【正文】 大賣場(chǎng)、生活超市和專業(yè)店等。 ? 消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣 ? 住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以居??； ? 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，在某種程度上是不具備使用價(jià)值 的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。 ? 所以，住宅是一個(gè)終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 對(duì)物業(yè)的要求不一樣 ? 住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。 ? 但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。 ? 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。 ? 住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要； ? 而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)要求也不一樣。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 銷售、營(yíng)銷不一樣 ? 住宅可以一賣了之，目的簡(jiǎn)單且直接； ? 商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考 慮經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。 ? 因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營(yíng)銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的 ? 投資回報(bào)的形式不一樣 ? 住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)； ? 商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值； ? 商業(yè)地產(chǎn)銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 9大區(qū)別 ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)要求更加專業(yè)。 ? 商業(yè)地產(chǎn)不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)查、立項(xiàng)定位，還需要專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理做后期服務(wù)。 ? 從投資角度來(lái)看，住宅可以買來(lái)自用，是保值投資，風(fēng)險(xiǎn)性極小，而商業(yè)項(xiàng)目一旦沒(méi)做旺其價(jià)值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險(xiǎn)性極大。 ? 從開(kāi)發(fā)的角度來(lái)看，則可以從規(guī)劃、開(kāi)發(fā)流程、利益三大層面進(jìn)行比較。 商業(yè)地產(chǎn) VS住宅地產(chǎn) ? 專業(yè)性區(qū)別 ? 從開(kāi)發(fā)角度比較 ? 規(guī)劃區(qū)別 ? 商業(yè)地產(chǎn)的定位需廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái) 供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分，商鋪升值潛力等等方面的分析。 但現(xiàn)實(shí)中多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有做好規(guī)劃，直接先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后商業(yè)定位就出現(xiàn)問(wèn)題了，要么是結(jié)構(gòu)不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商困難，進(jìn)駐商家不理想的結(jié)果。 ? 開(kāi)發(fā)流程區(qū)別 ? 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需： ? 1）培育期：商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研定位規(guī)劃招商 ? 2）運(yùn)營(yíng)期：培育品牌消費(fèi)習(xí)慣商業(yè)環(huán)境等需要 3年 ? 3）調(diào)整期：開(kāi)始賺錢之后的市場(chǎng)選擇及調(diào)整 ? 利益關(guān)系區(qū)別 ? 住宅僅僅通過(guò)發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈； ? 而商業(yè)地產(chǎn)需平衡多方利益，其考慮的價(jià)值鏈上包含：“發(fā)展商 —— 投資客—— 經(jīng)營(yíng)商家 —— 消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的含義 ? 所謂商業(yè)物業(yè)是指供商業(yè)流通和運(yùn)行經(jīng)濟(jì)流動(dòng)的物業(yè)及其附屬的設(shè)備、設(shè)施。 ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從建筑結(jié)構(gòu)上分，可以分為兩種類型：敞開(kāi)型、封閉型。 ? 敞開(kāi)型：指商品擺放在無(wú)阻攔的貨架上，顧客直接取貨挑選。 ? 如廣州的海印電器城。 ? 封閉型：指顧客購(gòu)物時(shí)不能進(jìn)入柜臺(tái)里面直接挑選商品，而由信貸員拿商品給顧客挑選。 ? 廣州的天河城，太古城等。 ? 從建筑功能上分，可以分為兩種 （ 1）綜合性的商業(yè)購(gòu)物中心，具體包括購(gòu)物，娛樂(lè)活動(dòng)，健身房，保齡球場(chǎng)，餐飲店，影劇院，銀行分支機(jī)構(gòu)等。如廣州的天河城。（ 2）商住兩用型的物業(yè)，底樓層部位是商場(chǎng)，批發(fā)部等，高層則為辦公會(huì)議等，住戶用房等。寧波的世貿(mào)中心，金光中心等。 太古城 天河城 金光中心 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從建筑規(guī)模上分，可以分為三種類型， ? （ 1）市級(jí)購(gòu)物中心，這種購(gòu)物中心一般建筑規(guī)模在 3萬(wàn)到 10萬(wàn)平米以上，商業(yè)輻射區(qū)域覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在 30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在 5億元以上。 ? （ 2）地區(qū)購(gòu)物中心，這種購(gòu)物中心建筑規(guī)模一般在 13萬(wàn)平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一部分為主，服務(wù)人口在 10萬(wàn) 30萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在 15億元之間。 ? （ 3）居住區(qū)商場(chǎng)，這種購(gòu)物中心一般在 3千到 1萬(wàn)平米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中心某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口在 1萬(wàn) 5萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在 3000萬(wàn) 1億元之間。 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的類型 ? 從物業(yè)的檔次上分，可以分為兩種： ? （ 1）經(jīng)濟(jì)型：指出售大眾化的一般商品，裝修較為普通的物業(yè)，投資小，成本少。 ? 如丹尼斯 ? （ 2）豪華型，指大型商場(chǎng)，高能商場(chǎng)乃至著名的專賣店，出售的商品大都是高檔商品和奢侈品。 ? 如萬(wàn)象城 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn) ? 商業(yè)樓宇要精心策劃，合理布局 ? 所謂設(shè)計(jì)規(guī)劃的合理，就是要合經(jīng)濟(jì)規(guī)律之理，合經(jīng)濟(jì)發(fā)展之理，合提高經(jīng)濟(jì)效益之理。商業(yè)樓宇的建設(shè)一定要與周圍地區(qū)的人口、交通、購(gòu)買力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、文化背景等特點(diǎn)緊密聯(lián)系起來(lái)，要因地制宜地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)模可大可小，功能宜多則多，宜少則少，檔次宜高則高，宜低則低。即一切從實(shí)際出發(fā)。 ? 如鄂爾多斯購(gòu)物中心 ? 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要新穎、別致、有特色 ? 商業(yè)樓宇在設(shè)計(jì)時(shí)就要下功夫，務(wù)必求得新穎、奇特、別致，在外觀上要突出商業(yè)樓宇的個(gè)性及地區(qū)特色，以給顧客留下較深的第一印象。對(duì)于商業(yè)樓宇的內(nèi)部設(shè)計(jì)也要竭盡所能，進(jìn)出口都要有鮮明的標(biāo)志，有條件的可以在內(nèi)部配臵一些像噴泉、瀑布、陽(yáng)光走廊等小景點(diǎn)，而且內(nèi)部顏色要協(xié)調(diào)，布局比例要恰到好處，令人賞心悅目，流連忘返。 鄂爾多斯購(gòu)物中心 商業(yè)物業(yè) ? 商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn) ? 選址和規(guī)模要滿足不同層次的需要 ? 商業(yè)樓宇的設(shè)施要依據(jù)城市人口的數(shù)量、密集程度、顧客的多少，分散與集中兼?zhèn)?。在大城市中，由于常住的和流?dòng)的人口較多，居民的消費(fèi)水平也較高，因而所需的商業(yè)、服務(wù)業(yè)的設(shè)施也就越多、越齊全，物業(yè)的檔次也要求越高。因此，高檔的商店、高級(jí)餐廳等都要選在人口密集、流動(dòng)人口量大的繁華鬧市，有的可以連接在一起建成