè)管 理機(jī)構(gòu)為主，所以，中原將本案客戶依據(jù)兩種情況分別定為如下： 企業(yè)性質(zhì) 國內(nèi)外知名企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu) 行業(yè)分類 IT、電子信息、電信、金融、貿(mào)易、法律等行業(yè) 鎖定目標(biāo)客戶 7 .5 %4 .7 % 4 .7 %8 .5 %7 4 .5 %0 .0 %1 0 .0 %2 0 .0 %3 0 .0 %4 0 .0 %5 0 .0 %6 0 .0 %7 0 .0 %8 0 .0 %金融保險(xiǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 社會(huì)服務(wù)業(yè) 綜合技術(shù)服務(wù) 企業(yè)管理機(jī)構(gòu)徐家匯 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 29 頁 注重相對(duì)較有吸引力的價(jià)格； 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達(dá)到65%~70%； 辦公空間要具有延展性，先進(jìn)企業(yè)發(fā)展較快，員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩； 合適的地理位置，臨近交通路線或地鐵、商業(yè)區(qū)、星級(jí)酒店等，這樣對(duì)客戶往來可以提供方便； 大樓 的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象； 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套； 價(jià) 格 定 位 租售價(jià)格確定 租賃價(jià)格： US$ 銷售價(jià)格： US$1700/m2 或 RMB14000 元 /m2 價(jià)格定位支持： 支持一：市場價(jià)格比較法 周邊個(gè)案銷售價(jià)格比較 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 29 頁 比較價(jià)格定位 A：伊泰利大廈 247。 = G: 美羅大廈 247。 = B：煤科 大廈 247。 = H: 上海實(shí)業(yè)中心 247。 = C：亞太企業(yè)中心 247。 = I: 輕工大廈 247。 = D: 華泰大廈 247。 = J: 金鐘大廈 247。 = E: 怡甸大廈 247。 = K: 工商大廈 247。 = F: 坤陽國 際商務(wù)中心 247。 = L: 歐江大廈 247。 = 擬定各比較對(duì)象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5% 綜合評(píng)價(jià)： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10% + x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)地理位置 25 105 110 95 95 100 100 120 120 100 100 100 100 外觀形象 10 90 90 100 85 95 100 120 110 90 90 95 95 停車位 7 85 90 100 85 100 120 110 110 95 90 100 90 樓層凈高 5 100 100 95 95 100 110 110 110 95 95 100 95 電梯 8 90 90 110 90 95 120 120 120 95 90 95 90 電訊設(shè)備 5 90 95 110 90 100 110 120 120 95 90 95 90 空調(diào)系統(tǒng) 15 95 95 100 85 110 120 130 130 100 95 95 85 物管公司 13 85 85 100 80 100 120 130 130 100 95 95 95 配套設(shè)施 12 85 85 110 85 100 120 140 140 95 95 95 95 合計(jì) 100 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 租金價(jià)格 比較價(jià)格 比較項(xiàng)目 權(quán)重輕工大廈 金鐘大廈伊泰利大廈 煤科大廈 亞太企業(yè)中心 華泰大廈 工商大廈 歐江大廈怡甸大廈 坤陽國際商務(wù)中心 美羅大廈 上海實(shí)業(yè)中心 0租金價(jià)格周邊個(gè)案租賃價(jià)格示意 （單位：US$/平米/天） 伊泰大廈煤科大廈亞太企業(yè)中心華泰大廈怡甸大廈坤陽國際商務(wù)中心美羅大廈上海實(shí)業(yè)中心輕工大廈金鐘大廈工商大廈歐江大廈 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 29 頁 + 5% + x 5% = US$ 通過市場價(jià)格比較法，本案租金定位為： US$銷售價(jià)格確定 由于目前市場上甲級(jí)
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