【正文】 獨(dú)立的訴求主題， ? 推廣混搭。 ? 推廣渠道難點(diǎn)，在避免與寫字樓同一渠道推廣的矛盾下，公寓渠道單薄，而通過 ? 小眾傳媒發(fā)布的信息實(shí)際效果較差 公寓面臨的難點(diǎn)問題 之三 產(chǎn)品難點(diǎn) ? 公寓 2023年面臨現(xiàn)房銷售，從銷售引導(dǎo)上不能用說辭勾勒產(chǎn)品的優(yōu)勢，規(guī)避產(chǎn)品 ? 本身的的劣勢，也不能利用樣板間來刺激購房客戶的感官； ? 目前公寓的產(chǎn)品交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板間的交房標(biāo)準(zhǔn)有部分地方存在很的差別，例如入 ? 戶門比樣板間的入戶門要矮了將近 10公分，公寓電梯轎廂較小，與之前所宣傳的 ? 通力原裝品牌電梯存在心理落差； 寫字樓面臨的難點(diǎn) 寫字樓面臨的難點(diǎn)問題 之一 市場競爭難點(diǎn) ? 2023年是寫字樓放量的高峰期，推售的就有 62萬方，面對(duì)同期銷售的競爭難點(diǎn)； ? 寫字樓產(chǎn)品多元化時(shí)代，協(xié)信中心同樣面對(duì)產(chǎn)品差異化的競爭； 樓盤名 開盤時(shí)間 推出體量（萬平方米） 建面價(jià)格（元 /平方米） 新華國際 2023年 11月 約 16800 重賓保利 預(yù)計(jì) 2023年 5月 約 18000 創(chuàng)匯首座 預(yù)計(jì) 2023年 4月 約 2 15000 朗晴廣場 2023年 11月 約 1 12023 疊彩中心 預(yù)計(jì) 2023年 3月底 約 7500 龍城國際 預(yù)計(jì) 2023年 8月 約 10000 線外三期北區(qū) 8號(hào)樓 預(yù)計(jì) 2023年 1月底 約 6500 尚宏 預(yù)計(jì) 2023年 5月 約 長江國際 預(yù)計(jì) 2023年 6月 約 16000 金融街 預(yù)計(jì) 2023年 5月或 6月 約 13 14000 聯(lián)合國際 預(yù)計(jì) 2023年 4月 17000 富力國際 預(yù)計(jì) 2023年 8月 約 12023 協(xié)信中心 2023年 10月 13533 合計(jì) 集中推售期 3月至 6月 13163 寫字樓面臨的難點(diǎn)問題 之二 產(chǎn)品難點(diǎn) ? 寫字樓整層面積較大，目前劃分半層和整層的比例偏高，影響銷售速度； 面積去化比例 面積 整層 半層 單戶 總數(shù) 成交套數(shù) 0 1 67 68 成交面積（建面） 0 744 12960 13704 成交面積比例 0% 5% 95% 100% 戶型比例 面積 整層 半層 單戶 總數(shù) 成交套數(shù) 3 10 120 133 成交面積（建面） 4464 14880 22320 41664 戶型面積比例 11% 36% 54% 100% 政策影響 ? 2023年底，政府調(diào)控措施頻頻開始發(fā)力，從 “ 國四條 ” 到 “ 拿地首付不低于 50%” ，再到 “ 營業(yè)稅優(yōu)惠政策 ” 終止，中央政府密集出臺(tái)了多個(gè)樓市調(diào)控政策。 ?但就在政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時(shí)，樓市 “ 高燒 ” 依然不退。不少專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺(tái)期，未來或有 “ 重拳 ” 出擊。 ? 2023年房市房市呈現(xiàn)逐步攀升的勢頭，加上年底開放商集中出貨量大，造成市場熱 ?銷的高峰，但高溫不可能持續(xù)，相應(yīng)的調(diào)控政策也有可能隨之出臺(tái)，穩(wěn)控房市；有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，是潛在的隱患。 2023年樓市好似一出驚心動(dòng)魄的 “ 三槍 ” 政策版，一槍打響、兩槍走火、三搶斃命。站在 2023年的新起點(diǎn)，我們一起來回顧 2023年出臺(tái)的重大政策，看一年樓市的沉浮，以及對(duì)新一年產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。 年初第一槍：政策利好 市場回暖 年中第二槍：地王頻出 量價(jià)齊升 年終第三槍：重拳出擊 遏制高價(jià) [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計(jì)劃 5 第一階段營銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 公寓難點(diǎn)的突破策略之一：推廣對(duì)策 現(xiàn)階段公寓強(qiáng)賣點(diǎn)的重新梳理，通過有效的精確渠道制定推廣策略 1. 解決推廣渠道，增加來訪數(shù)量和客群質(zhì)量，精確渠道； 9月 12月成交客戶區(qū)域分析 來訪區(qū)域 區(qū)縣 外地 主城 總數(shù) 成交套數(shù) 12 6 2 20 戶型面積比例 60% 30% 10% 100% 因?yàn)閰f(xié)信中心公寓在重慶主城區(qū)域已經(jīng)持續(xù)消化客群 1年的時(shí)間，客戶對(duì)項(xiàng)目屬性非常了解，對(duì)項(xiàng)目有疲憊感；從近期成交數(shù)據(jù)來分析，對(duì)于區(qū)縣市場和外地市場任有很高的吸引力。 推廣渠道：區(qū)縣、外地。 推廣方式：區(qū)縣大型事業(yè)單位直投，電視游走字幕，短信覆蓋。 9月 12月投資客戶原因分析 投資原因 長線投資 租金回報(bào) 地段珍藏 總數(shù) 成交套數(shù) 15 0 5 20 比例 75% 0% 25% 100% 公寓難點(diǎn)的突破策略之一：推廣對(duì)策 2. 解決現(xiàn)階段公寓訴求主題，在寫字樓和商業(yè)的支撐下，梳理準(zhǔn)確的強(qiáng)賣點(diǎn)； 就近期成交客戶來分析，購買目的主要是看好地段的稀缺性和未來絕對(duì)中心的地段價(jià)值，不看重近期的租金回報(bào)。 推廣訴求主題：主要訴求信息有兩點(diǎn)，第一 投資概念，清晰告知產(chǎn)品具有很高的投資價(jià)值；第二 物業(yè)得天獨(dú)厚的地段稀缺價(jià)值； 公寓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策 考慮公寓交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)，提前銷售節(jié)點(diǎn)，加快對(duì)公寓的銷售速度，移植樣板間到高區(qū)，加強(qiáng)軟性包裝來削弱產(chǎn)品交房后的硬傷。 1. 在公寓交房前，完成對(duì)公寓的一次加速消化； 支撐 推廣策略 價(jià)格策略 公寓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策 1. 移植樣板間道高區(qū)，解決交房后的產(chǎn)品硬傷造成客戶心理落差，通過高區(qū)實(shí)景刺 激客戶，忽略產(chǎn)品硬傷 寫字樓難點(diǎn)的突破策略之一：市場對(duì)策 避開 2023年市場放量高峰，占據(jù)先機(jī)，提前消化市場，調(diào)整推售節(jié)點(diǎn)； 1月 3月發(fā)力銷售，通過銷售策略達(dá)到消化和儲(chǔ)備客戶；在市場放量高峰時(shí)， 占據(jù)絕對(duì)先機(jī)，正面交鋒期靠事件節(jié)點(diǎn)和營銷動(dòng)作來加強(qiáng)消化； 寫字樓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策 解決整層和半層比例偏大，讓產(chǎn)品更靈活銷售，調(diào)整戶型平面劃分； 調(diào)整方案： 1924F（原 1923F為 1分 2， 24F為整層） 建議調(diào)整 1924F（ 1分 8） 原平面劃分 修改平面劃分 寫字樓難點(diǎn)的突破策略之二：產(chǎn)品對(duì)策 調(diào)整方案： 2526F（原 2526F為整層） 建議調(diào)整 1924F（ 1分 4） 原平面劃分 修改平面劃分 政策影響對(duì)策 在存在政策影響的隱患下，提前動(dòng)作，主動(dòng)出擊，在相應(yīng)政策出臺(tái)之前，提前營銷動(dòng)作，在市場大環(huán)境叫好的時(shí)期里，強(qiáng)勢消化和儲(chǔ)備。預(yù)防政策出臺(tái)后的市場影響，占據(jù)主動(dòng)權(quán)。 [ 提 綱 ] 1 市場和產(chǎn)品分析 2 面臨的問題 3 解決問題的思路和策略 4 2023年年度營銷策略計(jì)劃 5 第一階段營銷策略實(shí)施方案 5 策略執(zhí)行所需的保障與支持 2023年任務(wù)指標(biāo)解讀 比例分配 認(rèn)購金額（萬元） 計(jì)劃簽約 （萬元） 計(jì)劃回款（萬元） 合計(jì) 100% 36000 43986 39244 1月 9% 3240 8106 2837 2月 4% 1440 4434 2363 3月 16% 5760 4446 3215 1季度 29% 10,440 16,986 8,415 4月 17% 6120 5220 4153 5月 10% 3600 4194 4133 6月 8% 2880 3618 4390 2季度 35% 12,600 13,032 12,675 16月小計(jì) 64% 23,040 30,018 21,090 7月 4% 1440 2214 3842 8月 4% 1440 1764 3199 9月 10% 3600 2916 3236 三季度 18% 6,480 6,894 10,277 10月 9% 3240 2934 2957 11月 5% 1800 2268 2582 12月 4% 1440 1872 2338 四季度 18% 6,480 7,074 7,878 712月小計(jì) 36% 12,960 13,968 18,154 2023年任務(wù)指標(biāo)解讀 2023年?duì)I銷總目標(biāo)是認(rèn)購 ，其中上半年完成 ，占全年?duì)I銷任務(wù) 64%；下半年，占全年?duì)I銷任務(wù)額 36%。上半年的營銷任務(wù)非常重。 2023年重要節(jié)點(diǎn)分布及階段劃分 第一階段 第二階段 第三階段 階段強(qiáng)銷期： （綜合體價(jià)值依托，寫字樓銷售信息發(fā)布）借助 1月晚報(bào)評(píng)獎(jiǎng)活動(dòng)、 3月藝術(shù)大堂開放及商業(yè)簽約活動(dòng)、商業(yè)進(jìn)場裝修、寫字樓主體封頂?shù)绕鯔C(jī)，作為寫字樓開年銷售的起勢點(diǎn)，強(qiáng)化銷售信息，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品集中消化；針對(duì)公寓在交房前實(shí)現(xiàn)專項(xiàng)策略，加快消化速度； 持續(xù)銷售期： 寫字樓階段性銷售成果展示（世界 500強(qiáng)企業(yè)入駐）綜合體價(jià)值逐步呈現(xiàn)，強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值，突出寫字樓產(chǎn)品使用價(jià)值，滿足自用型客戶需求； 項(xiàng)目價(jià)值整合落地： 綜合體基本完整呈現(xiàn)，整體綜合體各業(yè)態(tài)優(yōu)勢，以客戶體驗(yàn)為主要營銷方式，滿足持續(xù)銷售； 推廣策略之一：產(chǎn)品價(jià)值統(tǒng)一 ? 無論公寓還是寫字樓，都是協(xié)信中心的一部分，殿堂級(jí)城市綜合體是最好的價(jià)值統(tǒng)一； ? 不是每一個(gè)項(xiàng)目都能稱之為“殿堂級(jí)城市綜合體”，重慶只有一個(gè)協(xié)信中心，只有一個(gè)擁有世界奢侈品集群的殿堂級(jí)城市綜合體； ? 殿堂級(jí)城市綜合體為重慶帶來的不僅僅只是奢侈品、世界 500強(qiáng)和頂級(jí)酒店，而是提升了這座城市的形象和價(jià)值； ? 因此，殿堂級(jí)城市綜合體擁有極高的增值速度和增值空間。 ? 作為協(xié)信中心的一部分，公寓與寫字樓都具備殿堂級(jí)城市綜合體的價(jià)值特性。 推廣策略之二：差異化對(duì)策 ? 南坪中心、觀音橋步行街、江北嘴核心、兩江新區(qū) ?? 每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的地段優(yōu)勢； ? 景觀、配套、服務(wù)、精裝、硬件指標(biāo) ?? 每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的產(chǎn)品優(yōu)勢； ? 地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢伯仲之間，但只有一個(gè)項(xiàng)目，擁有重慶甚至西南唯一的世界頂級(jí)奢侈品集群。 ? 協(xié)信中心 —— 世界頂級(jí)奢侈品集群之上的殿堂級(jí)城市綜合體。 推廣策略之三：主題訴求 ? 協(xié)信中心極高的增值速度和增值空間是項(xiàng)目最大的價(jià)值，也是吸引客戶購買的主要原因； ? 說品質(zhì)、說產(chǎn)品，說自主，能抓住自用的客戶，卻屏蔽了投資客戶；說價(jià)值，說升值，說投資，不但能吸引投資客戶，也同樣不會(huì)屏蔽自用型客戶； ? “投資”是 2023年協(xié)信中心必須訴求的唯一主題。 推廣策略計(jì)劃與實(shí)施方案之：年度主題 奢華殿堂 價(jià)值傾城 世界頂級(jí)奢侈品集群 殿堂級(jí)城市綜合體 投資價(jià)值，提升城市價(jià)值的同時(shí)，自身擁有價(jià)高的增值速度與增值空間 2023年，兩江新區(qū)將掛牌，世界頂級(jí)奢侈品集群也將現(xiàn)身重慶，重慶的城市形象和城市價(jià)值將得到全面的提升，而協(xié)信中心無疑為此做出了巨大的貢獻(xiàn)，項(xiàng)目價(jià)值與項(xiàng)目形象將迎來爆發(fā)性的提升。 奢華殿堂 價(jià)值傾城 推廣原則：社會(huì)關(guān)注度，廣泛影響力，城市價(jià)值高度 推廣關(guān)鍵詞：奢華，高端，投資 推廣手段：事件炒作、投資訴求為主 推廣策略計(jì)劃與實(shí)施方案之：年度主題 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 晚報(bào)評(píng)選 商務(wù)嘉年華 售房部搬遷 大堂開放 高區(qū)樣板房 寫字樓開盤 廣場呈現(xiàn)商業(yè)簽約 商業(yè)外立面呈現(xiàn)、商家進(jìn)場、寫字樓主體封頂 公寓開盤 春交會(huì) 寫字樓營銷成果發(fā)布 寫字樓樣板層 匯商活勱 寫字樓高區(qū)開盤 商業(yè)、酒店開業(yè) 秋交會(huì) 寫字樓外裝完成 2023年總體推廣節(jié)奏及階段重點(diǎn) 綜合體價(jià)值訴求 借勢商業(yè)價(jià)值訴求 寫字樓價(jià)值訴求 綜合體價(jià)值呈現(xiàn) 項(xiàng)目形象：晚報(bào)最值得期待項(xiàng)目評(píng)選；現(xiàn)場新年包裝。 項(xiàng)目推廣：戶外更換出街；針對(duì)獲獎(jiǎng)的報(bào)版發(fā)布；新聞炒作；開展商務(wù)精英嘉年華活勱；相應(yīng)的新聞出街；公寓線下渠道銷售。 銷售工作：寫字樓 1 15F銷售；公寓線下銷售。 項(xiàng)目形象：售