【正文】 ，以長(zhǎng)沙力元、華天鋁業(yè)等為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以金農(nóng)、亞華、福來(lái)格等為主體的生物工程等產(chǎn)業(yè)格局。 ?“ 十一五 ” 期間，長(zhǎng)沙縣和長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃在縣城星沙投入 25億元，建設(shè)好東一線至東十二線，北至濱湖路，南至機(jī)場(chǎng)高速等 25條城市主次干道，形成 60平方公里城區(qū)道路骨架。 ?在 “ 東拓 ” 上，以長(zhǎng)永高速、開(kāi)元東路、漓湘路為依托，拉動(dòng)城市向東發(fā)展；在 “西接 ” 上，全面拉通與長(zhǎng)沙市區(qū)對(duì)接的多個(gè)出入通道，加快融城步伐。 ?在 “ 東拓西接 ” 的同時(shí)，分別以黃興大道和京珠高速為軸線，向南北兩方同時(shí)擴(kuò)展。 星沙規(guī)劃 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局分六大板塊，中南汽車(chē)世界和中心區(qū)是星沙房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域 東南板塊 萬(wàn)家麗北 開(kāi)元路東 中心區(qū)板塊 中南汽車(chē)世界 星沙大道北 星沙市場(chǎng)格局 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)六大板塊特征 星沙市場(chǎng)格局 板塊劃分 板塊特征 代表樓盤(pán) 片區(qū)價(jià)格 萬(wàn)家麗北板塊 目前交通不便，通達(dá)性較差，但是萬(wàn)家麗北路八月通車(chē)，交通得到極大改善； 片區(qū)配套奇缺，缺乏生活氛圍； 板塊啟動(dòng)不久，因靠近市區(qū)，人們對(duì)萬(wàn)家麗北路板塊具有一定的認(rèn)知度； 項(xiàng)目數(shù)量少，但規(guī)模較大，產(chǎn)品較為豐富；土地資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力大。 好望谷、愿景 山水灣、紅樹(shù)灣、世景華庭、圓夢(mèng) 完美生活 高層 3000 別墅 850011000 中南汽車(chē)世界 片區(qū)交通便利，配套成熟；片區(qū)靠近市區(qū)，認(rèn)知度高； 在人們心理意識(shí)中，該片區(qū)和市區(qū)差異逐漸縮小； 新項(xiàng)目集中興起，短時(shí)間內(nèi)放量較大。 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢(mèng)園 高層 32003400 中心區(qū)板塊 城市副中心核心區(qū)，城市配套及基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，片區(qū)通達(dá)性佳； 片區(qū)規(guī)劃決定星沙未來(lái)發(fā)展的潛力巨大； 京珠高速的隔離作用，星沙中心區(qū)的認(rèn)知度逐漸提高，但是也具有一定的心理距離； 單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，樓層以高層為主，產(chǎn)品較單一。 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤(rùn) 鳳凰城、尚城、佳美星城 高層 28803900，價(jià)格呈南低北高趨勢(shì) 東南板塊 片區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施極不完善，缺乏生活氛圍，市區(qū)對(duì)該片區(qū)的認(rèn)知度低； 片區(qū)樓盤(pán)放量巨大而且集中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈； 物業(yè)類(lèi)型較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重； 片區(qū)交通通達(dá)性較好，在未來(lái)規(guī)劃發(fā)展中潛力較大，但是目前片區(qū)仍是極為陌生的區(qū)域。 星城 國(guó)際、華天LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來(lái)蜂巢、圣力華苑、東門(mén)尚苑、早安星城 高層 26003200，早安星城 3900，片區(qū)價(jià)格戰(zhàn)激烈 星沙路北板塊 大盤(pán)進(jìn)駐，市場(chǎng)認(rèn)知逐步提升； 物業(yè)類(lèi)型豐富，項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 價(jià)格落差較大，威尼斯高層40004500 開(kāi)元路東板塊 板塊剛剛啟動(dòng)，市場(chǎng)認(rèn)知低； 物業(yè)類(lèi)型豐富，后續(xù)開(kāi)發(fā)量大 鵬基 諾亞山林、 彩都 價(jià)格落差較大， 26004000 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各片區(qū)高層電梯產(chǎn)品價(jià)格分布趨勢(shì)：以中心區(qū)和中南汽車(chē)世界價(jià)格最高 板塊劃分 代表樓盤(pán) 戶(hù)型面積 片區(qū)價(jià)格 萬(wàn)家麗北板塊 愿景 山水灣、紅樹(shù)灣、世景華庭、圓夢(mèng) 完美生活 1房： 60㎡ 2房： 7790㎡ 3房： 119132㎡ 4房： 14 158㎡ 高層 3000 中南汽車(chē)世界 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢(mèng)園 1房： 50、 53㎡ 2房： 86118㎡ 3房： 1 124㎡ 4房： 13 144㎡ 高層 32003400 中心區(qū)板塊 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤(rùn) 鳳凰城、尚城、佳美星城 1房： 5 68㎡ 2房： 80～ 105㎡ 3房： 107～ 180㎡ 4房： 130㎡ 高層 28803900，價(jià)格呈南低北高趨勢(shì) 東南板塊 星城 國(guó)際、華天 LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來(lái)蜂巢、圣力華苑、東門(mén)尚苑、早安星城 2房： 78—95㎡ 3房： 103140㎡ 4房： ㎡ 高層 26003200， 星沙路北板塊 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 2房： 9096㎡ 3房： 126134㎡ 價(jià)格落差較大，威尼斯高層40004500，松雅湖畔 2900 開(kāi)元路東板塊 鵬基 諾亞山林、彩都 1房： 59㎡ 2房： 7 9 9 98㎡ 3房： 12 13 132㎡ 4房： 136㎡ 價(jià)格落差較大，鵬基 諾亞山林多層 4000，彩都高層 2600 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 010002023300040005000星沙16 月各階段新增入市套數(shù)分布星沙1 6 月各階段新增入市套數(shù)分布1396 2160 403412月 34月 56月200 8年上半年新增上市量與20 07年全年消化量對(duì)比分布020234000600080001000012023200 8年上半年新增上市量與200 7年全年消化量對(duì)比分布7590 9656 10611200 8年上半年新增上市套數(shù)200 7年消化套數(shù) 200 7年批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)星沙上半年供給量巨大， 56月份達(dá)到最高峰，中心區(qū)板塊居于六區(qū)之首（ 2500余套） 星沙區(qū)域16 月新增入市產(chǎn)品對(duì)比分布1% 2%97%0%別墅 洋房 電梯房 多層星沙1 6 月各板塊新增入市套數(shù)分布050010001500202325003000星沙1 6 月各板塊新增入市套數(shù)分布919 1292 2178 2551 330 320萬(wàn)家麗北路板塊中南汽車(chē)世界東南新城 中心區(qū)星沙大道北路開(kāi)元東路星沙市場(chǎng)供給 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙區(qū)下半年供應(yīng)量將達(dá) 150萬(wàn)平米，主要集中在 9月份，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)品類(lèi)型 入市時(shí)間 中心區(qū)板塊 中央公館 高層 預(yù)計(jì) 香檳小鎮(zhèn) 3 高層 預(yù)計(jì) 尚都花園城 高層 預(yù)計(jì) 楚天四期 3 高層 預(yù)計(jì)年底 華潤(rùn) 鳳凰城 6 小高層 預(yù)計(jì) 蝴蝶谷一期 高層 預(yù)計(jì) 小計(jì) 東南板塊 方略 瀟邦 高層、小高層 博雅上院 Ⅱ 小高層 早安星城 電梯房 預(yù)計(jì)年底 未來(lái)蜂巢 高層、小高層 東門(mén)尚苑 1 高層、小高層 華天 loho小鎮(zhèn) 7 高層、小高層 旭輝緹香郡一期 5 高層 預(yù)計(jì) 小計(jì) 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡） 產(chǎn)品類(lèi)型 入市時(shí)間 中南板塊 筑夢(mèng)園 高層 小計(jì) 萬(wàn)家麗北 世景華庭 小高層 紅樹(shù)灣 2 小高層 完美生活 6 高層 預(yù)計(jì) 好望谷 5 獨(dú)立別墅 預(yù)計(jì) 宏夢(mèng)卡通城 3 洋房 預(yù)計(jì) 小計(jì) 星沙大道 松雅湖畔 小高層 小計(jì) 開(kāi)元路東 潤(rùn)城 小高層 —— 鵬基諾亞山林 小高層、 洋房、聯(lián)排 預(yù)計(jì)年底 小計(jì) 合計(jì) 下半年 9月份，星沙將出現(xiàn)集中放量的情況，屆時(shí)市場(chǎng)供給暴漲，加上上半年尚未消化的市場(chǎng)供給，整個(gè)星沙片區(qū)下半年預(yù)計(jì)將達(dá)到 150萬(wàn)平米左右的供應(yīng)量 星沙市場(chǎng)供給 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙市場(chǎng)小結(jié)：供給量巨大，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，量?jī)r(jià)齊跌，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)收效甚微 2 市場(chǎng)受大勢(shì)影響，觀望情緒濃厚，成交量急劇下滑。 星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán)眾多，整體供應(yīng)量巨大。價(jià)格區(qū)間在 26003900之間，市場(chǎng)均價(jià)較 07年整體下滑。 1 3 片區(qū)主要促銷(xiāo)手段是 “ 打折、優(yōu)惠 ” 等，各類(lèi)型促銷(xiāo)推廣活動(dòng)取得的效果均不理想，目前片區(qū)內(nèi)大部分樓盤(pán)均停止了促銷(xiāo)推廣活動(dòng)。 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目資源分析 報(bào)告結(jié)構(gòu)思路 案例借鑒 營(yíng)銷(xiāo)策略 核心問(wèn)題提出 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 項(xiàng)目解析 客戶(hù)目標(biāo) ?競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 ?客戶(hù)特征分析 ?項(xiàng)目基本狀況 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙臵業(yè)客戶(hù)群體區(qū)域分布明顯，以京珠高速為界，東邊以星沙本地為主，西邊以市區(qū)客戶(hù)為主 西部板塊代表性樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源 山水灣 1期 長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，中年客戶(hù)居多 世景華庭 2期 1批 長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，周邊教師 紅樹(shù)灣 2期 1批 長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，周邊教師 紫晶城 2期 市區(qū)客戶(hù)為主，少量星沙區(qū)域客戶(hù) 金三華邸 2期 星沙區(qū)域客戶(hù)為主 東部板塊代表性樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源 尚都花園城 2批 星沙企業(yè)員工、長(zhǎng)沙市普通員工 錦璨家園一期 星沙企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 佳美星城 星沙企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 楚天馨苑 星沙企業(yè)員工 華潤(rùn) 鳳凰城 市區(qū)及星沙中高端客戶(hù)，星沙經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)中高層管理者 尚城 市區(qū)及星沙中高端客戶(hù) 博雅 上院 2期 2批 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工，遠(yuǎn)大路沿線企事業(yè)員工 東門(mén)尚苑 1期 2批 遠(yuǎn)大路沿線企事業(yè)員工，經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工 星城國(guó)際 2期 2批 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多 方略瀟邦 1期 1批 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多 華天 LOHO小鎮(zhèn) 經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部員工 ? 星沙臵業(yè)客戶(hù)區(qū)域特征明顯； ? 靠近京珠高速的樓盤(pán)市區(qū)和星沙的客戶(hù)比例不定，主要看樓盤(pán)針對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)； ? 使消費(fèi)者認(rèn)同的中高檔樓盤(pán)能吸引更多的市區(qū)臵業(yè)客戶(hù)。 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 星沙房地產(chǎn)臵業(yè)客戶(hù)特征分析 客戶(hù)分類(lèi) 背景特征 購(gòu)房需求特征 敏感點(diǎn)分析 支付能力 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管 收入可觀，文化層次普遍較高，講求生活品味和質(zhì)量，本地人和外地人都有 追求完善的配套 片區(qū)環(huán)境、社區(qū)檔次、資源景觀、管理服務(wù) ☆☆☆☆☆ 本地個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主 中南汽車(chē)世界、汽配城等地的個(gè)體戶(hù)和私企老板，擁有一套住房，為了換房改善居住環(huán)境 追求樓盤(pán)檔次及居住環(huán)境 居住環(huán)境、樓盤(pán)檔次、資源景觀、管理服務(wù) ☆☆☆☆☆ 經(jīng)開(kāi)區(qū)及科技園企業(yè)職工 一般是兩口或三口之家，夫妻兩人均是企業(yè)職工，家庭收入可觀，外地人，但是工作穩(wěn)定，將要在長(zhǎng)沙定居 追求居住氛圍，交通方便，工作便利 片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、性?xún)r(jià)比 ☆☆☆☆☆ 星沙本地居民 老城區(qū)居民，換房改善居住環(huán)境，或者是年輕夫妻結(jié)婚購(gòu)房 產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利、配套完善 產(chǎn)品品質(zhì)、配套、居住環(huán)境、交通、價(jià)格 ☆☆☆ 星沙本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工 一般在星沙政府企事業(yè)單位工作較長(zhǎng)年限，收入穩(wěn)定，與老人、孩子同住 重視環(huán)境，二次置業(yè)，多為子女住房考慮 居住環(huán)境、交通、配套、價(jià)格 ☆☆☆ 長(zhǎng)沙縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入中上，想通過(guò)換房進(jìn)城，改變戶(hù)籍 看重交通和配套，強(qiáng)調(diào)認(rèn)同感 交通、配套、價(jià)格 ☆☆☆ 長(zhǎng)沙市區(qū)客戶(hù) 一般是市區(qū)內(nèi)收入一般的工薪階層，或者是新婚夫婦購(gòu)房等，市區(qū)房?jī)r(jià)太高，考慮在星沙置業(yè) 便利的交通，配套完善 價(jià)格、居住環(huán)境、交通及配套 ☆☆☆ 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目受地域影響，核心客戶(hù)區(qū)域主要以星沙本地為主，輻射周邊及市區(qū) 潛在客戶(hù) 重要客戶(hù) 核心客戶(hù) 偶得客戶(hù) 核心客戶(hù)： 60%~70% 職業(yè)群體： 經(jīng)開(kāi)區(qū)及科技園企業(yè)職工；星沙本地居民；星沙本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工 臵業(yè)目的： 自住為主，或?yàn)樽优⒏改纲?gòu)房 經(jīng)濟(jì)能力： 家庭年收入 10萬(wàn)左右 基本特征： 年齡集中在 2035歲之間，兩口或三口之家。 臵業(yè)特征： 多數(shù)為首次臵業(yè)，購(gòu)房以自住、改善居住條件為主 重要客戶(hù)： 20%~30% 職業(yè)群體： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管；本地個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主 臵業(yè)目的： 自住，改善居住環(huán)境，或?yàn)楹⒆淤I(mǎi)房、少量投資 經(jīng)濟(jì)能力： 家庭年收入 15萬(wàn)以上，有私家車(chē)。 臵業(yè)特征： 多次臵業(yè)者，對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)檔次、管理服務(wù)要求較高 偶得客戶(hù)： 3%~5% 來(lái)源： 省外或境外 潛在客戶(hù)： 5%~10% 來(lái)源： 長(zhǎng)沙縣周邊鄉(xiāng)