【正文】 。 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹(shù)木。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。 采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。 水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。 不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過(guò) 1米的水系，并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過(guò) ,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。 景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 公共空間 應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。 宜設(shè)置可開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。 公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。 綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于 150m）。 各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。 樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無(wú)障礙通道和設(shè)施。 公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。 高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為普通玻璃門。 樓道、樓梯、過(guò)道便于家具搬運(yùn)、人員不易碰撞。 分類評(píng)估 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入 — 項(xiàng)目評(píng)估細(xì)則 管理用房 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會(huì)議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 / 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對(duì)集中。 業(yè)委會(huì)、居委會(huì)（根據(jù)當(dāng)?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會(huì)議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對(duì)接近，業(yè)委會(huì)與居委會(huì)可聯(lián)合設(shè)置于一處 物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前 5個(gè)月。 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 成立介入小組，一般 2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧，并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接，及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。 介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施，報(bào)表包括的主要內(nèi)容有：工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。 實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度 ，將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。 物業(yè)定期 參 加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì) ， 及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。 物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面 報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)，并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目，加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷，包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向等。 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 地下室工程 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng)： a、無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工，基坑中不應(yīng)積水，如有積水，應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。 b、采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí)，除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外，應(yīng)重點(diǎn)檢查：砼攪攔時(shí)間不得少于 2分鐘 (用機(jī)械攪攔 )；底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注，須留設(shè)施工縫時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。 a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防 (無(wú)特別的防水層 )，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿 (無(wú)空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。 c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。 物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn) 施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問(wèn)題造成水壓較大，而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細(xì)小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式，應(yīng)改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 物業(yè)公司組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗(yàn)收及細(xì)部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝等問(wèn)題，以備預(yù)留充足的返修時(shí)間。 物業(yè)公司對(duì)竣工驗(yàn)收階段介入 驗(yàn)收小組須制定統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn) 《 新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引 》 ） 驗(yàn)收小組須準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料，現(xiàn)場(chǎng)做好詳細(xì)記錄，如： 物業(yè)公司應(yīng)了解工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實(shí)地查驗(yàn)建筑工程和設(shè)備安裝情況，并對(duì)工程設(shè)計(jì)、施工和設(shè)備質(zhì)量等方面的問(wèn)題結(jié)合各類統(tǒng)計(jì)表匯總后提交地產(chǎn)公司。 建筑給排水工程設(shè)計(jì)與施工 **項(xiàng)目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ [劉津煜 ] 于 2023831 14:02:12 加貼在 **項(xiàng)目 為什么多次反映到物業(yè)都沒(méi)有解決，從交房第二天開(kāi)始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒(méi)有人管呢？問(wèn)物業(yè)，物業(yè)說(shuō)，我們也不知道。有這么回復(fù)業(yè)主的嗎？ 我們每天從樓下提水到 7樓，中水，自來(lái)水都沒(méi)有了。還讓人怎么生活？ 回復(fù) :**項(xiàng)目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費(fèi)！ [**市客戶服務(wù)中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項(xiàng)目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴(yán)重， 27日導(dǎo)致您所在的組團(tuán)泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過(guò)搶修，已于 31日現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)用水。 雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時(shí)應(yīng)急措施，但給您造成的不便，還請(qǐng)您原諒。后續(xù)此類事件，服務(wù)中心將加大信息溝通力度，確保您能及時(shí)了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問(wèn)題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務(wù)到底怎么了？ 當(dāng)?shù)刂髁髅襟w負(fù)面報(bào)道： “…… 樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運(yùn) …… 全樓的自來(lái)水也沒(méi)有了，更令業(yè)主們不解的是，當(dāng)他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問(wèn)事故原因時(shí)，物業(yè)答復(fù)卻是因?yàn)橐恢芮暗哪菆?chǎng)降雨所致?！? 事件過(guò)程： 8月 26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來(lái)勢(shì)急，雨量大，地下水位升高； 8月 27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團(tuán)地下設(shè)備泵房進(jìn)水，積水深達(dá) ，水泵房所有設(shè)備被浸泡在水中； 8月 27日 31日期間緊急采購(gòu)設(shè)備，臨時(shí)安裝一臺(tái)生活水泵及中水泵，部分恢復(fù)供水。 期間停水 5日之久。 初步評(píng)估，該事故造成直接經(jīng)濟(jì)損失 5萬(wàn)元。 事故原因： ?水泵房巡視不及時(shí)： 8月 26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點(diǎn)曾對(duì)水泵房進(jìn)行巡查，以后再?zèng)]有巡視過(guò)，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸泡。 ?排水設(shè)備故障： 在前期接管驗(yàn)收時(shí)，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒(méi)有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時(shí)排污泵不能動(dòng)作。 ?前期沒(méi)有預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)： 導(dǎo)致水泵房被泡是由于地下設(shè)備房的管道及線纜橋架 45處過(guò)墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗(yàn)收過(guò)程中沒(méi)有發(fā)現(xiàn)隱患并預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當(dāng)造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈(zèng)送的設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量存在瑕疵 面對(duì)大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務(wù)，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ?有效開(kāi)展客戶教育，增強(qiáng)住戶的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) ?加強(qiáng)裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實(shí)定期對(duì)排水管井、管道疏通，防止堵塞 預(yù)防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實(shí)（尤其是北方冬季施工）春天基礎(chǔ)下沉，管道受力不均引起斷裂。 ?設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設(shè)立伸縮膨脹節(jié)，投入運(yùn)行后溫差變化導(dǎo)致管道破裂。 ?PPR水管熱熔接施工未達(dá)到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時(shí)間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。 常見(jiàn)設(shè)計(jì)施工問(wèn)題： ?管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： 常見(jiàn)材料問(wèn)題： ?閥門存在缺陷