【正文】 ，以長沙力元、華天鋁業(yè)等為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以金農(nóng)、亞華、福來格等為主體的生物工程等產(chǎn)業(yè)格局。 ?“ 十一五 ” 期間，長沙縣和長沙經(jīng)開區(qū)規(guī)劃在縣城星沙投入 25億元，建設(shè)好東一線至東十二線，北至濱湖路，南至機場高速等 25條城市主次干道，形成 60平方公里城區(qū)道路骨架。 ?在 “ 東拓 ” 上，以長永高速、開元東路、漓湘路為依托，拉動城市向東發(fā)展；在 “西接 ” 上，全面拉通與長沙市區(qū)對接的多個出入通道，加快融城步伐。 ?在 “ 東拓西接 ” 的同時，分別以黃興大道和京珠高速為軸線，向南北兩方同時擴展。 星沙規(guī)劃 20 本報告是嚴格保密的。 星沙房地產(chǎn)市場格局分六大板塊，中南汽車世界和中心區(qū)是星沙房地產(chǎn)熱點區(qū)域 東南板塊 萬家麗北 開元路東 中心區(qū)板塊 中南汽車世界 星沙大道北 星沙市場格局 21 本報告是嚴格保密的。 星沙房地產(chǎn)市場六大板塊特征 星沙市場格局 板塊劃分 板塊特征 代表樓盤 片區(qū)價格 萬家麗北板塊 目前交通不便，通達性較差，但是萬家麗北路八月通車，交通得到極大改善； 片區(qū)配套奇缺，缺乏生活氛圍； 板塊啟動不久，因靠近市區(qū)，人們對萬家麗北路板塊具有一定的認知度； 項目數(shù)量少，但規(guī)模較大，產(chǎn)品較為豐富；土地資源豐富，開發(fā)潛力大。 好望谷、愿景 山水灣、紅樹灣、世景華庭、圓夢 完美生活 高層 3000 別墅 850011000 中南汽車世界 片區(qū)交通便利，配套成熟；片區(qū)靠近市區(qū)，認知度高； 在人們心理意識中，該片區(qū)和市區(qū)差異逐漸縮小； 新項目集中興起，短時間內(nèi)放量較大。 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢園 高層 32003400 中心區(qū)板塊 城市副中心核心區(qū)，城市配套及基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，片區(qū)通達性佳； 片區(qū)規(guī)劃決定星沙未來發(fā)展的潛力巨大； 京珠高速的隔離作用，星沙中心區(qū)的認知度逐漸提高，但是也具有一定的心理距離； 單個項目開發(fā)規(guī)模較小，整體開發(fā)規(guī)模逐漸擴大，樓層以高層為主，產(chǎn)品較單一。 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤 鳳凰城、尚城、佳美星城 高層 28803900，價格呈南低北高趨勢 東南板塊 片區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施極不完善，缺乏生活氛圍，市區(qū)對該片區(qū)的認知度低； 片區(qū)樓盤放量巨大而且集中，價格競爭激烈； 物業(yè)類型較為單一，同質(zhì)化嚴重； 片區(qū)交通通達性較好，在未來規(guī)劃發(fā)展中潛力較大，但是目前片區(qū)仍是極為陌生的區(qū)域。 星城 國際、華天LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來蜂巢、圣力華苑、東門尚苑、早安星城 高層 26003200，早安星城 3900，片區(qū)價格戰(zhàn)激烈 星沙路北板塊 大盤進駐，市場認知逐步提升； 物業(yè)類型豐富，項目規(guī)模普遍較大。 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 價格落差較大，威尼斯高層40004500 開元路東板塊 板塊剛剛啟動，市場認知低； 物業(yè)類型豐富，后續(xù)開發(fā)量大 鵬基 諾亞山林、 彩都 價格落差較大， 26004000 22 本報告是嚴格保密的。 各片區(qū)高層電梯產(chǎn)品價格分布趨勢：以中心區(qū)和中南汽車世界價格最高 板塊劃分 代表樓盤 戶型面積 片區(qū)價格 萬家麗北板塊 愿景 山水灣、紅樹灣、世景華庭、圓夢 完美生活 1房： 60㎡ 2房： 7790㎡ 3房： 119132㎡ 4房： 14 158㎡ 高層 3000 中南汽車世界 紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢園 1房： 50、 53㎡ 2房： 86118㎡ 3房： 1 124㎡ 4房： 13 144㎡ 高層 32003400 中心區(qū)板塊 香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤 鳳凰城、尚城、佳美星城 1房： 5 68㎡ 2房： 80～ 105㎡ 3房： 107～ 180㎡ 4房： 130㎡ 高層 28803900，價格呈南低北高趨勢 東南板塊 星城 國際、華天 LOHO小鎮(zhèn)、方略 瀟邦、方略 學(xué)府佳境、博雅 上院、未來蜂巢、圣力華苑、東門尚苑、早安星城 2房： 78—95㎡ 3房： 103140㎡ 4房： ㎡ 高層 26003200， 星沙路北板塊 碧桂園 威尼斯城、松雅湖畔 2房： 9096㎡ 3房： 126134㎡ 價格落差較大，威尼斯高層40004500，松雅湖畔 2900 開元路東板塊 鵬基 諾亞山林、彩都 1房： 59㎡ 2房： 7 9 9 98㎡ 3房： 12 13 132㎡ 4房： 136㎡ 價格落差較大，鵬基 諾亞山林多層 4000，彩都高層 2600 23 本報告是嚴格保密的。 010002023300040005000星沙16 月各階段新增入市套數(shù)分布星沙1 6 月各階段新增入市套數(shù)分布1396 2160 403412月 34月 56月200 8年上半年新增上市量與20 07年全年消化量對比分布020234000600080001000012023200 8年上半年新增上市量與200 7年全年消化量對比分布7590 9656 10611200 8年上半年新增上市套數(shù)200 7年消化套數(shù) 200 7年批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)星沙上半年供給量巨大， 56月份達到最高峰，中心區(qū)板塊居于六區(qū)之首（ 2500余套） 星沙區(qū)域16 月新增入市產(chǎn)品對比分布1% 2%97%0%別墅 洋房 電梯房 多層星沙1 6 月各板塊新增入市套數(shù)分布050010001500202325003000星沙1 6 月各板塊新增入市套數(shù)分布919 1292 2178 2551 330 320萬家麗北路板塊中南汽車世界東南新城 中心區(qū)星沙大道北路開元東路星沙市場供給 24 本報告是嚴格保密的。 星沙區(qū)下半年供應(yīng)量將達 150萬平米，主要集中在 9月份，市場競爭更加激烈 板塊 項目名稱 下半年預(yù)計新增供應(yīng)量（萬㎡） 產(chǎn)品類型 入市時間 中心區(qū)板塊 中央公館 高層 預(yù)計 香檳小鎮(zhèn) 3 高層 預(yù)計 尚都花園城 高層 預(yù)計 楚天四期 3 高層 預(yù)計年底 華潤 鳳凰城 6 小高層 預(yù)計 蝴蝶谷一期 高層 預(yù)計 小計 東南板塊 方略 瀟邦 高層、小高層 博雅上院 Ⅱ 小高層 早安星城 電梯房 預(yù)計年底 未來蜂巢 高層、小高層 東門尚苑 1 高層、小高層 華天 loho小鎮(zhèn) 7 高層、小高層 旭輝緹香郡一期 5 高層 預(yù)計 小計 板塊 項目名稱 下半年預(yù)計新增供應(yīng)量（萬㎡） 產(chǎn)品類型 入市時間 中南板塊 筑夢園 高層 小計 萬家麗北 世景華庭 小高層 紅樹灣 2 小高層 完美生活 6 高層 預(yù)計 好望谷 5 獨立別墅 預(yù)計 宏夢卡通城 3 洋房 預(yù)計 小計 星沙大道 松雅湖畔 小高層 小計 開元路東 潤城 小高層 —— 鵬基諾亞山林 小高層、 洋房、聯(lián)排 預(yù)計年底 小計 合計 下半年 9月份，星沙將出現(xiàn)集中放量的情況，屆時市場供給暴漲，加上上半年尚未消化的市場供給，整個星沙片區(qū)下半年預(yù)計將達到 150萬平米左右的供應(yīng)量 星沙市場供給 25 本報告是嚴格保密的。 星沙市場小結(jié)：供給量巨大，市場觀望情緒濃厚，量價齊跌，營銷活動收效甚微 2 市場受大勢影響，觀望情緒濃厚，成交量急劇下滑。 星沙房地產(chǎn)市場新盤眾多，整體供應(yīng)量巨大。價格區(qū)間在 26003900之間，市場均價較 07年整體下滑。 1 3 片區(qū)主要促銷手段是 “ 打折、優(yōu)惠 ” 等，各類型促銷推廣活動取得的效果均不理想，目前片區(qū)內(nèi)大部分樓盤均停止了促銷推廣活動。 26 本報告是嚴格保密的。 ?項目資源分析 報告結(jié)構(gòu)思路 案例借鑒 營銷策略 核心問題提出 營銷執(zhí)行 項目解析 客戶目標(biāo) ?競爭狀況分析 ?客戶特征分析 ?項目基本狀況 ?房地產(chǎn)市場分析 27 本報告是嚴格保密的。 星沙臵業(yè)客戶群體區(qū)域分布明顯，以京珠高速為界，東邊以星沙本地為主，西邊以市區(qū)客戶為主 西部板塊代表性樓盤客戶來源 山水灣 1期 長沙市中高級管理員、個體戶，普通員工，中年客戶居多 世景華庭 2期 1批 長沙市中高級管理員、個體戶，普通員工，周邊教師 紅樹灣 2期 1批 長沙市中高級管理員、個體戶，普通員工，周邊教師 紫晶城 2期 市區(qū)客戶為主，少量星沙區(qū)域客戶 金三華邸 2期 星沙區(qū)域客戶為主 東部板塊代表性樓盤客戶來源 尚都花園城 2批 星沙企業(yè)員工、長沙市普通員工 錦璨家園一期 星沙企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 佳美星城 星沙企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主 楚天馨苑 星沙企業(yè)員工 華潤 鳳凰城 市區(qū)及星沙中高端客戶，星沙經(jīng)開區(qū)企業(yè)中高層管理者 尚城 市區(qū)及星沙中高端客戶 博雅 上院 2期 2批 經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工，遠大路沿線企事業(yè)員工 東門尚苑 1期 2批 遠大路沿線企事業(yè)員工，經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工 星城國際 2期 2批 經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工較多 方略瀟邦 1期 1批 經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工較多 華天 LOHO小鎮(zhèn) 經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工較多、開發(fā)商內(nèi)部員工 ? 星沙臵業(yè)客戶區(qū)域特征明顯； ? 靠近京珠高速的樓盤市區(qū)和星沙的客戶比例不定，主要看樓盤針對的細分市場； ? 使消費者認同的中高檔樓盤能吸引更多的市區(qū)臵業(yè)客戶。 28 本報告是嚴格保密的。 星沙房地產(chǎn)臵業(yè)客戶特征分析 客戶分類 背景特征 購房需求特征 敏感點分析 支付能力 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管 收入可觀，文化層次普遍較高，講求生活品味和質(zhì)量，本地人和外地人都有 追求完善的配套 片區(qū)環(huán)境、社區(qū)檔次、資源景觀、管理服務(wù) ☆☆☆☆☆ 本地個體及私營企業(yè)主 中南汽車世界、汽配城等地的個體戶和私企老板，擁有一套住房，為了換房改善居住環(huán)境 追求樓盤檔次及居住環(huán)境 居住環(huán)境、樓盤檔次、資源景觀、管理服務(wù) ☆☆☆☆☆ 經(jīng)開區(qū)及科技園企業(yè)職工 一般是兩口或三口之家，夫妻兩人均是企業(yè)職工，家庭收入可觀，外地人，但是工作穩(wěn)定，將要在長沙定居 追求居住氛圍，交通方便，工作便利 片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、性價比 ☆☆☆☆☆ 星沙本地居民 老城區(qū)居民，換房改善居住環(huán)境，或者是年輕夫妻結(jié)婚購房 產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利、配套完善 產(chǎn)品品質(zhì)、配套、居住環(huán)境、交通、價格 ☆☆☆ 星沙本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工 一般在星沙政府企事業(yè)單位工作較長年限，收入穩(wěn)定，與老人、孩子同住 重視環(huán)境，二次置業(yè)，多為子女住房考慮 居住環(huán)境、交通、配套、價格 ☆☆☆ 長沙縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入中上，想通過換房進城，改變戶籍 看重交通和配套，強調(diào)認同感 交通、配套、價格 ☆☆☆ 長沙市區(qū)客戶 一般是市區(qū)內(nèi)收入一般的工薪階層，或者是新婚夫婦購房等，市區(qū)房價太高，考慮在星沙置業(yè) 便利的交通，配套完善 價格、居住環(huán)境、交通及配套 ☆☆☆ 29 本報告是嚴格保密的。 本項目受地域影響，核心客戶區(qū)域主要以星沙本地為主，輻射周邊及市區(qū) 潛在客戶 重要客戶 核心客戶 偶得客戶 核心客戶： 60%~70% 職業(yè)群體： 經(jīng)開區(qū)及科技園企業(yè)職工；星沙本地居民；星沙本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工 臵業(yè)目的： 自住為主，或為子女、父母購房 經(jīng)濟能力： 家庭年收入 10萬左右 基本特征： 年齡集中在 2035歲之間，兩口或三口之家。 臵業(yè)特征： 多數(shù)為首次臵業(yè)，購房以自住、改善居住條件為主 重要客戶： 20%~30% 職業(yè)群體： 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管；本地個體及私營企業(yè)主 臵業(yè)目的： 自住，改善居住環(huán)境，或為孩子買房、少量投資 經(jīng)濟能力： 家庭年收入 15萬以上，有私家車。 臵業(yè)特征： 多次臵業(yè)者，對居住環(huán)境、社區(qū)檔次、管理服務(wù)要求較高 偶得客戶： 3%~5% 來源： 省外或境外 潛在客戶： 5%~10% 來源： 長沙縣周邊鄉(xiāng)