【正文】 方米，產(chǎn)品包括花園洋房、板式小高層和社區(qū)商業(yè)及會所；松江、金廈、方正 投資等開發(fā)商也準(zhǔn)備在此開發(fā)。 （ 4）板塊結(jié)論 地塊優(yōu)良、出行通暢、定位于服務(wù)周邊、現(xiàn)階段還未形成規(guī)模與氣候、如 先期介入的開發(fā)商能夠一炮打響，將為帶動地塊升值奠定良好的基礎(chǔ)。 14 26 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 項目周邊板塊特征分析 （二）板塊博弈評析 （ 1）衛(wèi)國道板塊 該板塊地處城市邊緣區(qū)域，板 塊內(nèi)樓盤主要特點是銷售情況較好 ，價格呈逐漸遞增態(tài)勢。多層、小 高層、洋房比例相對較大，建筑密 度小，綠化率較高。無論在地理位 置、產(chǎn)品形態(tài)、地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ矫? 具有一定優(yōu)勢，對本項目來說會分 散一定數(shù)量的客群。 27 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 （ 2）華明鎮(zhèn)板塊 該板塊是新規(guī)劃的大型行政村居住區(qū)。由于該地塊在客群區(qū)域定位、產(chǎn)品 上與本項目有一定的差異性，競爭能力并不十分明顯。 （ 3）空港加工區(qū)板塊 該板塊是規(guī)劃中的物流工業(yè)園區(qū)，地產(chǎn)開發(fā)以滿足區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)主和員工配 套為主。由于該地塊在地域距離本項目較遠(yuǎn)，同時客群區(qū)域定位與本項目有一 定的差異性，因而競爭能力并不明顯。 （ 4）東麗湖板塊 該區(qū)域內(nèi)項目在產(chǎn)品、概念上與本項目有一定區(qū)別，客源也存在一定區(qū)別 ，故對本項目的競爭關(guān)系較弱。 （ 5）張貴莊板塊 隨著眾多知名開發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)項目競爭將更加激烈；本項目可在地 域、產(chǎn)品上區(qū)別對手，更多的爭取周邊區(qū)域客源，實現(xiàn)項目最大價值。 15 28 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 （三）市場總結(jié) 通過上述區(qū)域劃分闡述與研判，得到如下結(jié)論：針對本項目，真正具威脅 的、并極有可能分流客戶群的地塊為衛(wèi)國道板塊及張貴莊區(qū)域。 上述兩地塊同我項目所處區(qū)域較為類似，開發(fā)項目定位目標(biāo)客戶群差異化 不明顯，項目上市時間、產(chǎn)品類型相近。但產(chǎn)品上市后的市場效果還是要看項 目定位的準(zhǔn)確性、產(chǎn)品本身特性、市場對產(chǎn)品的差異化特點的認(rèn)可度與滿意度 、項目操作的推廣策略是否能夠給消費者以足夠力度的引導(dǎo)等。根據(jù)此報告的 闡述分析，本案地塊所處的板塊在東部雖算不上位置頗佳，但屬于極具升值潛 力區(qū)域。 29 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 Agenda議程 項目地塊分析 周邊區(qū)域市場分析 項目競爭地位分析 項目住宅部分定位 項目規(guī)劃設(shè)計方向探討 序 號 項目名稱 項目位置 1 都市亮點一期 河?xùn)|區(qū) 2 遠(yuǎn)洋新天地 河?xùn)|區(qū) 3 陽光星期八 河?xùn)|區(qū) 4 朝陽綠茵一期 河?xùn)|區(qū) 5 百合春天 東麗區(qū) 6 萬科東麗湖城市天籟 東麗區(qū) 7 太陽城第五季 河?xùn)|區(qū) // 16 30 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 周邊區(qū)域現(xiàn)時供應(yīng)分析 31 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競 爭 熱 點 項 目 分 布 狀 況 序號 項目名稱 住宅總體規(guī)模 在售面積 1 都市亮點一期 89,570 89,570 2 遠(yuǎn)洋新天地 230,000 213,603 3 陽光星期八 460,000 228,244 4 朝陽綠茵一期 39,332 39,332 5 百合春天 220,000 112,760 6 太陽城第五季 30,000 0 7 萬科東麗湖城市 天籟 118,000 78,094 8 錢塘精英匯 15,403 15,403 9 朗鉅 天域 100,900 63,567 10 夏陽 溪韻 54,368 54,368 合計 1,357,573 904,941 17 32 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 競爭 /熱點項目存量與分布 選擇與本案具有競爭性、可比性的、 熱點的 10個住宅項目進(jìn)行了深入細(xì)致 的分析。 10個項目分別為朝陽綠茵 (河 東區(qū) )、陽光星期八（河?xùn)|區(qū)）、錢塘 精英匯（河?xùn)|區(qū)）、都市亮點（河?xùn)| 區(qū)）、遠(yuǎn)洋新天地（河?xùn)|區(qū)）、太陽 城第五季（河?xùn)|區(qū)）、百合春天（東 麗區(qū)）、朗鉅 .天域（東麗區(qū)）、萬科 東麗湖（東麗區(qū)）、夏陽溪韻（東麗 區(qū)）。 ◆ 住宅總體規(guī)模在 20萬平米以上的項目有 3個，除 遠(yuǎn)洋新天地、錢塘精英匯、夏陽溪韻住宅全部推 出外，其余項目均存在可持續(xù)供應(yīng)空間。 33 上圖顯示， 80—150㎡ 的戶型供 應(yīng)比例較大，合計達(dá)到 %，其 中 100150㎡的供應(yīng)主要來自于遠(yuǎn) 洋新天地項目、陽光星期八項目 、太陽城新領(lǐng)地項目；競爭 /熱點 住宅項目供應(yīng)盡管大勢上呈現(xiàn)出 中間多，兩端少的棗核型分布態(tài) 勢，但 80100㎡的主力戶型供應(yīng) 略顯不足 . [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（一） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ★ 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算） 100120 % 120150 % 6080 % 150200 % 200250 4060 % % 80100 % 100120 6% 18 34 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（二） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ★ 小戶型項目（按套數(shù)計算） 400以上 1% 150200 120150 1% 40以下 3% 4060 45% 4% 80100 22% 6080 18% 目前項目周邊開盤銷售的小戶 型產(chǎn)品僅有精英匯項目，此項 目主力戶型區(qū)間為 4060㎡ ， 供應(yīng)比例高達(dá) %，且此項 目的戶型供應(yīng)呈現(xiàn)中間少，兩 端多的啞鈴型分布態(tài)勢， 80 100㎡的供應(yīng)比例排在第二， 占 %。 35 150200 % [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（三） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ★ 別墅項目（按套數(shù)計算） 400以上 % 300400 % 250300 % 200250 % 經(jīng)過對 2個別墅項目的分析匯 總，圖中顯示， 200250㎡的 戶型供應(yīng)比例高達(dá)到 %， 其次是 150200㎡的戶型比例 占到 %。周邊別墅產(chǎn)品的 主力面積供應(yīng)區(qū)間為 150250 ㎡ 之間，供應(yīng)比例合共高達(dá) %。 19 36 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——各項目單戶面積分布區(qū)間 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 71% 25% 96% 66% 17% 82% 夏陽溪韻 朗鉅天域 精英匯 45% 22% 67% 城市天籟 49% 85% 13% 太陽城新領(lǐng)地 43% 32% 75% 百合春天 朝陽綠茵 23% 51% 61% 74% 陽光星期八 31% 37% 69% 遠(yuǎn)洋新天地 30% 41% 71% 都市亮點 33% 95% 40 60 80 100 120 150 200 250 300 面積區(qū)間 單位：平方米 62% 38% 23% 36% 37 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（一） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ※ 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算） 三室 % 一室 % 二室 % 五室 % 四室 % 敞開式 % 7個住宅項目中， 兩室供應(yīng)比 例最大 ，占 %，其次是三 室，供應(yīng)比例達(dá) %，而一 室的供應(yīng)比例僅為 %，四 室與五室的供應(yīng)很小。 20 38 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（二） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 （按套數(shù)計算） 三室 % 一室 % ※ 小戶型項目 二室 % 小戶型項目 一室供應(yīng)比例最大 ，占 %，其次是兩室，供 應(yīng)比例達(dá) %。 39 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——房型（三） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 （按套數(shù)計算） 五室以上 % 四室 % 三室 % ※ 別墅項目 五室 % 別墅項目分析顯示， 四室供應(yīng) 比例最大 ，占 54%，其次是五 室，供應(yīng)比例達(dá) %。 項目名稱 主力戶型及比例 都市亮點 一室 % % 二室 % 遠(yuǎn)洋新天地 二室 % % 三室 % 陽光星期八 二室 % % 三室 % 朝陽綠茵 二室 % % 三室 % 百合春天 一室 % % 二室 % 三室 % 太陽城新領(lǐng)地 二室 66% 94% 三室 29% 城市天籟 二室 60% 94% 三室 34% 項目名稱 主力戶型及比例 朗鉅天域 四室 % % 五室 % 夏陽溪韻 四室 % % 項目名稱 主力戶型及比例 精英匯 一室 % % 二室 % 21 40 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——各項目戶型分布區(qū)間 （一） ＊ 住宅項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算） 在戶型分配上，除都市亮點以一 室戶型為主，遠(yuǎn)洋新天地以三室 戶型為主，其余項目均以兩室戶 型作為主力戶型 41 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 供應(yīng)狀況分析 ——各項目戶型分布區(qū)間 （二） ＊ 小戶型項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算） 精英匯項目作為周邊的 唯一小戶型產(chǎn)品，主力 戶型以一室為主。 ＊ 別墅項目統(tǒng)計（按照套數(shù)計算） 別墅項目在戶型分配上 ：朗鉅天域以五室戶型 為主，夏陽溪韻以四室 戶型為主。 % 40以下 % % % % % 22 42 80100 % % 100120 % 上圖顯示， 100120㎡面積區(qū)間的戶型需求最為集中 ，比例占 %，其次是 120150㎡的戶型，比 例為 %，基本處于供需平衡的狀態(tài)；在 150㎡以下的戶型面積區(qū)間中， 100㎡以下的供應(yīng)比例較 小， 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶型需求旺盛 ，建議適當(dāng)提高 100㎡以下戶型的供應(yīng)比例。 120150 % 150200 4060 % % 6080 [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——單戶面積（一） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ● 住宅項目：高層、小高層、多層共 7個項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算） % % % % % % % % % % % 5% 0% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 4060 6080 80100 100120 120150 150200 200250 供應(yīng)比例 % % 需求比例 % 43 6080 % 4060 % [成林道項目 ]市場研究及項目定位報告 需求特征分析 ——單戶面積（二） 以下銷售情況統(tǒng)計是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計算得出 ● 小戶型項目統(tǒng)計 （按套數(shù)計算） 120150 % 150200 100120 % 80100 % % % % % % % 30% 20% 10% 0% 70% 60% 50% 40% % % 40以下 4060 % %