【正文】 。 主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。 水系岸床設計應考慮防滲漏效果。 不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過 1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過 ,，還應配置相應的救生設備、設施。 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 泛光照明不影響住戶，不造成光污染。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 公共空間 應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于 150m）。 各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。 公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。 高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 管理用房 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工 生活用房。 總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 / 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處 物業(yè)在施工建設階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前 5個月。 施工建設介入程序與內(nèi)容 施工建設介入程序與內(nèi)容 成立介入小組，一般 2~3人，專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理，具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關工作的培訓。地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接，及時回復物業(yè)的建議。 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通?？赏ㄟ^建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。 實行填報前期介入情況周報制度 ，將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門，并跟進所呈報問題解決情況。 物業(yè)定期 參 加地產(chǎn)組織的項目現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會 ， 及時溝通相關問題和進度。 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應以書面 報告的形式上報給地產(chǎn)公司領導，并跟進問題整改落實情況。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計規(guī)劃缺陷，包括各類開關、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。 回填土工程 回填土工程涉及首層樓地面 (無地下室結構的 )、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道，使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 地下室工程 地下室因其結構埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。因此，根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項： a、無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。 b、采用防水混凝土結構時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 樓面、屋面砼工程 樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題，故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。 a、鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。 b、砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 裝飾工程 a、外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防 (無特別的防水層 )，僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面作防水，故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 )、抿縫飽滿等方面，應嚴格監(jiān)督。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設砂布等材料后再抹灰。 c、地面：廚、廁地面，作為濕區(qū)應重點監(jiān)理，注意砂漿密實及查坡泄水方面。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 給排水工程 a、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水，其低樓層的供水，常常因高差問題造成水壓較大，而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內(nèi)，則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。 b、排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用 PVＣ水管。 物業(yè)公司組織相關技術人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)完成竣工驗收及細部檢查工作，及早發(fā)現(xiàn)設計、規(guī)劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見 《 新建物業(yè)接管驗收指引 》 ） 驗收小組須準備竣工驗收的表格資料，現(xiàn)場做好詳細記錄，如： 物業(yè)公司應了解工程建設的各個環(huán)節(jié)，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并對工程設計、施工和設備質(zhì)量等方面的問題結合各類統(tǒng)計表匯總后提交地產(chǎn)公司。 建筑給排水工程設計與施工 **項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [劉津煜 ] 于 2023831 14:02:12 加貼在 **項目 為什么多次反映到物業(yè)都沒有解決，從交房第二天開始到現(xiàn)在將近一周了，怎么都沒有人管呢？問物業(yè)，物業(yè)說，我們也不知道。有這么回復業(yè)主的嗎？ 我們每天從樓下提水到 7樓，中水，自來水都沒有了。還讓人怎么生活？ 回復 :**項目帷幔園剛剛交房就斷水了，為什么？我們已足額繳納物業(yè)費！ [**市客戶服務中心 ] 于 202393 14:01:20 加貼在 **項目 尊敬的業(yè)主： 您好！ 26日 **地區(qū)普降暴雨，路面積水嚴重， 27日導致您所在的組團泵房被雨水浸泡、線路故障，我們經(jīng)過搶修，已于 31日現(xiàn)場恢復用水。 雖然在此期間我們也采取了一些送生活用水等臨時應急措施，但給您造成的不便，還請您原諒。后續(xù)此類事件，服務中心將加大信息溝通力度，確保您能及時了解情況，如您生活中出現(xiàn)其他問題，歡迎同我們聯(lián)系，聯(lián)系電話： *******。 停水影響業(yè)主生活案例： 物業(yè)的服務到底怎么了？ 當?shù)刂髁髅襟w負面報道： “…… 樓內(nèi)唯一一部電梯卻停運 …… 全樓的自來水也沒有了，更令業(yè)主們不解的是，當他們向小區(qū)物業(yè)管理公司詢問事故原因時，物業(yè)答復卻是因為一周前的那場降雨所致?！? 事件過程： 8月 26日該地區(qū)突發(fā)暴雨，來勢急，雨量大，地下水位升高； 8月 27日早晨，物業(yè)工程巡視發(fā)現(xiàn)五期八組團地下設備泵房進水，積水深達 ，水泵房所有設備被浸泡在水中； 8月 27日 31日期間緊急采購設備，臨時安裝一臺生活水泵及中水泵，部分恢復供水。 期間停水 5日之久。 初步評估，該事故造成直接經(jīng)濟損失 5萬元。 事故原因： ?水泵房巡視不及時： 8月 26日連續(xù)不斷下暴雨，下午四點曾對水泵房進行巡查，以后再沒有巡視過，直至第二天早晨發(fā)現(xiàn)水泵房被水浸泡。 ?排水設備故障： 在前期接管驗收時，發(fā)現(xiàn)水泵房排污泵不能使用，曾向地產(chǎn)提出，但沒有采取措施解決，發(fā)生水浸事故時排污泵不能動作。 ?前期沒有預見風險： 導致水泵房被泡是由于地下設備房的管道及線纜橋架 45處過墻眼處滲漏，在前期介入和接管驗收過程中沒有發(fā)現(xiàn)隱患并預見風險。 住戶室內(nèi)浸水的典型現(xiàn)象： ?供水管件損壞、脫落引起跑水 ?因使用不當造成的跑水 ?下水管道堵塞反水 ?隨同房屋交付贈送的設備、設施質(zhì)量存在瑕疵 面對大量的住戶家中泡水，我們能夠做什么？ ?為住戶提供檢修服務，幫助住戶發(fā)現(xiàn)風險 ?有效開展客戶教育，增強住戶的風險意識 ?加強裝修提示和監(jiān)督管理 ?落實定期對排水管井、管道疏通，防止堵塞 預防措施分析： 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： ?前期施工回填土未夯實（尤其是北方冬季施工）春天基礎下沉，管道受力不均引起斷裂。 ?設計環(huán)節(jié)未考慮熱脹冷縮因素，未在管網(wǎng)上設立伸縮膨脹節(jié)，投入運行后溫差變化導致管道破裂。 ?PPR水管熱熔接施工未達到工藝要求，熱熔溫度不夠，熔接時間不足等，留下薄弱環(huán)節(jié)。 常見設計施工問題： ?管網(wǎng)防腐處理不到位，使用十年左右的管網(wǎng)經(jīng)常出現(xiàn)漏水。 管網(wǎng)爆裂停水的典型現(xiàn)象： 常見材料問題： ?閥門存在缺陷